房地產開發項目前期成本管理研究

聶海霞

摘要：隨著我國房地產市場發展的日益成熟，市場競爭的日益激烈，房地產市場變得越來越規范、透明，在房地產行業發展過程中，成本控制一直是人們所關心的重點，而項目開發建設前期的成本管控又是全過程成本控制中的重中之重，也是提高房地產業整體效益的關鍵。基于此，文章分析了開發建設前期的成本控制的關鍵點把握，并詳細論述了成本控制思路，希望能夠為相關業內人士帶來一定啟發。

關鍵詞：房地產；開發項目；前期成本控制

當今社會經濟全球化迅速發展，中國經濟與世界經濟的關系日益緊密，在綜合國力不斷增強的同時，中國人民的生活水平也在不斷的提升，對衣、食、住、行各個方面的需求只增無減，尤其房地產行業，已然成為人們所關注的焦點。不可否認，房地產行業已然成為提高國民經濟的主導產業，有著任何其他行業都無法取代的地位。房地產開發項目成本控制涵蓋了投資決策階段、設計階段、招投標階段、施工階段、竣工結算階段等項目的全生命周期的各個階段，每一個階段都是必不可少的。其中，項目開發前期的成本控制尤為關鍵，80%以上的成本決定因素在于建設前期。為了取得較好的成本控制效果，應積極探索可行有效的成本控制措施，最終以經濟合理的建設成本保持建筑產品市場價格優勢。

一、成本管理體系要素及目標

（一）形成責任成本管理為核心的全成本管理體系以市場為導向確定合理的目標成本，并將其分解成責任成本，再量化評估目標，將責任成本控制落實到業務操作的各個環節中，實現降低成本的目的。在總體戰略的指導下，房地產公司應建立戰略執行體系，將成本控制戰略應用于投資決策、規劃設計、材料采購、招投標及施工等房地產項目的關鍵環節，并建立成本監督等體系使成本控制的執行得到有效的組織保障，實現成本控制的戰略目標。

（二）牢固樹立全員成本管理意識企業管理者營造成本控制的文化氛圍，各部門加強成本控制信息溝通，如成本控制部門不僅要完成成本審核，而且要輔助其他部門完成招標和合同管理工作，尤其在供應鏈環節注意市場信息的收集。

（三）明確房地產項目成本控制要素與目標房地產項目的開發成本要素，按其用途分為土地成本、建安工程費、基礎設施費、公共配套設施費、間接開發費、稅收及行政性收費、咨詢營銷費和資金成本等。根據成本要素，將目標成本分解并編寫“目標成本控制責任書”，規定各項目費用的責任部門及主要職責，如控制內容、控制要點和手段等，還應將責任成本的管理引入考核評估機制。房地產成本控制目標向管理者提供有效的成本信息，使其及時了解項目狀況，及時分析實際結果和目標結果的差異及原因，制定改進措施，將項目成本控制在預算目標范圍內，實現企業利潤最大化。[3]

二、房地產開發項目前期成本管理的基本邏輯

（一）根據市場確定產品定位。項目決策階段要進行充分的市場調研，對周邊競爭樓盤售價進行摸底，對受眾客戶群的需求狀況進行調查，最終對產品類型、產品的標準等進行定位。

（二）站在收益的維度進行總成本預測。在設計前期，房地產開發的專業人員根據建設工程項目投資進行估算，推算出項目的盈利空間和合理投入建設投資總成本。

（三）根據建設投資總成本進行拆解形成詳細的目標成本。形成建設投資總成本以后需進行優化配置，對其拆解和分配，形成詳細目標成本，確立限額指標對設計進行引導，并對日后的合規規劃及具體的招標工作形成指導。[1]

