農(nóng)村房屋買賣合同糾紛中的司法鑒定方法

關(guān)鍵詞 司法鑒定 農(nóng)村房屋 買賣合同

基金項(xiàng)目：2018年江蘇師范大學(xué)研究生科研與實(shí)踐創(chuàng)新計劃立項(xiàng)（項(xiàng)目編號：2018YXJ119）。

作者簡介：丁賀，江蘇師范大學(xué)研究生。

中圖分類號：D920.5 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.08.024

一、討論背景

在“房地一體”的法律制度之下，農(nóng)村房屋的出售意味著集體土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移。如果不能對農(nóng)村房屋的交易進(jìn)行有效規(guī)制則會導(dǎo)致大量集體土地使用權(quán)流入社會，嚴(yán)重侵害集體經(jīng)濟(jì)組織的財產(chǎn)權(quán)益，所以我國對于宅基地流轉(zhuǎn)有著較為嚴(yán)格的限制。

城鄉(xiāng)的發(fā)展差距導(dǎo)致農(nóng)村人口向城市流動，也致使農(nóng)村房屋的閑置現(xiàn)象越來越嚴(yán)重，這為農(nóng)村房屋交易創(chuàng)造了客觀條件。近二十多年土地價值大幅上升，越來越多的農(nóng)村土地面臨納入城市規(guī)劃范圍，同時房屋的征收補(bǔ)償數(shù)額也較為可觀，這也造成農(nóng)村房屋交易雙方出現(xiàn)糾紛，表現(xiàn)在已簽訂房屋買賣合同的出賣人主張合同無效、返還房屋。司法審判實(shí)務(wù)中對于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)容之間的買賣合同一般認(rèn)定有效，對于認(rèn)定無效的情形均為非本集體組織成員（尤其是城鎮(zhèn)居民）購買本村農(nóng)房，故本文所探討的房屋買賣合同一方為非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。

筆者從中國裁判文書網(wǎng)中以“房屋買賣”“返還”“無效”“農(nóng)村房屋”為關(guān)鍵詞，以“民事案由”進(jìn)行限定，得出2014年至2018年，民事案件數(shù)量分別為：407件、221件、411件、516件、529件，雖然通過關(guān)鍵詞搜索并不能準(zhǔn)確界定所要找尋的案件范圍，但在一定程度上反映了農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件呈逐漸增長的趨勢。但對于無效后的處理方式，特別是對于鑒定的方法在司法判例中卻反映出不同的理念。因此有必要理清不同情形下的無效后同處理路徑，統(tǒng)一裁判尺度。

二、問題提出——案例

案例：2003年3月5日，原告趙某與被告朱某簽訂了《房屋買賣協(xié)議書》一份，約定趙某向朱某出賣其宅基地上房屋。以后如房屋拆遷，一切賠償歸朱某所有。被告于簽訂協(xié)議時支付給原告房款。協(xié)議簽訂后，房屋即交付給被告，一直居住使用至今，期間被告對房屋進(jìn)行了翻建、裝飾裝修。原告于2016年5月12日訴至法院，要求判決確認(rèn)原、被告簽訂的房屋買賣協(xié)議無效、被告返還涉案房屋。在案件審理過程中，被告申請對涉案房屋原一層、被告新建的二層房屋的目前市場價值及被告添置的附屬設(shè)施的市場價值進(jìn)行鑒定。經(jīng)法院委托，房屋總價值為299700元。

問題導(dǎo)出：案例中法院委托司法鑒定機(jī)構(gòu)對房屋進(jìn)行了鑒定，如何認(rèn)定農(nóng)村房屋的價值，應(yīng)當(dāng)采取何種鑒定標(biāo)準(zhǔn)？

