房地產行業存貨會計核算簡析

楊波

[摘 要]房地產行業的存貨具有獨特的行業特點。“房屋”這個存貨的外在形態與其他行業一般存貨有所不同，核算更加精細與復雜。本文從房地產存貨核算的基本程序、對象確定、科目設置、成本歸集與分配等環節進行梳理分析，以供實踐參考。

[關鍵詞]房地產;存貨;核算

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2019.14.011

[中圖分類號]F275.2[文獻標識碼]A[文章編號]1673-0194（2019）14-00-02

0? ? ?引 言

房地產行業的存貨因其行業特點，不同于一般制造企業、經營型企業擁有諸如原材料、備件、輔助材料等存貨類型。房地產從獲取土地到房屋建設、銷售等所有環節都涉及存貨核算，只是“房屋”這個存貨的外在形態有所不同，本文就房地產行業存貨核算特點進行簡要剖析。

1? ? ?房地產存貨核算的基本程序

房地產存貨核算應規劃步驟，其中，基本程序作為核算工作骨架，是內控管理的基本要求，是會計核算的規范要求，是會計人員進行標準化操作的工作指引。主要包括：根據房地產項目情況和特點，確定存貨對象;設置有關房地產存貨核算會計科目;對項目不同產品類型進行區分，分別確定相應的建筑面積;確定開發成本分攤方法，編制項目目標成本、動態成本、結算成本等報表信息;在項目結轉收入、成本階段，根據成本信息表、已結轉及未結轉項目情況，對已開發完不同產品類型的存貨分別進行成本分攤結轉。

2? ? ?確定房地產存貨核算對象的內容

存貨核算工作最主要的是如何確定存貨核算對象，相關確定原則主要包括分期性原則、產品類型原則、產品用途原則和便于成本歸集原則。現就不同原則的具體內容進行分析。

如果某一類開發產品建設、銷售期相對獨立，可單獨作為一項核算對象;如果某一類開發產品的產品類型存在差異，可單獨作為一項核算對象;如果某一類開發產品的用途存在差異，比如同一辦公產品一部分銷售一部分持有經營，不同用途的同一產品類型產品可單獨作為一項核算對象;確定存貨核算對象還應根據企業相關成本信息的精細程度、工作量大小、效率高低綜合予以評定，以便于企業開展成本歸集工作。

確定具體存貨核算對象可遵循以下方法：①一期開發完畢的同一產品，按不同產品的功能用途劃分核算對象;②分期核算成片分期開發項目;③在同一建筑物上若有住宅、公寓、辦公、酒店、商業等不同產品類型的產品，應按不同產品類型分開核算。

3? ? ?房地產存貨核算科目設置

設置存貨科目是核算的必要工作，其設置情況將直接影響后續核算的工作效率與開展經營分析工作的情況。一般在建項目開發成本可按土地相關費、開發前期費、基礎工程費、建安工程費、配套工程費、園林綠化費、工程間接費和建設管理費八大類設置二級科目，下級明細科目及輔助核算可根據實際需要自行添加。竣工項目開發成本除上述八大類二級科目外，還可設置預提成本、成本結轉兩類二級科目，下級明細科目及輔助核算可根據實際需要自行添加。竣工項目存貨可通過完工開發產品、出租開發產品兩類科目結轉相關成本。具體科目的內容可參考以下分類予以區分，也可根據企業自身情況予以進一步細化。

（1）土地相關費包括企業進行房地產開發土地交易環節產生的相關成本，包括繳納的地價、契稅、合作地價、拆遷補償金、紅線外建設費用等。

（2）開發前期費包括項目開發啟動階段，對項目進行前期研究、設計、調查、政府行政繳費、臨建工程等產生的費用。

（3）基礎工程費包括在項目基礎施工階段，對建筑主體外進行相關水、暖、電、氣施工及設備安裝等產生的費用。

（4）建安工程費包括在項目主體施工內產生的相關費用，主要包括樁基工程、主體工程、外立面工程、門窗工程、裝修工程、機電工程和設備工程等。

（5）配套工程費包括根據土地出讓合同、合作協議、政府法規等約定，要求開發商建設的配套教育、服務、交通等設施，其產權一般無償歸屬于政府，開發商不得對其享有相關收益權。

（6）園林綠化費包括在項目開發時，在項目范圍內進行綠植、標示、鋪路、建造泳池、園林施工等費用。

（7）工程間接費包括項目開發間接相關費用：①項目管理費，主要包括工程管理過程中產生的相關中介、服務單位費用;②營銷設施建造費，主要包括賣場費用、樣板間費用、銷售環境改造費、維護費等;③資本化利息，主要包括項目直接相關的融資產生的利息費用。

