運用區塊鏈技術解決不動產登記的困境

文/郝亞姝

一、不動產登記制度概述

我國正式確立不動產登記制度是在2007年出臺的《物權法》中。從我國不動產登記制度的形成與發展過程來說，在民國時期已經建立了不動產登記制度，其內容繼受西方法制，主要目的是為土地私有制服務。不動產登記制度在我國雖然歷史悠久，但其在制度建立之初就帶有濃重的行政色彩，是為不動產行政管理而服務的。因此，此項制度作為物權公示手段還有很長的路要走，需要進一步在維護交易簡便與安全方面發揮其應有的作用。

不動產登記制度的重要性毋庸置疑。首先，不動產登記制度具有公信力。通過這種登記的方式來確認和表現物權權屬情況，能夠使外界通過物權公示對記載權利人的所有權知悉。當登記的不動產權利發生改變時，及時的變更登記并公開，可以達到明晰產權，避免產生不必要糾紛的目的。其次，不動產登記制度可以降低交易成本和保障交易安全。在涉及不動產的交易中，公開化的不動產相關信息可以使當事人在從事交易之前不必投入過多的精力和費用去對對方當事人是否對轉讓的不動產享有物權或被轉讓財產之上是否存在權利負擔進行調查。因此，不動產登記制度的實施既可以降低交易成本，又能提高交易效率，同時可以保障交易安全。此外，不動產登記制度有利于行政監管。通過不動產登記中的審查機制，可以及時發現并處理交易過程中出現的違法行為。不動產登記制度的運行可以使相關部門及時掌握不動產權屬狀況，便于政府從宏觀上調控不動產交易市場，實現國家行政監管與宏觀調控的目的。

二、不動產登記制度面臨的主要問題

由于我國不動產登記制度起步較晚，我國目前仍缺少一套完善且嚴格的不動產登記人員的選拔及任命機制，實踐中非專業人員所占比例仍較大。在實際的不動產登記中，由于工作人員水平參差不齊，法律素養和工作技能有所欠缺，工作質量得不到最大程度的保障，可能會出現登記錯誤、遺漏遺失登記、延遲登記等問題，這會給當事人帶來不小的麻煩和損失，也使不動產登記制度的完善和發展難上加難。

三、區塊鏈技術特點及與司法價值的契合

區塊鏈技術是利用現有技術構建的“去中心化”的分布式數據庫，是包含分布式數據存儲、點對點直接傳輸技術、共識機制及加密算法等各項技術的新型計算機應用模式。

區塊鏈技術與司法所追求的價值具有許多共同之處。第一，區塊鏈技術和司法一樣，都追求公平公正，這是區塊鏈技術運用于司法實踐的價值觀基礎。公正是司法所追求的目標之一，即在司法過程和結果中均要體現公平、平等、公正的原則和精神[4]。司法用天枰原理來體現公平正義，而區塊鏈實現了依靠技術的公正。在操作層面用對技術的信任代替對交易對手的信任，使技術扮演在一切交易中均公正可信的第三方角色。第二，司法注重程序正義，將區塊鏈技術運用到司法領域具有現實需求。司法公正，既要注重實體公正，也要注重程序公正，程序公正不僅是實體公正的重要保障，更有其獨立價值。而區塊鏈作為一個對全網節點均表現為透明的網絡，所有的程序按照預先設定的規則執行，能夠防止任何人進行破壞，是一種公開透明的計算程式。將區塊鏈技術運用到現有司法程序中，可進一步提高司法工作的信息化水平，同時實現司法的程序公開透明，通過技術手段實現程序正義的需求。第三，區塊鏈技術有助于解決司法領域中的一些難題。如在電子證據的效力方面，電子證據的法律效力往往受到證據穩定性的制約。通過區塊鏈技術下的不可篡改的數據庫，可以將電子證據固化，從而從技術層面保障并提升電子證據的法律效力；再如區塊鏈中的另一亮點-智能合約技術，其在外在表現形式上與司法審判具有相似之處，二者都是基于特定的規則，做出抉擇或判斷。不同之處就是智能合約所依據的是計算機代碼，而司法作出的裁判依據的是法律。

四、區塊鏈在不動產登記制度中的運用

第一，區塊鏈為不動產登記工作提供技術支持。區塊鏈技術下分布式記賬的特點使不同的網絡節點、多機構間及不同區域間能夠共享分布式賬本，這對目前我國多層級、多部門的不動產登記造成的行政信息不對稱，登記所需的原始數據不能夠共享、各類登記資料的系統性和完整性難以得到保障的問題都能得到一定程度的解決。各部門在進行不動產登記時可以共用共享式賬本，完善的原始數據支撐可以減少登記出錯的可能性。同時，在這個賬本里記載的各類信息的任何變動都可以被所有參與者及時獲知，各管理部門就可以第一時間進行跟進和監督，完善的監督機制在一定程度可以打破部門行政壁壘引發的不可知和不作為的情形[5]。智能合約則可以依據在信任機制下可信的不可篡改的數據，自動化執行一些預先設置好的相關規則和條款。因此，不動產登記機構可以根據不同登記事項所涉及的具體流程，充分發揮智能合約的可編程性，根據需求定制不動產登記方案，運用智能合約技術下的不動產登記方案流程進行不動產登記，保證登記的有序進行。

運用區塊鏈技術可以推進“互聯網+不動產登記”。國務院辦公廳2019年2月26日印發的國務院辦公廳關于壓縮不動產登記辦理時間的通知指明要充分利用互聯網平臺、大數據、人臉識別、在線支付等新型技術手段，推行“互聯網+不動產登記”，構建不動產“網上（掌上）登記中心”，構建多層次、多維度不動產登記網上辦事大廳，為群眾提供多種選擇。同時通過APP等外化技術，將區塊鏈記載的不動產信息在手機等終端外化可視，向權利人展示登記簿記載信息，逐步實現不動產登記查詢的無紙化、線上不動產真偽查驗等便民服務。

第二，區塊鏈可為原始資料的保存提供安全保障。對于不動產登記前所需的原始申請材料，部門間可通過信息共享的方式直接提取。而電子數據往往存在如下問題。[7]首先，電子數據不穩定問題，由數據的電子形式特性造成的易被篡改及易偽造；其次，內容完整性問題，實踐中往往無法確認電子數據形式記載的內容是否完整且無遺漏；最后，形成時間問題，電子數據產生的時間通常難以作出準確判定。只有電子數據自最初形成時起即內容保持完整、且未被篡改，電子證據才可能具備法律效力。由區塊鏈技術構建的不可篡改的數據庫，可以從電子數據產生伊始就介入電子數據的存證保全，從而實現電子數據的固化保存。

第三，區塊鏈為不動產登記提高效率，節約資源。區塊鏈技術下的分布式記賬可以使不同的網絡節點、多機構間、不同區域間共享分布式賬本，這會大大降低部門間壁壘造成的行政資源的大量損耗，可以降低行政成本。同時，區塊鏈技術處理數據的準確性、可靠性和高效性也遠遠高于人工處理數據。因此，區塊鏈技術在提高登記效率，節約行政資源方面具有實際意義。

五、結語

區塊鏈技術基于其自身的技術優勢及與司法共同所追求的公平正義價值的高度契合，將區塊鏈技術與不動產登記制度結合具有高度的必要性與可行性。公共法律服務科技的創新必將影響司法體制的改革及完善進程，區塊鏈技術有望提升不動產登記的信息化水平。運用區塊鏈技術不僅會提升登記效率，也會提升程序正義的水平，符合司法改革的目標要求，具有獨特的應用意義。