三、司法實(shí)務(wù)中農(nóng)村房屋價值的判定方式——司法評估

學(xué)術(shù)界及司法審判中，對于農(nóng)村房屋買賣合同效力問題進(jìn)行了探討，對于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同效力統(tǒng)一的觀點(diǎn)是確認(rèn)無效。根據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，對于無效合同，“因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！焙贤瑹o效予以返還（有部分判例支持不予返還），那么對于應(yīng)當(dāng)返還價值僅以購房款及其孳息往往顯失公允。多數(shù)情況下法院會在返還房屋或者不予返還但需要賠償?shù)那樾蜗?，確定相應(yīng)的損失或房屋價值。從筆者查閱大量的司法判例發(fā)現(xiàn)，除以購房款為參考確定房屋價值外，法院均以鑒定結(jié)果來確認(rèn)房屋的價值。對房屋價值進(jìn)行鑒定，這也是司法實(shí)踐中確定房屋價值的基本方式。

四、農(nóng)村土地上房屋價值評估方法

關(guān)于集體土地上房屋價值的鑒定方法，無法律規(guī)范，也無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。本節(jié)將對一般農(nóng)村房屋價值的鑒定方法進(jìn)行梳理分析，嘗試總結(jié)有效的鑒定方案。

確定房屋的價值似乎是鑒定機(jī)構(gòu)依據(jù)其專業(yè)知識予以進(jìn)行判斷，然而由于鑒定的依據(jù)或標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，需要法院在審判實(shí)務(wù)中作出要求。雖然法官對財產(chǎn)價值領(lǐng)域的鑒定并不專業(yè)，但應(yīng)當(dāng)根據(jù)案件的不同情形對鑒定機(jī)構(gòu)的鑒定標(biāo)準(zhǔn)作出指導(dǎo)和要求，以避免鑒定機(jī)構(gòu)采取不同的鑒定方案，導(dǎo)致案件判決因機(jī)械適用鑒定結(jié)論而造成實(shí)質(zhì)不公。

被征收房屋價值“是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。”①通常房屋價值鑒定也有房屋的裝修等價值。裝修因其使用價值的無差別性，不應(yīng)因房屋的土地性質(zhì)而有所差異，在實(shí)際鑒定中，也并不因房屋土地性質(zhì)而鑒定標(biāo)準(zhǔn)有所差異，故此類鑒定并不具有爭議，本文也不進(jìn)行探討。

（一） 參照征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定房屋價值

此種方法適用于當(dāng)?shù)鼐哂忻鞔_的集體土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的情形。所涉房屋已納入征收范圍的，因有相應(yīng)的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，房屋價值可以通過征收補(bǔ)償?shù)男问接枰泽w現(xiàn)，該種情形下以征收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行司法評估不存在爭議，同時對于裝修部分、土地使用權(quán)等內(nèi)容也不需要進(jìn)行另行鑒定（包括在補(bǔ)償范圍之內(nèi)）。

在房屋即將面臨拆遷（或并未有政府征收公告，根據(jù)本地實(shí)際狀況，在可預(yù)料的時間內(nèi)被征收可能性較大），但拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)尚未出臺情況下，也可采取使用征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)對房屋進(jìn)行鑒定，如北京地區(qū)拆遷補(bǔ)償?shù)墓剑悍课莶疬w補(bǔ)償價=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價漬孛婊徊鵯ǚ課葜刂貿(mào)尚錄邸"讜偃綰筆∠逖羰兄屑度嗣穹ㄔ涸諂瀋罄淼納纖呷寺樂一嵋蠐氡簧纖呷送蹙輾搖⒀鉉⑵鈑壓謾⑼跚俊⑼豕浞課萋蚵艉賢婪滓話福銜捌攔啦棵挪握鍘豆賾諳宸惺星魘占逅型戀厴轄ㄖ锏鵲厴細(xì)階盼鋝鉤ケ曜嫉耐ㄖ方釁攔潰⑽薏壞薄薄8玫厙雜詡逋戀厴轄ㄖ锏牟鉤ケ曜加芯嚀宓墓娑ǎ晌痙ɑ厝隙ǚ課菁壑堤峁┎慰肌？

但是很多地區(qū)并未對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作出明確規(guī)定，如《徐州市征收集體土地房屋補(bǔ)償辦法》第十一條，對征地房屋的價值由相應(yīng)房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估確定。如果參照同時期類似地段已征收的房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估，雖具有一定參考性，但與參考物總有各種不同因素，難免引起爭議。

