一二三線城市地價(jià)上漲，房價(jià)會(huì)漲嗎？

王紅茹

7月30日召開的中央政治局會(huì)議再次重申，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

“房住不炒”是2016年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出來的。今年以來，中央政治局會(huì)議已經(jīng)兩次重申要堅(jiān)持“房住不炒”。

從市場來看，目前土地市場升溫，多地出現(xiàn)地價(jià)上漲。

自然資源部7月17日發(fā)布《2019年第二季度全國主要城市地價(jià)監(jiān)測報(bào)告》顯示，2019年第二季度，主要監(jiān)測城市中，一線、三線城市住宅地價(jià)環(huán)比增速由降轉(zhuǎn)升，二線城市住宅地價(jià)環(huán)比增速持續(xù)上升。

地價(jià)漲了，房價(jià)也會(huì)漲嗎？

熱點(diǎn)城市土拍火爆，北京拍出今年總價(jià)新地王

今年以來，一度銷聲匿跡的“地王”在一些熱點(diǎn)城市再度出現(xiàn)。在土地競拍現(xiàn)場，甚至出現(xiàn)10多家房企搶地、上百輪競價(jià)的境況。

7月15日，北京土地拍賣市場拍出今年北京總價(jià)新地王。經(jīng)過56輪競價(jià)，央企中海地產(chǎn)以79.4億元購得豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)造甲村地塊，溢價(jià)率18.79%，樓面價(jià)6.66萬元/平方米。

公開資料顯示，這塊地起始價(jià)為66.84億元，用地面積5.91萬平方米，規(guī)劃建筑面積21.65萬平方米。拍賣初期，共有包括首開+城建+保利+建工、金茂+寶龍+騏驥（村集體）、合生、中海地產(chǎn)4家開發(fā)商及聯(lián)合體參與競拍。在經(jīng)過56輪競價(jià)之后，中海地產(chǎn)勝出，總價(jià)為豐臺(tái)區(qū)歷史第二高，也是今年北京單宗地塊最高價(jià)。

今年以來，北京的土地市場日趨火爆。6月28日，石景山古城南街地塊以總價(jià)73.4億元拍出。6月21日，大興亦莊、懷柔的3宗住宅用地成功出讓，成交總金額98.76億元。

火爆的不僅僅是北京，今年以來，深圳、南京等一些熱點(diǎn)城市的地價(jià)也出現(xiàn)了升溫跡象。

6月24日，深圳拍賣5宗地塊，底價(jià)154億元，有至少80家房企報(bào)名，最終成交金額223.84億元。其中，位于龍華紅山的A817-0609宗地由龍光地產(chǎn)以65.85億元奪得，樓面地價(jià)約6.7萬元/平方米，這個(gè)價(jià)格逼近或超過附近二手房售價(jià)。

6月5日，南京市成功拍賣10宗地塊，成交金額 118億元。本場土拍有兩宗地塊刷新地價(jià)紀(jì)錄，其中位于朝天宮的城中G17地塊，被棲霞建設(shè)以10.6億元總價(jià)斬獲。

“地王的產(chǎn)生，跟這個(gè)城市土地的供求關(guān)系有關(guān)。開發(fā)商對一些熱點(diǎn)城市稀缺土地資源的劇烈爭奪，預(yù)示著開發(fā)商看好這些城市高端樓市未來的發(fā)展，認(rèn)為房價(jià)可能還有上漲的空間，但這并不意味著全國所有城市的土地都在升溫。”住建部住房政策專家委員會(huì)副主任、全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，全國土地市場只是局部異常升溫，“整體看，今年1—2月份各地土地市場較為低迷，但隨著春節(jié)后信貸市場增量有所增加，房企融資難度降低，部分城市土地市場在4月份開始出現(xiàn)了復(fù)蘇苗頭。 二季度以來，部分城市土地市場出現(xiàn)了局部異常升溫現(xiàn)象。”

多數(shù)被監(jiān)測城市地價(jià)上漲，房企購置面積下降

一些熱點(diǎn)城市土地市場的升溫，一定程度上助推了地價(jià)的上漲。

自然資源部發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度，住宅地價(jià)環(huán)比上漲的城市有102個(gè)，較上一季度增加14個(gè)。住宅地價(jià)環(huán)比增速超過3.0%的城市10個(gè)，較上一季度增加3個(gè);與去年同期相比，地價(jià)上漲的城市有97個(gè)，較上一季度增加4個(gè)。

“土地價(jià)格的上漲幅度和CPI漲幅相關(guān)，如果兩者接近，問題不大。國家統(tǒng)計(jì)局公布的6月份CPI同比上漲2.7%，跟土地價(jià)格3%的漲幅相差并不大。就怕土地價(jià)格增速過快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了物價(jià)指數(shù)，這就違背了住建部提出的穩(wěn)地價(jià)的要求，目前看，地價(jià)還是穩(wěn)的。”顧云昌告訴記者。

