房地產信托投資基金的投資策略及風險研究

摘?要：隨著經濟不斷發展，中國的房地產界也迎來了第二個春天，估計在未來一段時間之內房地產的融資需求仍然會保持在一個旺盛的狀態，可是目前，我國的房地產金融市場發展起來仍然具有一定的缺陷，尤其是在一級市場上，只有銀行在苦苦支持，很少一部分房地產公司可以受到資本市場的青睞。而在二級市場中，資產的證券化仍在發展初期階段，很難滿足大部分房地產的要求，這個時候房地產的投資信托基金就出現了。房地產信托基金可以滿足房地產金融融資需求，基于此，本文主要討論了房地產信托投資基金在投資方面的主要措施和手段，同時也對其中蘊含的風險給予了一定的介紹。

關鍵詞：房地產信托投資基金;投資策略;風險

房地產信托投資基金也屬于資產證券化的概念，一直以來備受國際市場的青睞，這一種金融工具一開始是為了能夠讓房地產融資問題解決而被設計的。這一工具為中小投資者提供了一個能夠投資房地產的工具，房地產投資工具是一種和債權融資或是股權融資有一定差別的投資工具，風險相對來說比較低，分紅又很高，收入是可以事先預測的，比較穩定。對一些僅僅追求收益更加穩定的機構進來說，房地產信托投資基金是一個能夠列入考慮范圍內的基金品種，而對房地產發展商來說，這也是一個較為簡單便捷的融資方法。而在普通投資者看來，投資房地產信托基金不但可以分享到在目前房地產市場上的一些收益，同時還可以獲取穩定的分紅。但是在投資的時候，風險是無法避免的，本文也揭示了房地產信托投資基金當中的，一些隱藏的風險。

一、房地產信托投資基金所面臨的風險

一般情況下，風險主要是指投資者無法獲得預期的收益，或者有可能讓自己的本錢受到損失的可能性。REITs是一種專門用于投資房地產的基金，自身會被房地產以及市場影響，會產生很多潛在的隱患，而同時也會遇到基金組織結構和管理等很多問題。

（一）投資于地產的風險因素

一般來說，這種風險主要是因為國家或者經濟出現了很大的轉變;房地產市場產生了極為不利的情形;物業的租戶或者是買家和賣家的財政情況出現了極為不利的轉變;借貸融資對的時機和以往不同;利率或者是別的營運方面的支出產生了轉變;環保法律法規，或者是城市的規劃以及別的政府參與的制度出現了變更;因為買進房地產而出現的環境賠償，主要還包含著沒有被發現的一些環境問題，或者是所在物業被污染，儲備也無法達到標準;能源的價格出現很大轉變;市場曾經的態度出現了改變，是的其一些物業的供應供大于求，某一類物業已經無法符合市場的需求;業主為了能夠爭取到更多的租戶，使用了極為激烈的競爭方式;保險的范圍之外;管理方面的人員沒有辦法供給或者是要求別的管理組織給與保養或者別的需要的服務;房地產的投資難以及時變現;物業的保養等服務出現了資金周轉不開的情況;物業的建筑其使用的建筑材料有問題;政府和很多別的建設項目對于附近的房地產造成了很大不良影響甚至破壞;無可逆轉的自然災害，使其產生了難以承擔的損失等[1]。請專家委員會專家分別對各風險因素的重要性進行比較，如表1 所示。

以上這些問題都很容易使得出租率和租金架構以及營運開支產生波動，對于物業的價格以及租金和出租率，都會產生極為不良的影響。而且物業在每年進行估值的時候都會將這些因素囊括進去，所以物業的價格也會不斷的持續反復出現變化。如果物業的價格出現急速下跌，那么很容易造成整個城市的經濟下滑，那么REITs所具備的物業資產也會出現大幅度的下落[2]。

（二）物業的收支有可能超過預期

物業的收入很可能會被當地的很多因素所干擾，比如說在REITs營運的市場當中，物業如果供應過多并且需求量減少;REITs所掌握的物業對于租戶來說就不那么重要;其他物業有力的競爭;沒有按時收取租費;法律出現改變;營運的費用和支出增加。不僅如此，為了能夠更加符合監管所需要的而產生的費用，以及利率水準和融資機會等，也有可能會使得房地產的收入出現問題。如果出現很多租戶沒有按時交租的情況，或者是物業沒有辦法把有利的條款出租，對于REITs來說會有極為負面的影響。而且，如果房地產支出了大量的費用，就很容易讓基金受到不利變化[3]。

