當前房地產開發(fā)管理中存在的問題與解決的措施研究

于龍生

摘要：雖然，我國房地產行業(yè)迅速發(fā)展，但是，在發(fā)展過程中也逐漸暴露出了很多急需解決的問題，阻礙了房地產行業(yè)的健康發(fā)展。本文通過介紹房地產開發(fā)項目管理的主要內容，總結房地產開發(fā)項目管理過程中存在的不足之處，提出針對性的建議和解決方案，進一步提高房地產開發(fā)項目的管理水平，促進房地產行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

關鍵詞：房地產開發(fā)；項目管理；問題；措施

房地產開發(fā)建設工程的項目管理工作是指從項目前期的準備階段直到竣工驗收的這一全過程所進行的管理，項目管理工作貫穿于整個工程建設，對于當今的房地產企業(yè)來說，項目管理工作是決定著企業(yè)未來可持續(xù)發(fā)展的重要條件，項目管理工作的正確開展更是決定著企業(yè)的存亡。

一、總結房地產開發(fā)項目管理過程中存在的不足之處

（一）房地產開發(fā)項目的前期準備工作不充足

房地產開發(fā)項目確立之后，需要根據建筑圖紙來準備前期工作，比如計算項目工程的成本、準備施工設備、招聘技術人員等等，只有了解項目當地的天氣情況以及地質地貌，才能制定切合實際的施工方案和施工目標，為項目工程的順利施工提供保障。許多房地產企業(yè)在開發(fā)過程中，過于重視項目的周圍配套設施，比如商場、學校、公園、交通等等，很少關注房地產開發(fā)項目管理體制是否完善，更不可能為了項目開發(fā)的前期規(guī)劃和準備工作花費大量的時間和精力，比如，部分房產企業(yè)不會主動了解項目的基本資料，更不可能對項目進行前期的調研工作，一般在得到項目圖紙之后就馬上動工，等施工一段時間之后，才發(fā)展項目設計圖紙根本不符合當地的實際情況，企業(yè)自身建筑技術根本無法實現預期的建筑效果，不得不暫停工程，重新設計圖紙，浪費時間，提高建筑成本，延長了工期。

（二）房產企業(yè)過于追求經濟效益，忽略了社會效益

項目工程管理人員根本沒有意識到施工許可證的重要性，降低了對項目施工質量的要求，增加了潛在的安全隱患，提高了安全事故發(fā)生的幾率。部分房產企業(yè)希望可以最大限度的降低建筑成本、縮短建筑工期，獲取最大化的經濟效益，因此，這些房產企業(yè)在沒有獲得政府相關部門審批之前就開始施工，在現實生活中，有許多房產企業(yè)就是因為缺少施工許可證被政府相關部門強制停工并處于一定的罰款，對房產企業(yè)形象產生消極反作用。

（三）項目工程驗收機制不完善

很多房地產企業(yè)認為相關部門驗收合格之后，該項目與本企業(yè)不再有任何的關系，可以全身心的投入到下一個項目中去。但是，部分房地產企業(yè)因缺少相關的材料造成項目的延期交付。

（四）房地產開發(fā)項目工程管理模式比較落后

房地產企業(yè)繼續(xù)使用傳統(tǒng)的管理制度，房產企業(yè)領導并沒有認識到項目管理水平對順利完成項目建設和提高企業(yè)綜合競爭力的重要性，錯誤的認為管理制度以及管理水平不會影響項目的進度，于是，壓縮管理部門的資金投入，久而久之，企業(yè)全體員工形成管理部門地位低于技術部門的固定思維，打擊了管理人員的工作積極性和主動性，降低了管理人員對企業(yè)的歸屬感與榮譽感。

（五）房地產開發(fā)項目工程管理人員專業(yè)素質較低，缺少創(chuàng)新意識

管理人員對本職工作存在輕視心理，從內心深處歧視自己的工作，經常敷衍應付，被動完成領導安排的工作，即使在工作過程中發(fā)現一些損害企業(yè)利益的問題，大多會置之不理，增加了企業(yè)的經濟損失。管理人員并沒有進行房地產領域的專業(yè)培訓和學習，對房地產知識一知半解，即使發(fā)現管理制度的漏洞，也很難找到漏洞出現的根源和解決方法。部分管理人員早已習慣朝九晚五、安安穩(wěn)穩(wěn)的工作模式，缺少創(chuàng)新意識。