值得注意的是，地價(jià)雖然有所上漲，從全國范圍看，房地產(chǎn)企業(yè)的土地購置面積是下降的。

國家統(tǒng)計(jì)局7月15日發(fā)布的《2019年1—6月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，1—6月份，商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積8035萬平方米，同比下降27.5%。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，企業(yè)購地?cái)?shù)據(jù)相對偏保守，一方面是部分城市去年土地流拍規(guī)模相對較大，今年部分城市供地節(jié)奏明顯放緩。另一方面，雖然部分房企獲得了較好的融資，積極進(jìn)行土地儲(chǔ)備，但部分地方地價(jià)上漲，管控趨嚴(yán)，影響了企業(yè)拿地。

房價(jià)漲幅回落，總體表現(xiàn)平穩(wěn)

土地市場升溫，房價(jià)表現(xiàn)怎樣？國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)最能說明問題。

數(shù)據(jù)顯示，1—6月份，全國商品房銷售額70698億元，同比增長5.6%，增速與一季度持平。今年6月份，一二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅均回落。

其中，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲4.4%和0.2%，漲幅比上月分別回落0.3和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲11.4%和7.6%，漲幅比上月分別回落0.7和0.5個(gè)百分點(diǎn)。

三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲10.9%和7.9%，漲幅比上月分別回落0.4和0.3個(gè)百分點(diǎn)。

結(jié)合上半年數(shù)據(jù)，國家統(tǒng)計(jì)局國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長、新聞發(fā)言人毛盛勇7月15日在國新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，結(jié)合房價(jià)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)銷售、開工面積、土地成交等指標(biāo)綜合來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場運(yùn)行總的還是平穩(wěn)的。

中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組7月29日發(fā)布《中國住房市場發(fā)展月度分析報(bào)告》顯示，自4月份以來房價(jià)漲速持續(xù)下降，2019年6月核心城市房價(jià)基本停止上漲。一線城市房價(jià)由結(jié)構(gòu)性微漲轉(zhuǎn)變?yōu)檎w微跌，準(zhǔn)一線城市房價(jià)漲速進(jìn)一步下降，二線城市房價(jià)總體平穩(wěn)，三四線城市短期房價(jià)漲跌互現(xiàn)。

“總體看，全國的房價(jià)是平穩(wěn)的。”顧云昌接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪表示，各地房地產(chǎn)市場差別比較大，有的地方供不應(yīng)求，有的地方供大于求;有的城市房價(jià)漲得很快，被約談的也有，有的城市房價(jià)平緩上升，也有少數(shù)城市的房價(jià)穩(wěn)中有降。“應(yīng)該說，目前全國房地產(chǎn)市場不是處在一個(gè)上行階段，而是處在下行的通道當(dāng)中。”

房地產(chǎn)不能作為

短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段

房價(jià)的平穩(wěn)離不開各地政府近年來針對房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控。值得注意的是，今年以來，包括開封等地，都曾出現(xiàn)取消住房限售的情況。事實(shí)上，已經(jīng)有多個(gè)城市針對限售、限購、二手房稅費(fèi)等政策執(zhí)行了微調(diào)松綁。

7月中旬，河南省開封市傳出了要取消商品房3年限售令的消息。但讓人意想不到的是，僅僅3天后，開封市政府官網(wǎng)發(fā)布《市住建局撤銷其作出的調(diào)整新購商品住房交易時(shí)限及撤銷備案限制的相關(guān)決定》，決定不取消限售令。其中稱，市住建局鑒于其作出的“調(diào)整新購商品住房交易時(shí)限及撤銷備案限制”的決定，未進(jìn)行充分的市場調(diào)研和論證，對由此可能產(chǎn)生的市場影響缺乏充分的預(yù)判和評估，故撤銷此決定，收回相關(guān)文函。

開封市政府上演這出“朝令夕改”的劇情并非沒有苦衷。自從2017開封發(fā)布“最嚴(yán)限售令”以來，外來炒房資金退潮，開封房價(jià)快速上漲的趨勢得到遏制。但與此同時(shí)，開封樓市也遭遇越來越大的下行壓力。

開封市統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2018年，開封全市房地產(chǎn)開發(fā)投資（含蘭考）240.84億元，同比下降12.1%，2019年1—5月，開封市房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)收入比去年同期下降2.7%。2018年以來，開封市已經(jīng)流拍土地7宗。開發(fā)商以各種名目打折銷售的情況越來越普遍。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，開封撤銷取消限售決定，“三日游”背后折射出樓市調(diào)控該如何“因城施策”。對于地方政府而言，土地財(cái)政收入是一筆重要的財(cái)政收入來源。既要堅(jiān)持房住不炒，抑制房價(jià)過快上漲，又要擺脫對房地產(chǎn)市場的依賴，這是對地方政府的一個(gè)重要考驗(yàn)。

“過去一旦地方經(jīng)濟(jì)增長有所放緩，地方財(cái)政撐不下去，首先想到的就是‘房地產(chǎn)這個(gè)‘路徑依賴。此次中央政治局會(huì)議提出‘不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，釋放出了我國堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖的明確信號(hào)，中央下定決心要讓中國經(jīng)濟(jì)擺脫對房地產(chǎn)的過度依賴。”顧云昌說，“國家不會(huì)為了實(shí)現(xiàn)短期的經(jīng)濟(jì)增長，而放棄‘房住不炒的長期定位。”