（三）房地產的投資難以變現

房地產的投資是十分難以變現的，這也有可能會讓REITs出現問題。房地產的投資流動性是比較低的，而且，按照REITs的相關規定，房地產的基金在并購進物業之后，在一定的階段當中是不能夠售賣的，如果基金單位的持有者能夠通過一些特別的條例則另當別論。這就使得資產的流動性很差。如果REITs一旦面對經濟以及財務和房地產市場等方面的轉變，就很難把物業組合或者是一些資產變現。不僅如此，REITs的所有的投資是不是可以得到變現，和其不同的投資的變現方式能不能實施也有很大的關系，如果無法順利實施，如果物業的價格出現急速下跌，那么很容易造成整個城市的經濟下滑，那么REITs很有可能會出現大幅度割價的現象，者都會使得基金的財務情況的營運業績出現極為不利的影響。

（四）超出保險金能夠承受的標準

REITs很有可能會因為超出保險金能夠承受的標準而產生損失。REITs所持有的物業組合很有可能會因為一些嚴重的災害出現無法逆轉的損壞，這樣的損壞是無法讓保險金全部賠償的，而且很多嚴重風險以及無法投保的情況，政府和很多別的建設項目對于附近的房地產造成了很大不良影響甚至破壞;無可逆轉的自然災害，使其產生了難以承擔的損失等都會很容易讓REITs出現極為嚴重的損失。

二、房地產投資信托基金的投資策略

（一）REITs在風險分散中的作用

REITs在稅收方面的具體條件和投資可以決定的范圍，使其擁有其獨一無二的特性。REITs的社交條件需要REITs能夠把90%以上的收入全都用來進行分紅。并且REITs的投資的方向必須是房地產的行業，所以REITs獨一無二的特性就是分紅很高，同時也有一定的成長空間。REITs根本特性就是一個投資工具，但是因為它獨一無二的特性，所以可以說REITs的投資是能夠事先預測的。同時，REITs的現金流量也是較為穩定的，這就使其也具備了一定的債務工具的特征。REITs類固定收益，其主要特征和一些投資方的需要不謀而合，REITs具備預期中的穩定的高利息，也有專業的團隊給REITs帶來更多的提升，同時REITs的期限是很長的，而且因為監管嚴格，還較為透明，可以說在收益類證券方面，這是一種極為穩定的收益證券，符合大部分金融機構的需要。

REITs的在金融市場上的大獲全勝，代表著和別的金融工具的戰斗即將拉開帷幕，REITs看中預期回報率正是為了這一點。而且，預期回報率在投資者眼里仍然是一個需要考慮到的投資風險指標。預期回報率會發生一定的變化。在二級市場當中，REITs的價位是會發生改變的，回報率也會隨之出現變化。而且，在價格不斷提高的情形下，回報率會持續降低，所以，REITs是否具有價值，回報率能夠給與投資者足夠的提示。

REITs在投資當中主要方向是房地產，所以房地產的資產增值也讓投資者具備更多能夠和通貨膨脹對抗的能力。在通貨膨脹即將發生的將來，物業必會提升，REITs的凈收益將會顯著提升;而且REITs的租金收益一般來說也會不斷走高，投資者將會獲得更多的分紅收益，對于投資者來說，這是個能夠抵消通貨膨脹的方法之一。

REITs對于投資者來說，也是能夠優化其投資組合的工具，可以很大程度上防范風險。房地產資產的流動性一般不高，很多市場投資人將其看作是股票和債券以外的較為特殊的資產，和一般的金融資產聯系較少，能夠給投資者提供更多的投資組合，讓其投資風險被分散。而且，REITs具備的分紅利潤高，保價保值，以及低相關性，不但讓普通的投資者感受到更多的吸引，而且，也給予了在資產安全和收益中間的平衡點，讓資金獲得了更加穩定的投資。

（二）房地產投資信托基金在商業地產項目中的作用

第一，商業地產發展中存在的主要問題

商業地產是一種特殊的復合形式，是由商業經營以及房地產開發結合而成的，其本質特征就是運行的周期極長、資金投入很多，利潤和投資風險并存。

目前，我國的房地產開發所具備的融資的途徑相對來說還是比較單一的，開發項目對銀行的依賴性極為顯著，為了能夠改變這一現狀，解決掉長時間的投資和資金快速回本的問題，我國的很多開發商都會利用產權式商鋪來完成變現的需求，可是，因為這樣，也出現了很多產權分散以及經營效率之間的矛盾，產權式的商鋪的 確存在很多結構化的問題，雖然有一些實力雄厚的開發商愿意踐行承諾，可是很多只為短期獲益的開發商卻很容易使這一手段潛藏更多的風險。

