房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)存在的財務(wù)管理問題研究

張珂寧

摘 要：近年來，企業(yè)集團(tuán)，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了極大貢獻(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，不僅關(guān)乎民生，更是關(guān)乎到國家的經(jīng)濟(jì)命脈。如果房地產(chǎn)事業(yè)的財務(wù)管理方面出現(xiàn)資金變動或投資失誤失控等問題，不僅會關(guān)乎到企業(yè)自身的生存發(fā)展，還會出現(xiàn)國內(nèi)資源不足等現(xiàn)象，由此會導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡等現(xiàn)象。本文就房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)存在的財務(wù)管理問題進(jìn)行研究，通過了解房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)發(fā)展的必然性，以及目前房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)財務(wù)管理方面出現(xiàn)的問題，探討相關(guān)的解決對策，為房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的財務(wù)管理問題提供了新思路，指導(dǎo)了新的實踐方向。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);財務(wù)管理;企業(yè)集團(tuán)

一、房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)發(fā)展的必然性

（一）從企業(yè)集團(tuán)發(fā)展的角度

企業(yè)的發(fā)展一般會經(jīng)歷組織創(chuàng)立—組織形成—組織規(guī)范—組織擴(kuò)展這樣的過程。同樣，管理方面會經(jīng)歷個人管理—部門管理—總體化管理—集團(tuán)化管理這幾個發(fā)展階段，[1]房地產(chǎn)企業(yè)也具備這種規(guī)律性。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平低于經(jīng)營水平，不能科學(xué)有效的發(fā)展，是由于企業(yè)管理不當(dāng)。許多房地產(chǎn)企業(yè)都是從經(jīng)營單一的項目，到后來逐步做大做強(qiáng)，實現(xiàn)了多元化經(jīng)營，帶動企業(yè)也向多樣化方向發(fā)展，由此導(dǎo)致企業(yè)管理的變革，以適應(yīng)企業(yè)新發(fā)展。在這種背景中，房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)化管理勢在必行。

（二）從房地產(chǎn)的屬性分析

土地是房地產(chǎn)行業(yè)存在的根本。土地的稀缺性是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)向集團(tuán)化發(fā)展的重要因素。我國目前房地產(chǎn)用地是由政府的招標(biāo)拍賣，價高者獲得。這種特定的交易獲取方式，雖然帶來了好處，卻加劇了企業(yè)間的競爭，使得一些實力弱的房地產(chǎn)企業(yè)無法獲取土地。這種物競天擇的生存法則，使得房地產(chǎn)企業(yè)向企業(yè)集團(tuán)不斷轉(zhuǎn)化。隨著土地轉(zhuǎn)讓條件的提高，僅依靠企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實力，不足以維持其穩(wěn)定發(fā)展，獲取更多利益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)財務(wù)管理方面出現(xiàn)的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的資金管理不科學(xué)

房地產(chǎn)項目一般投資額較大， 開發(fā)周期較長， 從拿地、立項、建設(shè)到竣工交付是一個長期的過程， 開發(fā)建設(shè)階段需要大量的資金支持， 迫使企業(yè)通過各種融資手段籌集資金。[2]企業(yè)為了正常運(yùn)營，會向銀行大量貸款，集團(tuán)會承擔(dān)巨大的債務(wù)風(fēng)險。即便如此，集團(tuán)也不一定能籌集到足夠的資金，不僅難以發(fā)展企業(yè)集團(tuán)的分管項目，也會影響子公司的正常運(yùn)營，房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)將會陷入危機(jī)。

房地產(chǎn)行業(yè)資金周轉(zhuǎn)時期較長，從前期資金投入到后期的資金回收，大約需要3至5年甚至更長，資金流轉(zhuǎn)的資金利用率極低。集團(tuán)化的管理不科學(xué)，使得問題更加難以解決。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)與子公司存在財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)集團(tuán)興起后，不斷發(fā)展壯大，在這個過程中，企業(yè)集團(tuán)往往需要大量的資金滿足自己的發(fā)展需求，但又一時拿不出巨額資金，這就需要通過貸款來滿足集團(tuán)項目以及子公司的運(yùn)營，增大了信貸風(fēng)險。

