基于公共經濟學原理看杭州近年房地產政策變化

劉心怡

摘要：G20杭州峰會結束后，杭州房地產銷售迎來高峰，地價及房價飆升。本文從杭州市政府逐步加碼房產調控政策，采取購買條件愈發嚴格、利率逐步上漲及積分落戶、搖號買房、“限酒令”等方式，以公共經濟學角度的公共產品屬性和有償屬性進一步分析此類問題產生的原因，總結得出建設保障性住房、提供優惠政策集資建房、建立完善多元化的房產金融體系等有效措施。

關鍵詞：公共經濟學 房地產 政策調控

一、案例內容

G20杭州峰會結束后，杭州房地產銷售迎來高峰，主城區拍出地價及二手房成交價直線飆升，周邊如大江東工業區、未來科技城等房產價格迅速翻番。面對此類情況，市政府認識到房價調控的必要性，隨即著手推行陸續加碼的調控政策：

2016年9月19日起，杭州重啟樓市限購政策，在市區限購范圍內暫停向擁有l套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

2016年9月27日起，杭州實行土地新政，規定土地溢價滿100%，須在一個月內付清土地全款;溢價滿120%，一個月付清全款，并且現房銷售;溢價滿150%，不再報價，一個月付清全款，現房銷售，并且以配建養老設施面積多少決定最終競得方。

2016年9月28日起，杭州重啟限貸政策并限制購房落戶，同步上調公積金貸款二套房首付比例（由不低于40%調整為不低于50%）、商業性住房貸款二套房首付比例（由不低于30%調整為不低于50%）、暫停購房入戶。

2016年11月10日起，對不能提供自購房之日起前2年內在本市連續繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭暫停出售新建商品住房和二手住房，不得通過補繳方式購房。首套房首付款比例不低于30%，二套房首付比列不低于60%，第三套及以上住房貸款暫停發放杭州首套住房公積金貸款比例由原先的最低2成調整至最低3成，二套房則由最低5成調整至6成。

2017年3月3日起，外地家庭購房須提供過去3年內在市區連續繳納2年以上個人所得稅或社會保險證明，對不能提供以上的非本市戶籍居民家庭暫停出售新建商品住房和二手住房，不得通過補繳方式購房。對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭限購1套住房，對在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。富陽區、大江東產業集聚區納入限購范圍。3月24日，加碼溢價50%現房銷售、溢價70%競自持、自持100%競價養老配套等土地拍賣新規;3月28日，加碼單身限購一套、認房認貸、公司購房3年可售及臨安、桐廬、淳安、建德4縣戶籍需滿兩年后購房等;7月12日，取消溢價50%現房銷售、保持溢價70%競自持等。

隨著調控加碼，杭州臨安、桐廬、淳安、建德成為炒房戶的重點投資對象，其中又以臨安為甚。2017年8月11日，浙江省政府發布通知，經國務院同意，調整杭州市部分行政區劃，撤銷縣級臨安市，設立杭州市臨安區，以原臨安市的行政區域為臨安區的行政區域。至此，臨安區已無新房可售，土地新拍價格已近14000/m²。10月1日，浙江省全省改變土地拍賣方式，全面實行網上土地拍賣。

2018年1月1日起，杭州居住證積分管理辦法正式實施，側面對房地產熱度的降低起到了極大的積極作用;4月4日，杭州實施商品住房公證搖號公開銷售工作，成為繼上海、南京等地之后，又一采取商品住房銷售搖號制度的城市;4月24日，呼之欲出的“限酒令”出臺，規定杭州市區（含十城區）范圍內擬出讓的商業商務用地，規劃條件中增加”不得建設公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能用房，最小產權分割單元不小于S00平方米;6月26日，在住房限購區域范圍內，明確暫停向企事業單位及其他機構銷售住房（含商品住房和二手房）;7月17日，出臺規定，自持商品房屋對外出租單次租期不得超過10年，單次收取租金的期限不得超過1年，租賃價格一經確定，原則上1年內不得上調;10月12日，明確2016年11月8日以后簽訂土地出讓合同且土地出讓合同中載明全裝修的住宅項目，或開發企業自主選擇以全裝修（或精裝修）方式進行銷售的住宅項目，在申請商品房預售許可（或現售備案）時，開發企業應當按要求提交裝修工程施工許可證。

二、案例分析

杭州市政府之所以進行不斷加碼的房產調控政策，最主要的是當地房產價格過熱，會引發各類社會性問題，而導致房產異常發展的原因主要有三個：第一，大量熱錢流入，推高了房產價格;第二，成本上漲。如建材價格、地皮價格;第三，房產過度市場化。但這都是房產價格飆升的表面原因，下面基于公共經濟學原理進行深層分析：

（一）房產的產品屬性歸類

公共產品又可以稱為公共財貨、公共物品，是私人產品的對稱。是指能為絕大多數人共同消費或享用的產品或服務。一般由政府或者社會團體提供。特征是具有受益上的非排他性，即一些人對該產品的利用，不會排斥另一些人對它的利用：消費或使用上的非競爭性，即一些人對該產品的消費不會影響另一些人對它的消費。