三、房地產開發項目前期的成本管理措施

（一）投資決策階段成本管理

投資決策階段是房地產項目開發周期的開始，投資決策的正確與否直接關系到房地產項目建設的成敗。企業一方面面臨復雜多變的外部市場環境風險，另一方面又面臨主觀對房地產市場供求形勢、國家新政策的理解把握上的偏差導致的投資失誤風險。因此，對房地產開發企業來說，投資決策階段成本控制的關鍵在于建立科學的決策機制，正確規避決策中的各種風險。企業應對房地產市場的供求狀況和趨勢做充分的市場調研，選擇有投資價值的項目，根據主體設計的不同階段編制投資估算，確定最低利潤、最低銷售和最高成本目標。采用目標成本控制方法進行投資決策控制，同時成本項目應盡可能考慮全面，合理計算，對影響工程造價變動的主要因素進行敏感性分析，確定投資最高限額，并且不能隨意變動。為規避風險，投資項目可以選擇多樣化投資組合，如不同消費需求的住宅類型，不同商業樓、寫字樓以及娛樂場所等，以求較為平均的收益。[5]

（二）設計階段成本管理

1、方案設計階段成本控制典型內容如下：①整體設計。主要圍繞建筑容積率指標、平面布置開展成本控制，為提升建筑有效面積與得房率，采用了控制層高的設計方式，建筑層高被控制在2.9m，關注建筑容積率、進深及品質、收益之間的關系也將實現更高質量的設計階段成本控制；②造型與豎向布置。需避免出現“建筑不顧結構、結構不顧安裝”傳統弊病出現，同時關注操作空間狹窄、通用預留預埋無法滿足特殊工藝需要等問題，否則項目成本造價將受到較為負面影響；③關注方案設計細節。

2、施工圖設計階段成本控制施工圖階段成本控制策略：①加強圖紙內部評審。圍繞建筑專業、結構專業、安裝專業、住宅線路開展了嚴格的圖紙內部審核，由此實現了更高質量的成本控制；②設計變更預管理。企業建立了設計變更預管理制度，規定了設計單變更費用超過竣工結算價格3%扣罰設計單位一定比例的設計費，由此實現了設計變更有效的預管控；③具體成本控制對策。結構設計、園林景觀設計、室內精裝修設計可開展成本控制。[4]

（三）招標及合約階段成本管理

對設計單位進行招標，在設計方案中選擇最優方案，以市場競爭來增加招投標的透明度。標書制定上要逐步實施工程量清單招標，以合理低價為中標原則，在市場上篩選最佳性價比的材料和設備，推行招標采購。招標單位的選擇要綜合考慮資質、管理、技術、信譽、資金和合作經歷等方面的隱私，公司采購部、專家小組和相關責任部門要對投標單位進行明確審核，一旦發現有舞弊行為，嚴懲不貸。強化對招標文件的管理，在合同中明確工期、造價、質量、付款方式、招標范圍、結算形式、驗收標準、圖紙等各方面要求，強化技術性評標、經濟性評標。在材料和設備采購上要嚴格合同管理，強化材料的性價比、進場計劃、款項支付、材料驗收。[2]

四、結語：

綜上所述，房地產項目前期的成本管理將定調未來成本總投資，此階段介入成本管理的重要和必要性不言而喻，兩者相輔相成。成本控制也絕不是一味的成本壓縮，一個真正好的成本管控一定是以客戶價值為導向，明確客戶價值排序與成本額度分配的優先次序之間的關系，以達到目標成本中營銷、設計及成本的平衡，實現成本和客戶價值的最優的對應關系。

參考文獻：

[1]王姣，于立君.淺論商業地產開發項目前期的成本控制[J].商場現代化，2015（26）：249-250.

[2]姜晨翔，姜寶珍.房地產企業開發成本控制研究[J].生產力研究，2014（10）：59-62.

[3]彭霞.房地產開發項目前期成本控制問題與對策[J].工程設計與研究，2012（02）：41-44.

[4]竹隰生，史穎.房地產開發項目目標成本管理研究[J].項目管理技術，2012，10（07）：61-65.

[5]黃先鋒，謝英杰，王勝，曹智強.青島地區房地產開發項目建設階段成本控制研究[J].青島理工大學學報，2009，30（06）：130-136.