房地產經濟宏觀調控政策探析

范文娟

【摘 要】近年來，房地產經濟為促進我國經濟發展做出巨大貢獻，但其形成的經濟泡沫也越來越多，若房地產經濟鏈條崩裂，會嚴重影響社會發展。為解決上述隱患，政府對房地產經濟進行宏觀調控，各地政府結合當地房地產實際情況，按照政策進行相應調控，房地產經濟狀況有所改善，但泡沫未完全消除。鑒于此，文章對宏觀調控的相關政策進行總結，并羅列目前政策的缺陷，同時提出相應的解決措施。

【關鍵詞】房地產;經濟泡沫;宏觀調控;解決措施

【中圖分類號】F293 【文獻標識碼】A 【文章編號】1674-0688（2019）08-0184-02

0 引言

在我國經濟快速發展的背景下，人均消費水平不斷提升，房地產的大量開發，對消費者的潛在需求產生巨大刺激。據最新數據調查顯示，國民對住宅的需求量呈現連年增長趨勢，但房地產的實際發展并未保持平衡態勢。各地區都存在房屋空置現象，居民有錢卻買不起房，雖然國家對房價已經進行宏觀調控，但房產滯銷現象仍然存在，因此相關部門要加快調控步伐。

1 房地產經濟現狀探析

1.1 盲目投資

投資主體是房產購買者，在國家介入干預前，并未對個人名下房產量進行約束，因此很多人將購房當做一種投資，造成大量房產閑置，真正有住房需要的居民買房非常困難，甚至有些投資商直接看準房價上升空間，利用這點進行投資，房地產出現經濟壟斷現象，投資商可能會惡意提升房價。上述行為屬于盲目投資，對房地產潛在風險認識不清，極易導致房地產經濟出現危機。

1.2 “購房熱”現象嚴重

在社會快速發展下，房產已成為象征人們身份的一種標志，掀起民眾購房熱潮。房產售賣的本質目的是為群眾提供棲身場所，同時提升其生活質量，但房產銷售方在實際工作中并未遵循這一原則，多數開發商為追求較高利潤，每年都會提升房價，導致群眾購房困難。據相關數據統計，超過半數的國民都不具備自主購房能力，購房熱持續時間不會長久，房地產行業有可能會面臨危機。

1.3 金融風險不斷增長

金融與房地產行業相伴相生，房產售賣有資金保障，但其中隱藏的金融風險巨大[1]。為刺激群眾的購房欲望，銀行放寬房貸條件，因此很多購房者都通過按揭貸款購買房子，目前按揭房貸群體占購房群體的95%，銀行放出的貸款量不斷增加，其風險也隨之提升。除國有銀行之外，近年來又出現很多商業銀行，業界競爭非常激烈，甚至出現不良競爭現象，在利益的驅使下，房價嚴重偏離正常軌道，對房地產行業的正常發展造成巨大影響。從短期發展來看，在金融行業的輔助下，房地產發展勢頭較好，若繼續按照這種發展模式，會加劇金融風險，銀行面臨的資金鏈斷裂風險會逐漸加大，進而影響房地產行業的發展。

2 國家調控房產經濟的相關政策

現階段，多項調控政策并行，房地產市場規范程度逐漸提升，房屋將供求間存在的矛盾也得到有效緩解，可見，宏觀調控政策對房產經濟的影響還是比較大的。政府干預房產經濟，只能從大方向上加以引導，逐步消除經濟泡沫，求得房產銷售和居民住宅需求的平衡，合理把控房價，讓國民真正買得起房，從而降低金融、房地產等多個行業的風險。為降低市場風險，促進行業快速發展，國家現行的調控政策主要包括以下幾類。

（1）貨幣政策。此項政策是從國家銀行的角度出發，利用相關工具和手段對房地產市場進行調控，一方面，銀行利用價格工具，即調整利率實現宏觀調控;另一方面，銀行可利用數量工具，對存款準備金、信貸等進行調整。兩種調控手段并行，再將國家相關政策落實到位，就能實現對房地產市場的有效調控。