公共產品大致上分為純公共產品和準公共產品。純公共產品是指為整個社會共同消費的產品。嚴格來說，純公共產品是在消費過程中具非競爭性、非排他性的產品，任何個人對它的消費都不會減少別人對它進行同樣消費的物品與勞務：準公共產品亦稱為“混合產品”，存在于私人產品和公共產品之間，不具有純粹的私人產品或公共產品屬性，但又或多或少地同時具備這兩種產品性質的產品和服務。

作為人類生活必需品的房產類產品，是本文的討論對象。它具備公共產品的性質，但從我國目前還處于社會主義初級階段的基本國情來看，真正無條件實現房產由國家全部提供，也就是實現公眾住房的“公共”屬性，是無法實現的。究其原因：作為住房主導供給對象的我國政府，每年的住房供給量無法滿足公眾對住房的需求，也就無法保證公平分配原則，公眾需經支付一定比例的資金成本才能消費該物品。因此目前及至以后很長一段時間，房產類產品需要需歸屬于準公共產品類。

（二）公共產品的有償提供

純公共產品的本質特點之一——非競爭性，要求消費者對供給者帶來的邊際擁擠成本和邊際成本為零且只能為零，這會導致那些作為開發商的私人身份者不愿意提供公共產品。另外，純公共產品的另外一個本質特點——非排他性，是指產品投入消費領域，任何人都不能獨占、不能專用，且想將其他人排斥于該產品消費之外，不允許其享受該產品利益，這是不可能的。綜上所述，提供此類純公共產品的只能是不以利益為目的的政府部門。

但是，諾貝爾經濟學獎得主羅納德-哈里-科斯卻認為，一旦交易成本為零，私人部門也可以提供公共產品。不可否認的是，由于公共產品的純公共產品和準公共產品的分類，可以認為對其中的部分產品進行收費，這為私人部門產生公共產品提供可能性，這在某些發達國家有一定實踐并取得了一些成就。而針對我國目前的國情來看，法律法規制度滯后、市場運行不規范等弊端的存在，極易容易出現公權私用、權錢交易、尋租等亂象，使政府淪為私人利益服務的“護航者”、“保障者”，進一步使私人獲得壟斷地位，謀取壟斷暴利，導致公眾的利益遭威脅。回顧我國1998年第一次房改后的這20年，房產、地產價格飆升，房地產行業壟斷趨勢愈發厲害，公有住房向私有住房傾斜力度愈發加強，住房的公共屬性逐漸變淡。

如表l所示，房改前，1986年全國城鎮住房普查時，公有住房占84%，私有住房16%，政府公有住房占9%;到了2014年，公有住房下降到18%，私有住房上升到82%，政府公有住房下降到只占3.7%。且該類傾斜仍在繼續拉大，因每年公有住房的不斷賣出，私有住房的不斷上市，特別是，政府公有住房喪失了新增來源且慢慢消散。但是，在實行私有制或完全市場經濟的國家和地區，至今也并不排除公有住宅的存在，且占有相當比例日。

此外，現實中商品房數量增長的同時，房屋的空置率也必會隨之增多。高收入人群的購房無限制行為，導致供不應求、房價虛高，使得低收入人群無買房能力。而房產商只需售出較小部分的商品房即可收回較大部分的建造成本，導致其可擁有更多空置商品房。由此，政府一般會采用供應更多土地的方式來加大商品房的供應。進而解決以上問題。但從我國的實踐證明來看，此方式無法有效來降低房價。

綜上所述，由于缺少對住房公共產品屬性的認識，再加上法律制度滯后、市場運行不規范等造成目前住房公共屬性逐漸流失，以至于房價高漲。而市場失靈問題，僅依靠市場經濟作為資源配置的手段是遠遠不足的，政府需要從原因入手，加以行政手段的調節，緩解房價高漲局面。

三、總結與建議

行政、制度、金融、財政等手段是政府采用較多的方式。我國也已采用了相應手段，例如征收房產交易稅及所得稅、不動產稅等等。政府期望以此類手段的實施達到遏制房產需求的目的以降低房價。但因沒有觸及根本，作用不大。對此建議從以下三方面入手解決。

（一）大批量建設保障性住房，促房價合理有序回歸

充分正確認識住房的公共屬性，堅持依靠現行政策調控房價，加快建廉租房、設經濟適用房等明顯具有公共性質的保障性住房，擴大有效供給，增加公有性住房比例，促進供應方和需求方的平衡，減少低收入人群的住房壓力，促房價合理回歸。

（二）制定優惠政策，鼓勵集資建房

影響房價的主要因素是土地價格，導致目前房價虛高的原因之一是土地成本費用高。因此政府應針對土地政策加強宏觀調控，提供優惠政策，并鼓勵多元主體集資建房，分攤房屋建設的成本費用。通過多主體影響，使交易成本或費用低于一般市場價格，以達到控制房價的目的。

（三）加大土地供應量，促進房地產金融體系多元化的建立

政府加大土地供應量，提高房屋供應量，促使競爭產生以降低建房成本，房價下降。此外，房地產金融體系多元化的建立也相當重要，應有序有控制地批準各行業進行房地產投資，或將投資資金作為房產投資基金，以有效控制炒房。