（8）建設管理費作為管理費用成本化專項歸集的科目，主要包括間接、直接管理費兩項。

（9）在項目竣工時，預計成本總額與已發生成本總額之間的差額計入預提成本，直至項目合同全部結算且付清全款。

在項目竣工時，通過“成本結轉”科目將成本結轉至“完工開發產品”“出租開發產品”“投資性房地產”科目。完工開發產品核算作為出售的存貨;出租開發產品核算以出售為目的，暫時出租的存貨;“投資性房地產”核算以賺取租金為目的的存貨，報表不屬于存貨類別，單獨作為一項資產類別反映。

4? ? ?房地產存貨科目輔助核算設置

房地產存貨科目輔助核算是現代房地產企業財務管理的必備要求，原有的一級科目設置已不能滿足現代企業要求。由于房地產財務管理涉及眾多的統計分類、數據分析、績效評價等管理內容，因此，必須設置相關輔助核算科目，以滿足相關管理要求。開發成本輔助核算可按以下5類予以設置：客商輔助核算、供應商輔助核算、開發項目、成本項目和成本費用類。客商輔助核算名稱可采用合同內容簡況;供應商輔助核算供應商名稱;根據企業對土地規劃予以劃分開發項目，原則上同一地塊開發應歸集同一項目;同一地塊開發產品如果用途特殊，應單獨歸集開發項目;成本項目輔助核算依據項目概算為主要框架予以設置;成本費用項目是建設管理費的專有輔助項，設置與管理費用明細保持一致;完工開發產品、出租開發產品的輔助核算可按開發項目、產品類型、客商、房號予以設置。

5? ? ?房地產存貨成本的歸集與分配原則

房地產存貨成本的歸集對房地產企業的經營管理非常重要。良好的成本分配方案有利于提高會計核算的準確性，有利于正確反映存貨的盈利情況，也有利于房地產企業開展項目稅務籌劃工作。

5.1? ?土地相關費的歸集與分配原則

不同的開發分期項目，可按照占地面積法進行分攤。配套設施可按建筑面積法在不同分期進行分攤。

5.2? ?直接建筑成本的歸集與分配原則

項目直接發生的相關成本由該項目直接承擔。由不同項目共同發生的相關成本，則根據建筑面積法在各期予以分攤。

5.3? ?間接工程費、建設管理費的歸集與分配原則

間接工程費一般根據實際發生直接歸屬到項目分期。歸集在“公共項”輔助類的間接工程費每年或每季度根據在建項目、在建分期的開工時間、開工可售面積加權平均后將當期發生額分配到具體項目分期。各項目分期分攤成本的起止時間分別是開工時間和入伙時間。資本化利息按以下原則歸集：專項借款，應以專項借款當期發生的利息減去尚未動用的借款資金存款利息收入計算;一般借款資本化利息根據累計項目支出超過專門借款部分的資產支出加權平均數乘以所占用一般借款的資本化率計算。

5.4? ?預提成本及成本結轉的歸集與分配原則

在存貨對象竣工時，按動態成本和已發生成本差額預提成本，按動態成本進行成本結轉。已竣工的存貨對象每季度或每月按最新動態成本調整預提成本、結轉成本金額。已竣工的存貨對象按合同付款時，按付款金額沖減已預提成本及應付賬款，同時按合同計入相應開發成本。已竣工存貨對象按合同付完全款時，“預提成本”科目余額應為零。

5.5? ?配套設施的處理原則

產權不歸屬于開發商的配套設置，其成本分攤適用于配套工程費的成本分攤原則。產權歸屬于開發商的配套設置，成本分攤適用于一般可租售產品類型的成本分攤方法。

6? ? ?房地產存貨會計核算在經營管理中的作用

房地產存貨會計核算在傳統房地產經營管理中一般能達到事后反饋經營情況的效果，但不能滿足現代房地產企業對財務管理的更高要求。存貨會計核算的管理范圍還能擴大到事前、事中等領域。

6.1? ?事前預測作用

房地產企業在獲取項目前，需要對目標項目的開發效益進行預測，預測效果對后續經營將產生重大影響。因此，應有效通過相關業務部門聯動，將規劃指標、設計指標、成本指標、銷售指標、租賃指標形成事前系統數據，通過存貨會計核算方法，運用財務預測工具將目標項目的財務情況進行事前預測，為經營決策提供有力依據。

6.2? ?事中監控作用

房地產企業在獲取項目后，應在開發過程中對經營情況進行有效預測、跟蹤，房地產存貨會計核算應在事中進行有效監控，以順利實現經營目標。隨著開發過程不斷深入，相關設計、成本、銷售、租賃等事項逐步清晰、明朗、準確，應通過存貨會計核算方法，在不同的重要階段對經營管理進行測算監控反映，達到業務管理調整、實現統一目標的目的。房地產存貨會計核算可根據各企業、項目的實際情況，綜合考慮成本部門預算、成本項目設置情況，并根據信息化建設程度或粗或細予以考慮，最終實現業財一體化、高效全鏈條覆蓋的核算模式。

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