（二）參考國有土地上房屋價格鑒定的方法

對于農(nóng)村房屋價值鑒定，雖然暫無國家層面的補(bǔ)償規(guī)定，但農(nóng)村房屋與國有土地上房屋的唯一區(qū)別在于土地性質(zhì)的不同，故可以考慮參考國有土地上房屋征收規(guī)定，然后在土地使用權(quán)方面區(qū)別對待。原住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《國有土地上房屋征收評估辦法》第二十四條規(guī)定，“被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素?！睂τ诜课輧r值鑒定需要考慮的因素進(jìn)行了規(guī)定。對于農(nóng)村房屋價值的鑒定除土地使用權(quán)外，考慮上述因素并無不妥?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定：“對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定?！倍r(nóng)村房屋不同于國有土地上房屋，宅基地使用權(quán)不同于國有土地使用權(quán)，如何借鑒《補(bǔ)償條例》的規(guī)定來確定農(nóng)村房屋的鑒定方式？

一般來講，比較常見的鑒定方法有：市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法。但鑒于農(nóng)村房屋的特殊性，對于國有土地上房屋的價值鑒定方式并不能完全適用于農(nóng)村房屋。農(nóng)村房屋價值鑒定大致根據(jù)以下兩種情形來采取不同的鑒定方法。

1.對于城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)、很有可能被納入征收范圍的農(nóng)村房屋，涉及此類房屋的案件如僅考慮不動產(chǎn)本身的重置價值，而忽略土地升值價值，則明顯對于該房屋的實(shí)際占用、使用人不公。采取上述參照征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在案件中若有所不妥或有其他不宜參照因素，或所在地區(qū)不具備參照征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的條件，可以利用市場比較法。所謂市場比較法，就是將評估對象與在臨近評估時點(diǎn)相似房產(chǎn)交易價格進(jìn)行對照，并參考其他合理因素，對類似房產(chǎn)的成交價格予以適當(dāng)修正的方法，即將涉案房屋假設(shè)為國有土地上房屋，以此鑒定出房屋的價值，如《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》第四條第六款規(guī)定：“與國有土地相鄰的集體土地，其宅基地區(qū)位補(bǔ)償價，可以參照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第87號）確定”。也有學(xué)者認(rèn)為“對于征地拆遷中土地使用權(quán)的估價可以以征收后的國有土地使用權(quán)出讓價格作為間接的估價標(biāo)準(zhǔn)”③用此方法確定房屋價值較為合理、公平。

2.對于距離城區(qū)較遠(yuǎn)，可預(yù)測的一段時期內(nèi)不會面臨征收的情況下，農(nóng)村房屋的價值因土地價值在短期內(nèi)不會發(fā)生變動，則不宜采取市場比較法。可以考慮適用成本法進(jìn)行鑒定。所謂成本法，即在評估時，房屋的重新構(gòu)建價格去除折舊來確定房屋價值的方法。其公式可以表達(dá)為房屋價格=土地重新獲得價+房屋的重購建價-房屋折舊。而房屋的重購建價，可以按照房屋重置價或者房屋重建價，一般采取房屋重置價。

應(yīng)當(dāng)指出的是，對于納入拆遷范圍或者城鄉(xiāng)結(jié)合處的農(nóng)村房屋價值進(jìn)行鑒定時，一般不考慮折舊問題;對于其他農(nóng)村房屋價值進(jìn)行鑒定時，一般考慮折舊因素。

3.關(guān)于第二種情形下的農(nóng)村房屋交易時間較短情形下，因出賣人反悔要求返還房屋不能給購房人帶來可預(yù)期的損失。此種情形，一般可不采取鑒定方式，宜采取返還購房款及相應(yīng)利息損失的方式確定購房人損失。如當(dāng)事人堅持鑒定，可以采取房屋重建、折舊法進(jìn)行鑒定，所謂房屋重建法即利用評估房屋原有的建筑材質(zhì)、技術(shù)，按評估時的價格標(biāo)準(zhǔn)，重建與評估房屋同樣全新的建筑物的一般價格并扣除折舊的方法。

注釋：

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十一條.

《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》第三條.

王克穩(wěn).改革我國拆遷補(bǔ)償制度的立法建議[J].行政法學(xué)研究，2008（3）.