中央再提房住不炒，有何深意？

李永華 郭志強(qiáng)

“房住不炒”，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)到了釜底抽薪的時(shí)候。

7月30日，中共中央政治局會(huì)議重申“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”，首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。那些一到經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力就冀望松綁房地產(chǎn)的人，可以徹底放棄這種幻想了。

在一次次重申“房住不炒”，限價(jià)限購(gòu)限售限地等調(diào)控政策不斷加碼之后，這一次有什么不一樣的動(dòng)作？

炒房

土地和房子為什么能炒？如某地產(chǎn)大佬所言，房地產(chǎn)的本質(zhì)屬性就是金融。

不管是炒什么，首先得有錢。

今年6月13日，郭樹(shù)清在陸家嘴論壇上指出，必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化問(wèn)題。“只用于投資或投機(jī)”，那就是炒房。

炒房的錢從哪里來(lái)？借錢，甚至循環(huán)借錢。合肥炒房團(tuán)的玩法就很有代表性：

先“眾籌”一筆錢用作買房首付，甚至使用首付貸，杠桿瞬間放大10倍以上。

買了樓，就去銀行抵押拿貸款，錢到手后再買樓，房?jī)r(jià)炒高后就轉(zhuǎn)手……如是循環(huán)。只要房?jī)r(jià)上漲，這個(gè)游戲就能不斷地玩下去。

最后發(fā)展到什么程度呢？郭樹(shù)清警示道：“近些年來(lái)，我國(guó)一些城市的住戶部門杠桿率急速攀升，相當(dāng)大比例的居民家庭負(fù)債率達(dá)到難以持續(xù)的水平。”

難以持續(xù)的水平是什么水平？《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》曾援引數(shù)據(jù)報(bào)道，2008—2018年，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額從3萬(wàn)億元增至25.8萬(wàn)億元。

看數(shù)據(jù)可能還看不出什么，那就看比例：

中農(nóng)工交建等五大銀行2018年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，在個(gè)人貸款中，住房貸款是主力。2018年全年，五大行個(gè)人住房貸款占個(gè)人貸款的比例，最低的一家都超過(guò)了60%，最高的一家干脆越過(guò)80%。

不過(guò)我們都知道，房?jī)r(jià)走高，只靠炒房一族顯然勢(shì)單力薄，炒地的開(kāi)發(fā)商才是真正的大部隊(duì)。

怎么炒呢？重慶原市長(zhǎng)、中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心副理事長(zhǎng)黃奇帆是這么說(shuō)的：

“首先是買地的錢，基本不靠自有資金，而是靠貸款融資。買地的錢，銀行信托后面堆著，10個(gè)億的地價(jià)拍賣成20個(gè)億，后面跟著的是銀行的錢，所以開(kāi)發(fā)商能把‘地王炒上去，不受自己有沒(méi)有錢的束縛，敢把地價(jià)炒得翻一番。地價(jià)炒得越高，開(kāi)發(fā)商原有的儲(chǔ)備地價(jià)值也越高，資產(chǎn)信用就更高，所以開(kāi)發(fā)商對(duì)地價(jià)炒高，有恃無(wú)恐。這是一個(gè)現(xiàn)象，就是買地靠融資、靠貸款。”

銀行是向房地產(chǎn)輸血的主動(dòng)脈。這在央行的數(shù)據(jù)中有直接體現(xiàn)：

央行年初發(fā)布的《2018年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，2018年末，房地產(chǎn)貸款（指貸款的用途是房地產(chǎn)或以房地產(chǎn)作擔(dān)保的貸款）余額38.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20%;全年增加6.45萬(wàn)億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的39.9%。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額方面，2018年末為10.19萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)22.6%。

除了銀行貸款，房地產(chǎn)信托資金規(guī)模也挺大。

銀保監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月末，房地產(chǎn)信托資產(chǎn)余額3.15萬(wàn)億元，占全部信托資產(chǎn)余額14.00%;較年初增加1665.97億元，同比增長(zhǎng)15.15%。