（六）安全管理存在問題

建設工程項目管理工作中安全管理的不合理處理仍然是一個非常嚴峻的問題，在工程建筑事故的統(tǒng)計數據中，因建筑施工發(fā)生的意外事故已在全國行業(yè)發(fā)生意外事故的人數占據第三位，由此可見，建筑施工發(fā)生事故的幾率遠大于許多其他的行業(yè)，雖然發(fā)生事故是不可避免的，但這大多數的原因還是建筑工程的安全管理存在的漏洞，承包商和建筑工程的施工人員缺乏的安全意識，從而導致整個項目中的安全管理發(fā)生問題，承包商忽視了安全管理的重要性，為了減少生產成本，所進行的偷工減料、減少安全設備的購置等等，都是承包商對于安全管理的不合理的認識，還有建筑工程中的施工人員的安全

二、房地產建筑工程項目管理所需要的具體措施

（一）提高安全管理水平

由于現在人們對生活環(huán)境水平的提高，住房所帶來的安全質量是每一個人所關注的，企業(yè)應將保證每一個建設項目的安全性，為人們居住的環(huán)境提供有力的保障。并且在正在施工的項目上，做到加強安全意識，讓每一位施工人員有強烈的安全意識，并根據施工所需要分配的安全設備及設施都要做到完善，尤其是安全設備需要重視，針對施工中所存在的隱患進行糾正，將人生安全問題放到第一位。

（二）加強質量控制

企業(yè)要想擁有良好的信譽度，要想做大做好，持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展下去，那么就需要保質保量，優(yōu)秀的質量會給企業(yè)增加信譽感，從而可以得到長期合作，以此更加繁榮的發(fā)展壯大。對于材料的嚴格把控做到認真仔細，材料的審核工作做到很好的把關，有問題的材料不能入場，各個環(huán)節(jié)做到認真記錄，要做到每一個環(huán)節(jié)都在規(guī)劃管理之中，而且施工的環(huán)境也需要清潔工作，因為一個良好的工作環(huán)境，會讓工作者更加愉悅的進行工作，從而影響接下來的建設項目的進展。

（三）明確權責

企業(yè)在委托監(jiān)理單位時，一定要保證監(jiān)理單位的合法性，并在合同中明確的標示權責問題，并且每一個分工的責任應該明確，權責關系做到非常的清楚與明確。每一個涉及到的單位都應該知道自己的權利與責任是什么，做到不相互推脫，承擔到所應承擔的責任。

（四）合理地規(guī)劃管理

要進行合理地規(guī)劃管理，委托的設計單位要進行檢驗，選好委托方，也要與委托方做到及時地溝通。施工階段的材料規(guī)劃要做到及時地檢驗和復查，每一個流程要有序的進行，要合理的規(guī)劃，最后的管理要形成簡單的合理的模式。尤其是施工的規(guī)劃管理要做到認真負責，材料的把關檢驗，成本的控制，規(guī)劃好成本材料的關系，規(guī)劃管理做到有依有據。

（五）有效的合理的開發(fā)管理

合理的開發(fā)才是為后續(xù)的建設項目的開展奠定基礎條件，建立好合理的運作流程，有效的進行管理，才能夠對于房地產的開展能夠順利、得到保障。而且其開發(fā)的信息必須準確及時，要有序的進行，這樣才能夠不耽誤現場施工的進度。先確定開發(fā)信息的準確，再進行開發(fā)的設計，第一步是非常關鍵的一步，必須是在合理的條件下進行。

（六）強化設計管理

設計管理的圖紙設計、方案設計規(guī)劃可以說是整個項目工程現場管理的前提所在，對房地產開發(fā)項目工程的現場管理具有重要意義。通常情況下，房地產開發(fā)項目的設計方案都是通過不同項目之間的對比，并進行可行性分析而采取的。因而，所涉及到的設計工作并非由一個設計單位獨立完成的，這就要求房地產開發(fā)企業(yè)必須根據項目工程的實際情況，根據工程需求充分整合各設計單位之間高效的溝通與聯合實現。此外，房地產發(fā)開企業(yè)還應在設計單位之間構建良好的溝通體系，確保設計工作的內在關系，協(xié)調各個設計單位在房地產開發(fā)項目工程建設整體方案設計，確保項目工程能夠有效開展以及設計方案的提交時間。此外，還要對項目建設現場實際情況進行勘察與分析，確保內審有效和出圖質量，從而確保設計管理整體質量的穩(wěn)定性。

三、結語：

隨著市場經濟體制的不斷完善，房地產企業(yè)數量增多，房地產企業(yè)之間的競爭也是越來越激烈，加快房地產開發(fā)項目工程管理制度的改革創(chuàng)新，加強管理隊伍建設，提高管理人員的專業(yè)素質、創(chuàng)新能力，增強對企業(yè)的榮譽感和歸屬感，促進房地產企業(yè)的長遠發(fā)展。

參考文獻：

[1]劉鑄民.房地產開發(fā)管理中存在的問題[J].文摘版：工程技術，2015（55）：198-198.

[2]來雪瑩.房地產開發(fā)管理中存在的問題與解決的途徑[J].現代經濟信息，2013（20）：91-91.