房地產市場存在的問題、影響因素及長效機制構建

栗璐雅

摘要：房地產業是我國的支柱產業，從近年的房地產發展情況來看，為我國的經濟發展提供了巨大的動力，為我國的產業結構調整和經濟建設發展打下了堅實的基礎。房地產產業的發展情況也可以從市場經濟發展的整體情況角度來看，反映國民經濟發展的整體趨勢。鑒于此，本文對房地產市場存在的問題、影響因素及長效機制構建進行了分析，以供參考。

關鍵詞：房地產市場;問題;影響因素;長效機制

隨著2019年進入下半年，樓市也進入了下半場，房企融資額逐月減少，從瘋狂融資進入了融資艱難的階段，與此同時，筆者周圍一些“炒房者”也愈發感受到了“賣房難”。房地產市場降溫的現象背后，必然有國家“看不見的手”在進行著調控，習總書記在最近的講話中也提到：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”

一、房地產市場發展背景

從1998年國務院發布通知，完全停止住房實物分配制度開始，我國逐漸進入住房市場化、貨幣化階段，房地產金融也才開啟了真正意義上的發展。但是由于市場不成熟，經濟制度不完善等原因，我國房地產業在發展過程中出現了諸多問題，主要有：

（一）商品房空置率過高

一方面房價持續上漲，另一方面，市場上卻出現了鄂爾多斯“鬼城”的現象。這主要是由于兩個原因：其一，政府和開發商盲目看好房地產發展前景，過度開發，導致供大于求，新住宅被空置，出現無入住率的現象。其二，一些非理性投資者抱著投機炒作的目的進入市場，購房不住，抬高了房價，使得房地產市場供需不匹配，真正有剛需的中低收入家庭反而買不起房。

（二）房地產行業整體房價漲速過快

我國房價高不再是新的話題，房地產炒作頻繁出現，房價上漲速度超過了平均水平。根據國家統計局對近幾年房子成交量以及成交價格的統計顯示，2005年-2017年間，我國整體商品房平均成交價格由2900元左右每平方米上升到平均9000元左右每平方米，僅12年的時間價格上漲了接近3倍。而北京某知名房地產評估師通過計算同質住房變化因素，計算出我國房地產12年上漲了6.5倍左右，基本每年能上漲近20%，而我國平均人均收入遠遠沒有超越這個水平。整體房價的過快上漲，會大大降低我國居民的生活水平，不利于國家的長遠發展，抑制房價漲速，制定相關措施，解決房地產行業不正常上漲現象，是我們面臨的重要問題。

二、房地產市場可持續發展的影響因素

（一）人口因素對房地產市場的影響

人口因素包括人口數量、人口增長、人口比率、人口遷移、人口政策等，某一城市的人口增長、人口流入、優秀人才政策的引進都會影響房地產需求，從而影響房地產價格。目前，很多大城市紛紛出臺相應人才引入政策，給予購房補貼和一次性購房補助，不僅形成城市人口的直接流入，更是增加了高層人才住房需求，提高住房價格。

（二）貨幣政策與信用政策對房地產市場的影響

無論是貨幣政策還是信用政策都通過調整市場的貨幣量，有效地影響房地產價格和房地產需求。例如：當國家實行寬松的貨幣政策時，市場上的貨幣較多，物價上漲，人民幣貶值，通貨膨脹高，房價可能會上漲。另外，國家限制房地產業的融資渠道，如果房地產建設資金不足，也會影響房地產業的發展。

三、房地產市場健康發展的長效機制構建措施

（一）建立健全的房地產市場供應結構

我國土地廣闊，人口多，所以不同地區人群在用房需求上有著一定的差異性。這也就要求了相關部門能夠在房地產經濟發展政策的制定時，能夠對不同人群的用房需求加以實地調研，并以此為依據，建立健全且完善的住房保障體系，確保我國住房供應結構能夠更加和諧和穩定。要建立一套以商品房為主，以廉租房和經濟適用房為輔的住房供應體系，一方面，政府也應該制定專門的法律法規政策，對房地產的開發行為進行約束和規定，使房地產的開發行為能夠得到法律的強制約束。另一方面，要能夠完善廉租房、經濟適用房的供應政策，從而使其能夠與實際要求相符，提升政策的可行性，確保政策與大多數人的住房要求相符，進而使廉租房政策與經濟適用房政策能夠起到維護社會和諧穩定的根本作用。最后要能夠對房地產交易手續加以精簡，進一步調控房地產的流通成本，從而使房地產資源的利用效率得到全面提升，使房地產投資風險得到有效控制，從而推動我國房地產經濟的穩定發展。

（二）建立和完善房地產市場消費者維權渠道

在市場經濟條件下，商品貿易應該是人的理性活動，并遵守自愿、平等、公平和誠信的原則。但是由于房地產市場的壟斷性、對外性、信息不對稱性，消費者的利益容易受到侵害。利害關系受到侵害時，消費者首先選擇的不是司法途徑，而是投訴，如果投訴得不到解決，往往就變成了信訪上訪。這種現象的發生一方面是因為民眾的法治意識不強，法律素質低，房地產專業法律知識不足，缺少法律維權經驗和習慣;另一方面，也與打官司成本高執行難以及矛盾解決社會現實有關。群眾遇到問題正常途徑無法解決時，小鬧小解決，大鬧大解決，不鬧不解決，信訪上訪比正常起訴投訴要效率高，這是一種不正常的現象。因此需要政府部門加大法律法規的宣傳，提高群眾依法維權意識，提供房地產專業知識幫助，提高群眾依法維權的能力。同時，還應建立和完善房地產市場消費者的維權渠道，在頂層設計上與“雙隨機、一公開”監管制度適應，建立起全國房地產市場違法違規行為統一投訴電話、投訴網站和投訴處理機制，監督地方解決問題。在基層房地產主管部門建立矛盾調解機制，處理一些小矛盾;建立縣級仲裁機構，提供司法援助等增加司法解決的簡捷途徑。

（三）加強行業自律和政府監管

由于構建房地產長效機制是一項系統工程，除了上面提到的信貸、稅收、土地、保障房和住房租賃市場外，還涉及信息和預警、行業自律和監管等方面。

（1）做好房地產信息和預警等基礎性工作。構建強有力的房地產長效機制領導體系，在不動產統一登記基礎上完善房地產信息，完整地記錄每戶家庭曾經擁有和現在擁有的房屋信息以及人口信息、完整地記錄每套房屋的產權、租賃、流轉、按揭貸款、抵押融資和稅收等信息，為完善房地產信貸政策和稅收政策提供數據支撐。加強對房地產主體、房地產金融、房地產市場的監測，構建房地產風險預警體系。（2）加強行業自律。開發商和房產中介要加強自律，發布真實房源、嚴格規范交易資金管理、禁止為不符合交易條件的房屋業主提供中介服務、不協助購房人偽造證明材料、不從事場外配資、不哄抬房價。（3）加強對房地產的監管。各級地方政府要明確房地產預售許可項目建設工程的進度標準，嚴格房地產項目預（銷）售價格、銷售方案和銷售合同網簽的備案管理，嚴格房地產項目樓盤銷售行為的有效監管，加強房地產經紀機構和從業人員管理，加大房地產市場金融信貸的監管，嚴厲打擊房地產市場違法違規行為。

四、結語：

綜上所述，房價上漲得太快，投機性高，尤其是2015年和2016年大多數城市房價翻倍的現象，房地產市場發展問題備受關注，因此要抓緊建立符合國家條件的基本制度和長期機制。抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。

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