此外，開(kāi)發(fā)商拿著建筑商的墊資款，預(yù)售制下的購(gòu)房款，還有發(fā)債券等各種手段拿到便宜的錢。

泡沫

炒房炒地的錢太多，有什么不好？

過(guò)去幾十年，全球多次金融危機(jī)都是從房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂開(kāi)始的，最近的例子就是美國(guó)2007年的金融危機(jī)。

房地產(chǎn)金融本身蘊(yùn)藏著風(fēng)險(xiǎn)，這頭灰犀牛還會(huì)擠占其他產(chǎn)業(yè)的生存與發(fā)展空間。

郭樹(shù)清指出，新增儲(chǔ)蓄資源一半左右投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長(zhǎng)房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為，使其泡沫化問(wèn)題更趨嚴(yán)重。

歷史證明，凡是過(guò)度依賴房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)和維持經(jīng)濟(jì)繁榮的國(guó)家，最終都要付出沉重代價(jià);凡是靠盲目投資投機(jī)房地產(chǎn)來(lái)理財(cái)?shù)木用窈推髽I(yè)，最終都會(huì)發(fā)現(xiàn)其實(shí)很不劃算。

聽(tīng)過(guò)郭樹(shù)清這段話，再來(lái)看中央政治局首提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”才能理解得更加透徹。

今后，房地產(chǎn)融資必然收緊，炒房炒地的錢不那么容易到手，“故以湯止沸，沸乃不止，誠(chéng)知其本，則去火而已矣”。

各部委在聯(lián)合行動(dòng)。

5月10日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文，要求加大對(duì)違反房地產(chǎn)行業(yè)政策的各種亂象行為檢查處罰力度，其中對(duì)信托領(lǐng)域各種業(yè)務(wù)違規(guī)行為都提出了明確禁止性要求，嚴(yán)禁通過(guò)房地產(chǎn)信托給開(kāi)發(fā)商購(gòu)買土地的前端融資加杠桿行為。

據(jù)多家媒體報(bào)道，銀保監(jiān)會(huì)近期約談警示了一批信托公司，要求這些信托公司增強(qiáng)大局意識(shí)，嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”的總要求，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，控制房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量和增速。

國(guó)家發(fā)改委7月12日發(fā)文明確，房企發(fā)行外債只能用于借新還舊，且置換的境外債務(wù)只能是未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期債務(wù)。

7月29日，央行在銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會(huì)上指出，房地產(chǎn)行業(yè)占用信貸資源依然較多，今后要合理控制房地產(chǎn)貸款投放：

保持個(gè)人住房貸款合理適度增長(zhǎng)，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購(gòu)房;加強(qiáng)對(duì)銀行理財(cái)、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理;加強(qiáng)對(duì)存在高杠桿經(jīng)營(yíng)的大型房企的融資行為的監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)提示，合理管控企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率。

這是全面收緊的節(jié)奏，也獲得了一些成效。

居民房貸利率經(jīng)歷了幾個(gè)月的下行之后，多個(gè)地方再次上調(diào)，7月初南京市兩家銀行將首套房貸利率調(diào)整到基準(zhǔn)利率上浮20%。

至于想悄悄給房地產(chǎn)松綁的地方，大多是撞了南墻。如，7月19日開(kāi)封宣布取消“取消新建商品住房3年限售決定”。7月20日，開(kāi)封又緊急發(fā)文撤銷相關(guān)決定。

落幕

全面收緊，對(duì)不少房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，是要命的節(jié)奏。突出表現(xiàn)便是資金和債務(wù)償付壓力。

恒大研究院報(bào)告顯示，2018年下半年至2021年是房企債務(wù)集中兌付期。

感受一下兌付節(jié)奏吧：2018年有2.9萬(wàn)億元債務(wù)兌付，2019年有6.1萬(wàn)億元債務(wù)兌付，2020年有5.9萬(wàn)億元債務(wù)兌付，2021年有3.4萬(wàn)億元債務(wù)兌付。