商業地產將商業作為主要內容，相對來說在市場上將商業投資作為更看重的目標，而正是因為這一典型的特質，商業性的房地產就會因為更多的因素而產生自己獨特的性質，更加看重長期的收益，而不是擔任房地產銷售的職責，這樣的特質讓商業地產項目必須擁有一個較長時間的培育過渡期，因此，長時間的穩定現金流是不可缺少的。

主要形式

返租模式，是一種將山溝分隔開進行銷售，再返租的方法。一般開發商使用返租的方法都是不得以的，這種方法本質上是向著廣大的投資者進行的一種再次融資的行為，融資成本極高，同時涉及到很多面，容易產生大量隱患，造成不良的社會影響，風險極高。對一些僅僅追求收益更加穩定的機構進來說，房地產信托投資基金是一個能夠列入考慮范圍內的基金品種，而對房地產發展商來說，這也是一個融資方法。這種返租的模式對廣大投資者來說無異于一場豪賭，主要的投資風險都壓在了項目以及經營團隊方面。

“先租后售，以租促售”的模式。這樣的方式是比較落后的，并沒有避免返租模式具備的高風險高隱患，只是減少了投資者在物業經營的開始階段所產生的風險。可以說這種模式無異于是返租模式的升級版，可是投資者在這種模式下仍然會因為經營失敗或者是項目失敗而受到巨大損失。

“經營權商鋪，售后包租”模式，這是一種有一定轉變的返本銷售，使用權被回購之后，會有百分之十的回報率，可是并無具體的物權能夠給與其一定的保障以及擔保條件。而且，只是簡單的返本匯報。看起來，投資者可以在每年都得到百分之十的利益，可是，開發商一般都會先把售價提升，把之后向投資者的租金囊括進去。而且，如果這樣的方法招商效果并不理想，那么開發商的高回報承諾就是空談，投資者的預期租金就會為零。

統一產權，只租不售的經營物業模式。經營式的物業指的是讓專業的商業經營管理團隊來進行經營和管理，而物業的產權適應經營必須進行統一的歸屬，不能夠進行拆零的售賣，所有權和經營管理權能夠進行分離，可以用來商品的銷售，休閑娛樂以及其他商業活動。通過大量的時間可以知道，經營統一化和產權分零化是存在著根本矛盾的，而這一矛盾目前也已經成為了商業物業發展的阻礙，產權必須完整，管理統一有序，將租金作為之后主要的收益的經營理念在之后一定是主要的發展趨勢。可是這個物業模式和投資商的真正實力有密切的關系，而進一步的發展和房地產資產的證券化也有根本聯系。

三、結語

綜上所述，在全球的范圍內，房地產信托投資是一個在國際市場發展比較成熟的投資工具，但是，在我國這一金融投資工具仍然處于發展的初期。對我國內的普通投資者來說，是一個極有潛質的投資工具。本文主要介紹了這一投資工具在金融市場上的重要作用，深入了解了這一投資工具的具體特性，并且也在一定基礎上突出了它和以往債券融資和股權融資的不同之處。這一類投資的風險比較低，可預測的收益穩定且比例很高，但是它的風險性也是有目共睹的，這一工具能夠有效的緩解我國證券市場的不合理，對于投資者來說，這是一個可以考慮的投資項目，使用這種投資工具可以分得房地產市場巨大的利潤，而且也可能在一定程上避免因為通貨膨脹而帶來的風險。但是這個投資工具也存在其自身的風險，一般來說投資者對于地產方面的風險是有大致了解的，對基金有可能產生的風險也有一定的認知，可是，對內部風險卻往往比較忽視，控制投資風險需要從三點入手，只有這樣才能夠讓投資者在進行房地產信托投資的時候避免損失。

參考文獻：

[1]孫景云，田麗娜，陳崢.基于Stein-Stein波動率和動態VaREITs約束下DC型養老基金的最優投資策略[J].運籌學學報，2019，23（02）：44-56.

[2]王平.交易型開放式指數基金投資策略[J].重慶工貿職業技術學院學報，2019，15（01）：84-86.

[3]楊榮星.關于私募股權基金的投資策略探討[J].現代營銷（經營版），2019（02）：198-199.

作者簡介：姓名：趙茜（1983.8-）性別：女，職稱學歷：本科，研究方向：房地產私募股權基金、房地產信托基金投資、風險管控、投后管理