論改革不動(dòng)產(chǎn)登記制度以及加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記管理

陸軍竇

摘?要：不動(dòng)產(chǎn)指的是土地以及土地上的定著物，它是一個(gè)人財(cái)產(chǎn)的重要組成部分。不動(dòng)產(chǎn)的登記則指不動(dòng)產(chǎn)的歸屬人或者不動(dòng)產(chǎn)變更權(quán)利主體的當(dāng)事人按照相關(guān)的法律法規(guī)，向有關(guān)登記部門提供相關(guān)的有效證件，以此來證明不動(dòng)產(chǎn)的歸屬權(quán)和變更權(quán)。在現(xiàn)代社會(huì)當(dāng)中不動(dòng)產(chǎn)的范疇雖然比較寬泛，但是房產(chǎn)是當(dāng)前關(guān)注度最高，也是最為熱門的不動(dòng)產(chǎn)。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記;不動(dòng)產(chǎn)管理;房地產(chǎn)

房地產(chǎn)是中國(guó)持續(xù)了很多年的熱門行業(yè)之一，房地產(chǎn)為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了突出的貢獻(xiàn)。但是在快速發(fā)展的同時(shí)也暗藏危機(jī)，目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著嚴(yán)峻的內(nèi)外環(huán)境，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。房地產(chǎn)也是一種重要的不動(dòng)產(chǎn)資源，是個(gè)人重要的財(cái)產(chǎn)，受法律的保護(hù)，同時(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記制度作為房產(chǎn)管理的重要手段，在房產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中起著重要的規(guī)范作用，因此必須要改革不動(dòng)產(chǎn)登記制度，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)事人的合法利益，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。

一、我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記立法工作存在的問題

（一）登記部門比較多，并且繁瑣，當(dāng)前我國(guó)共有多個(gè)部門可以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記，例如土地登記在土管局，房屋產(chǎn)權(quán)登記在房管局，林木登記在林業(yè)局，草原登記在農(nóng)牧業(yè)部門等。雖然分開管理各司其職會(huì)減輕各個(gè)部門的工作量，但是不利于登記部門管理效率的提升。另外，我國(guó)目前的行政機(jī)構(gòu)當(dāng)中，登記部門和行政管理部門是結(jié)合在一起的，這就使得各個(gè)登記機(jī)構(gòu)比較分散，不利于各個(gè)登記機(jī)關(guān)的交流，一旦同一個(gè)人有兩個(gè)甚至兩個(gè)以上的不動(dòng)產(chǎn)需要登記的時(shí)候，就需要多走很多路程。

（二）登記程序繁瑣，出現(xiàn)問題不好追責(zé)。正是因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)的不統(tǒng)一導(dǎo)致了登記程序的不統(tǒng)一，當(dāng)前關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的法律法規(guī)有很多，各個(gè)登記機(jī)關(guān)有自己的工作的方式和需要遵守的法律法規(guī)，如《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地登記規(guī)則等》等這些對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的過程和程序不盡相同，各個(gè)登記機(jī)關(guān)的工作人員各行其實(shí)，需要的手續(xù)和證件也不一致，這就給登記的人民群眾帶來了不便利。同時(shí)登記機(jī)關(guān)的工作人員在登記的時(shí)候也會(huì)有出錯(cuò)的時(shí)候，或者出現(xiàn)登記資料丟失的現(xiàn)象，損害了當(dāng)事人的利益，而登記機(jī)關(guān)的工作人員卻很難追責(zé)。法律并沒有規(guī)定出現(xiàn)登記錯(cuò)誤該承受什么責(zé)任，也沒有規(guī)定對(duì)當(dāng)事人有什么賠償，很顯然這對(duì)當(dāng)事人是很不公平的。

二、對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法思考

（一）我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)采取生效主義。在我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記法律當(dāng)中有兩種程序，其一是生效主義，其二是對(duì)抗主義，這兩種模式各有優(yōu)缺點(diǎn)。通俗來講就是對(duì)抗主義要求的手續(xù)比較簡(jiǎn)單，在物權(quán)變動(dòng)時(shí)尊重雙方的口頭約定，但是一旦出了問題善意的第三方會(huì)造成比較大的損失。生效主義就是辦理的手續(xù)相對(duì)來說比較繁瑣，對(duì)物權(quán)的變動(dòng)有著嚴(yán)格的要求，能夠最大程度的保證物權(quán)變動(dòng)雙方的權(quán)利，維護(hù)雙方的權(quán)利。生效主義是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆發(fā)展和興起的，主要是房子屬于當(dāng)事人重要的一筆財(cái)富，在交易當(dāng)中一旦出現(xiàn)問題，后果就比較嚴(yán)重。如果在登記當(dāng)中僅僅采取對(duì)抗第三人的要件，那么房地產(chǎn)的開發(fā)商很容易出現(xiàn)“一房多賣”的現(xiàn)象，即與兩個(gè)或者兩個(gè)以上的當(dāng)事人在不同時(shí)間簽訂相同的合同，這就嚴(yán)重的影響了房地產(chǎn)的交易。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)采取形式審查制度。在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的審查方式分為實(shí)質(zhì)和形式兩種，客觀來講當(dāng)前我國(guó)的公信力缺乏有效的制約，在這種情況下，實(shí)質(zhì)審查容易造成公權(quán)力對(duì)私權(quán)利的干擾和侵犯。形式審查則是要求審查人員必須要走合法的程序來實(shí)現(xiàn)對(duì)個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)的審查，這是對(duì)當(dāng)事人的一種保護(hù)。當(dāng)然目前形式審查制度也存在缺乏公信力的情況，但是形式審查制度的缺點(diǎn)相對(duì)來講比較容易解決，可以通過相關(guān)的證件來解決，例如不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書。因此，形式審查的優(yōu)點(diǎn)相對(duì)來說比較多，操作性也比較強(qiáng)。

（三）建立預(yù)告登記制度。預(yù)告登記是為了方便以后不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)。預(yù)告登記有利于保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，能夠維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的交易安全。同時(shí)構(gòu)建預(yù)告登記應(yīng)當(dāng)明確：首先是申請(qǐng)人的資格確定。預(yù)告登記可以由當(dāng)事人和交易人共同申請(qǐng)，也可以單方面根據(jù)合同單獨(dú)申請(qǐng)。其次，預(yù)告登記的范圍應(yīng)當(dāng)明確和具體，這樣產(chǎn)生問題以后可以就具體的東西來分析原因和解決問題。最后預(yù)告登記的法律效力，預(yù)告登記可以有效的對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)的所有人和任意第三人。

綜上所述：當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)是人們的一項(xiàng)重要的財(cái)富，指的是土地和土地定著物，不動(dòng)產(chǎn)的登記主要是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的變更和確定，尤其是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)房屋變動(dòng)的一種管理制度。但是目前來說我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記還存在一些問題，為了保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)事人的利益，提高不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的工作效率，便于人民群眾的登記，就應(yīng)當(dāng)從立法的角度予以解決，首先是不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)該采取生效主義，而不是對(duì)抗主義，這樣更能保護(hù)雙方的利益，其次是不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)該采取形式審查制度，同時(shí)結(jié)合實(shí)質(zhì)審查;最后建立預(yù)告登記制度，維護(hù)市場(chǎng)的穩(wěn)定和健康發(fā)展。

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