集團(tuán)總部與子公司的命運(yùn)息息相關(guān)，集團(tuán)中的任意一方產(chǎn)生的貸款行為總部都需要為其償還。這種情況下，子公司極易虛報所需資金導(dǎo)致集團(tuán)總部債務(wù)負(fù)擔(dān)過重。在企業(yè)集團(tuán)的整個資金結(jié)構(gòu)中，負(fù)債金額所占的比重過大，信貸風(fēng)險高，集團(tuán)更難以把控。

（三）房地產(chǎn)集團(tuán)公司的財務(wù)人員業(yè)務(wù)能力弱，個人素質(zhì)低

房地產(chǎn)行業(yè)，是由多學(xué)科組合而成的行業(yè)體系，但目前國家培養(yǎng)出的財務(wù)人員，只具備財務(wù)知識，并沒有掌握其他相關(guān)知識。而已經(jīng)在職的財務(wù)人員，由于房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的工作量繁重，無法對房地產(chǎn)的其他相關(guān)領(lǐng)域進(jìn)行深刻學(xué)習(xí)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的跨區(qū)域性，財務(wù)信息的缺失和不及時性，使得財務(wù)方面的工作更加復(fù)雜。而在我國，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)缺少專門性的入職培訓(xùn)，即使有培訓(xùn)，也缺乏針對性的具體指導(dǎo)。

三、房地產(chǎn)財務(wù)管理方面問題的解決對策

（一）房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)應(yīng)加強(qiáng)資金管理

對于一個企業(yè)來說， 充足的資金是企業(yè)運(yùn)行的血液， 房地產(chǎn)企業(yè)所有的項目運(yùn)營以及銷售活動都需要足夠強(qiáng)大的資金來支持， 因此對于資金的管理方面需要不斷提高標(biāo)準(zhǔn)。[3]拓寬房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的籌資方式，為股東的投資模式和渠道開辟新的可能;充分利用政府的優(yōu)待政策，減少不必要的開銷;采取子公司自負(fù)盈虧的管理模式，減少了子公司出現(xiàn)虛報所需資金的問題，使貸款金額得到控制。

還可將資金決策方案與相關(guān)信息系統(tǒng)結(jié)合，通過數(shù)據(jù)庫獲取大量的實時動態(tài)信息，及時了解企業(yè)的財務(wù)現(xiàn)狀，有效率的利用盈余資金，以獲得更多效益，并就存在的資金問題給予解決方向。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)需制定解決財務(wù)風(fēng)險的合理方案

設(shè)立風(fēng)險管理信息系統(tǒng)，可以規(guī)避資金方面存在的風(fēng)險。在風(fēng)險管理信息系統(tǒng)的支撐下，匯率波動減少了對房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)現(xiàn)金流的影響以及對經(jīng)營活動產(chǎn)生的不利影響;減少客戶因無法履行責(zé)任而產(chǎn)生的風(fēng)險;減少由于內(nèi)部管理問題造成的直接損失，和外部不穩(wěn)定因素造成的間接損失，有效規(guī)避風(fēng)險。

子公司應(yīng)采取自負(fù)盈虧的管理方式，能減少貸款金額，加強(qiáng)集團(tuán)對負(fù)債形成的潛在風(fēng)險的把控。根本上解決了房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)出現(xiàn)各種資金短缺、資不抵債、信用危機(jī)的問題。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)應(yīng)對財務(wù)人員進(jìn)行培養(yǎng)

財務(wù)職工入職前應(yīng)進(jìn)行相關(guān)的崗前培訓(xùn)。不僅要求對財務(wù)知識能夠熟練的掌握運(yùn)用，還需要對其他方向的學(xué)科知識有所了解。已在職的財務(wù)人員應(yīng)有計劃地對房地產(chǎn)的其他領(lǐng)域進(jìn)行學(xué)習(xí)。此外，還需熟練掌握使用房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的云端大數(shù)據(jù)庫，及時處理跨區(qū)域、復(fù)雜的、缺失的財務(wù)數(shù)據(jù)。集團(tuán)同時應(yīng)提高財務(wù)人才的福利待遇，實施權(quán)責(zé)分明的績效制度，使財務(wù)員工從心底對企業(yè)有歸屬感，為企業(yè)謀取更高的利益。增強(qiáng)財務(wù)人員的道德意識、法律規(guī)范，防止以權(quán)謀私。

參考文獻(xiàn)：

[1]Kieschnick R，Laplante M，Moussawi R.Working capital management and? shareholders wealth[J]. Review of Finance，2013，17（5）：1827-1852.

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[3]武文昭.房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險管理問題研究[J].納稅，2019，13（02）：135+138.