淺析瀘縣宅基地跨區域使用模式的問題與對策

【摘 要】在土地改革框架下，瀘縣創造了宅基地跨區域使用模式，保障了農民權益，但仍存在一定的局限性。本文基于調研，提出規范宅基地跨區域使用的收費標準、強化農民職業技能培訓、擴大宅基地跨區域使用的市場交易范圍三點建議。

【關鍵詞】宅基地;改革

引言

瀘縣作為三塊地改革的試點，創造了“宅基地”跨區域使用。韓立達等（2016）提出瀘縣應對宅基地進行細分、加強村莊規劃、規范違法監督。姚樹榮（2017）研究了瀘縣宅基地有償退出改革和易地扶貧相結合模式，提出應引入市場機制，優化收益分配機制。郭冠男（2016）提出，要增加各項改革制度的關聯性和協同性。瀘縣宅基地跨區域使用模式被當前學術研究所忽略，筆者調研發現，這種模式對盤活土地資源、保障農民的住房需求方面具有一定的積極作用，但也存在多個深層次的矛盾需要解決。

1瀘縣宅基地跨區域使用模式概述

瀘縣2016年發布的《瀘縣農村宅基地使用和管理試行辦法》（以下簡稱《辦法》）提出，跨區域建房的農民所使用的宅基地，必須是該建設區域節余的宅基地。有償使用費的具體數額由村民議事會決定。跨區域建房農戶的有四個條件限制：符合區域建設規劃和規定的宅基地建設面積標準;永久放棄原宅基地，并經原籍地審核同意且出具證明材料;建房農戶不享有建設地的任何集體收益分配和土地承包經營權;建房人必須遵守建設地的村規民約，承擔公共服務、基礎設施建設等義務。農戶跨區域申請到中心村建房，以人口數核定農戶的宅基地建設面積，標準是“30m2/人，另附屬設施用地20m2/人”。跨區域申請宅基地使用建設住房，一部分是收取跨區申請使用宅基地取得費用，在規定面積之內收取180元/m2。在規定面積之外收取230元/m2。另一部分是超占面積有償使用費，按照居住類5元/m2、商業類10元/m2。為規范市場行為，《辦法》規定，村民小組同意以后，在縣域范圍內，允許村民住宅以交易、出租等形式進行流轉，但流轉范圍必須限制在“縣域內農村集體戶中”。流轉后出讓方不再享有農村宅基地的使用權。

2瀘縣宅基地跨區域使用模式中存在的問題分析

2.1有償使用的收費標準不確定

第一，農民跨區域建房，獲取建設地區域的宅基地以后，宅基地有償使用標準不明。《辦法》提出“可參照瀘縣人民政府宅基地退出結余指標基準地價和有償使用費用，一次性收取280元/m2。”第二，在農戶跨區域中心村建房超占面積有償使用方面，雖然規定了居住類用地和商業類用地的收費標準，也有“村議事會有權根據村自身情況決定收費上限”。若不具體規范相應的有償使用收費標準，將對農民宅基地跨區域使用產生一定的阻礙。如建設區如存在人為因素排斥，就有可能抬高收費額度，對外來農戶的進入產生阻礙作用。如果在目標區域選擇建房的農戶與村議事會成員存在裙帶關系，則可能降低收費標準，造成不公平的現象發生。

2.2農民維持生產、生活的難度增加

宅基地跨區域使用模式有效保障了農民的居住需求，但也增加了生活成本支出。如中心村修建的房屋基礎設施相對完善，為了維持良好的生活環境，必然出臺村規民約。以前散居的村民可利用自家院壩進行蔬菜種植，滿足生活所需，但集中建房以后，這一需求將受到制約，農民只能另行購買。物業、水、電、氣等費用也同樣增加了農民的生活成本。更重要的是，集中建房將增加以耕種為主要收入來源的農民與土地的距離，農民如何繼續維持農業生產也是需要解決的難題。

2.3農民住宅在農村集體戶內部流轉不利于產生繁榮的市場

在宅基地跨區域使用模式中，允許村民住宅在縣域內農村集體戶中以交易、出租等形式流轉。筆者認為，流轉僅限于農民內部，不利于市場繁榮。第一、大部分農戶是擁有宅基地，因此集體內部的需求較少。第二，當前城鎮化中農民更傾向于進城而不是留在農村務工，也降低了農村住房得價值。因此，筆者認為僅讓農民住宅在農村集體戶內部流轉并沒有太多的實踐意義。

3完善宅基地跨區域使用模式的對策建議

3.1規范宅基地跨區域使用的收費標準

宅基地跨區域使用的收費標準急需明確。首先應該對政策文件中出現的“模糊”用語加以更改。《辦法》中提出的“有償使用費由村民議事會決定應再行斟酌。同時，探索多元化的宅基地跨區域使用收費標準，增強政策的適應性。縣、鎮政府應派出相關的專業技術人員協同各村級組織，在充分考察各村的區位、自然條件、經濟狀況、人口狀況等因素以后，因地制宜地制定各村具體的宅基地跨區域使用的收費標準。從而杜絕人主觀因素所產生的干擾。

3.2強化職業技能培訓，提升農民就業能力

必須提升農民的就業能力以應對居住成本上升。應廣泛開展經濟作物種植、畜禽養殖、維修電工、電焊工、家政服務的培訓。同時，根據地區內產業發展的需求，培訓地區內企業需要的各類型工人，就地上崗。另外，大力發展農村地區的電子商務，積極培育鄉村物流行業的發展，利用區域內特色產品實現自主創業，指導農民在各大網購平臺開設網店。保障了農民的生活質量，才符合改革最初的目的。

3.3擴大宅基地跨區域使用的市場交易范圍

要想繁榮村民住宅的流轉市場，需逐步放開城市居民的購買需求。城市住宅價格昂貴，農村生態環境宜人，相比于城市更適合人居住。當市民的需求進入以后，市場的供給主體與需求主體各取所需，在政府機構合理引導和監管之下，必然會促成一個繁榮的宅基地交易市場。但是，在放開市場交易范圍的同時，也必須注意對農民的保護，農戶住房、宅基地所有權的流轉必須要以農民有居住保障為前提。

參考文獻

[1] 韓立達， 趙美美， 吳懈，等. 我國宅基地審批制度改革研究——以全國宅基地制度改革試點瀘縣為例[J]. 安徽農業科學， 2016（34）：194-197.

[2]姚樹榮， 熊雪鋒. 以宅基地有償退出改革助推易地扶貧——四川省瀘縣“嘉明模式”分析[J]. 農村經濟， 2017（2）：21-24.

[3] 郭冠男. 農村“三塊地”改革試點進展及思考--以四川省瀘縣為例[J]. 中國經貿導刊， 2016（24）：55-57.

作者簡介：王忠良（1995.2-），男，吉林省松原市人，漢族，碩士，研究方向為土地經濟與管理。