融資收緊與大規(guī)模債務(wù)兌付并行之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)這是要“涼涼”？

一則消息透露出些許苗頭。人民法院公告網(wǎng)顯示，截至7月24日，今年全國(guó)共有274家房地產(chǎn)企業(yè)宣告破產(chǎn)清算。

破產(chǎn)差不多是最壞的情況，還有不少企業(yè)在苦苦掙扎，有的賣資產(chǎn)甚至賣身，有的不惜飲鴆止渴、高息借款續(xù)命。

舉一個(gè)例子吧，去年12月以來(lái)，泰禾集團(tuán)已經(jīng)賣了旗下多個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)，其有息債務(wù)余額至2018年底是1375億元。

不過(guò)，這只是開(kāi)始。在黃奇帆看來(lái)：

“今后十幾年，基于房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型要求和開(kāi)發(fā)總量降低的趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必然會(huì)有一個(gè)大幅度減量萎縮的過(guò)程。會(huì)減掉多少？我認(rèn)為，至少會(huì)減掉三分之二，十幾年后中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的法人數(shù)不會(huì)超過(guò)3萬(wàn)個(gè)。”

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量達(dá)97938個(gè)。

若黃奇帆判斷準(zhǔn)確，按15年計(jì)算，每年要減少的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量高達(dá)4000家以上。

一邊是水深火熱，另一邊卻載歌載舞。

7月22日，2019年《財(cái)富》世界500強(qiáng)榜單發(fā)布，129家中國(guó)公司上榜。

有趣的是，排名上升最快的是房企龍頭碧桂園，一年內(nèi)上升176位。

恒大也不遑多讓，2016年首度入榜時(shí)位列496位，今年已經(jīng)攀升至138位，號(hào)稱上榜以來(lái)幾乎平均每3天就趕超一家世界500強(qiáng)。

亮麗的排名，還有賺得盆滿缽滿的利潤(rùn)。2018年，恒大、碧桂園、萬(wàn)科的凈利潤(rùn)分別是374億元、346億元、338億元。

讓人亮瞎眼的數(shù)據(jù)背后，是巨頭們極低的融資成本。

萬(wàn)科2018年公司債（5年期）最低發(fā)行利率4.05%，今年2月發(fā)行的一筆20億元公司債，票面利率為3.65%。

碧桂園2018年的借貸成本為6.1%，今年發(fā)行的兩筆公司債利率均在5%左右。

相較之下，排名第二梯隊(duì)、去年銷售過(guò)千億的陽(yáng)光城2018年融資成本是7.94%。

有業(yè)內(nèi)人士告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，越小的企業(yè)融資成本越高。今后，誰(shuí)越能低成本融資，誰(shuí)就能活得更好，并且形成正向反饋。

在這個(gè)依靠資金驅(qū)動(dòng)的市場(chǎng)，如此融資趨勢(shì)加劇了市場(chǎng)的分化，強(qiáng)者愈強(qiáng)的馬太效應(yīng)正在加速。

當(dāng)然，不是純粹看規(guī)模，也不是誰(shuí)越敢借錢就越能做大。

央行7月29日的會(huì)議就說(shuō)了，要監(jiān)管高杠桿經(jīng)營(yíng)大型房企的融資行為，合理管控企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》此前曾報(bào)道分析：

“房企是去杠桿政策以來(lái)從未降過(guò)杠桿的行業(yè)，他們中的一部分人還很樂(lè)觀，認(rèn)為會(huì)賭贏政策，最后房地產(chǎn)又會(huì)被拿來(lái)救市。但實(shí)際上決定趨勢(shì)的不是政策，而是房地產(chǎn)時(shí)代已過(guò)去了。”

在嚴(yán)厲敲打房地產(chǎn)之時(shí)，7月30日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議指出，推進(jìn)金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)增加對(duì)制造業(yè)、民營(yíng)企業(yè)的中長(zhǎng)期融資。