貨幣由國家統一發行使用，央行有權對貨幣利率進行調整，控制利率能有效控制資金流向，與財政政策相似，房地產商所持資金數量有限，不會對市場經濟造成較大影響[2]。此外，針對商業銀行，央行對貸款再貼現率進行調整，減少銀行的貨幣供應量，將資金均勻分配到房產建設、售賣等多個參與方中，實現利益合理分配，同時也將房地產的經濟風險分散出去。財政大權始終掌握在國家手中，房地產的經濟風險也大大降低，有利于行業長期發展，協調社會供需矛盾，群眾安居樂業，社會大環境也朝著和諧方向不斷前進。

（2）財政政策。此政策包含內容較多，由國家財政部門負責經濟調控任務，不同地區的發展情況不同，采用的調控政策也存在明顯差異。現行的財政政策，稅收是其最常用的調控工具，為降低房產銷售價格，財政部擬定一套完整的稅收政策，營業稅、土地增值稅等都是附加在房地產開發企業上的，企業一味哄抬房價，在國家強制性的稅收政策下，開發商實際所得利潤減少，為增加房產售賣利潤，相關單位自然會降低房價，財政政策在此調控過程中的作用得到充分發揮。

社會的穩定發展，與國家財政部采取的一系列調節措施密不可分，針對房地產行業，財政部主要通過稅收調整方式，提高社會就業率，同時對居民收入結構進行調整。在房價上漲過快的時期，財政部會根據市場情況適當提升稅收，進而消除市場泡沫，稅收增加使開發商所得利潤減少，資金向社會的其他行業流動，市場經濟資金處于流通狀態，打破房地產對市場資金的壟斷現象。若房價增長緩慢，財政部會降低稅收，吸引開發商向房產行業投資，進而開發更多功能性住宅，滿足居民更多元化的住房要求。

（3）土地政策。隨著人口數量的不斷增多，我國土地資源一直處于緊缺狀態，建筑占用一大部分國土面積，因此經濟調控可從把控土地資源入手。首先，國家將閑置土地售賣，加快城中村拆遷速度，將土地資源價值充分發揮出來。其次，調查開發商土地所有量，避免出現囤地現象，對投機倒把行為進行嚴厲打擊。最后，制定完善的土地供應制度，對開發商購買土地數量加以限制，防止出現土地資源壟斷現象，并不斷調整市場供求關系，最大限度地保證購房者權益[3]。

（4）行政政策。此政策與法律直接對接，從購房者角度出發，國家對其購房數量進行限制，并嚴格控制地方房貸金額，發放貸款前需要對其風險進行計算，若風險過高不予以發放。從售賣者角度出發，允許開發商獲得一定利潤，但房價不能超出國家規定的范圍，若存在超額售賣行為，行政部門有權對售賣方問責。

3 現行調控政策存在的缺陷

（1）雙重目標沖突。現階段，國家主張社會經濟快速發展，房價提升遵循經濟增長的效率目標，但房價增長過快會提升群眾購房門檻，買不起房的情況比比皆是，這與社會資源公平分配目標相沖突。富人房產多數閑置，不富裕人群整日為住房問題發愁，因此必須盡快找到兩個目標間的平衡點，從根本上解決沖突問題。

（2）貨幣供應量過大。不僅購房者過度依賴銀行貸款，房地產開發商也負擔高額負債，房產售賣不出去，開發商就不能償還銀行貸款，社會就業率低，購房者償還房貸更加困難，在這樣的惡性循環下，銀行對外的貨幣供應量逐漸增大，銀行承擔的金融風險隨之增加。

（3）對土地財政過于依賴。這一問題在地方政府比較突出，政府每年的收入來源主要依靠土地資源開發，并未制定全面的房產稅收體制，部分房產開發商存在嚴重的偷稅漏稅現象。

4 優化調控政策的相關建議

（1）健全查詢體系，登記住房信息。為實現房價和社會資源分配處于相對平衡的狀態，政府首先要對購房者的房產信息進行登記，并限制其房產數量，在辦理房產證時對購房者房產情況進行查詢，若超出限定數量，駁回其購房申請，這一舉措依靠完善的查詢系統實現。其次要控制房價上漲速度，讓更多人至少能購置一套房，在房價平穩增長階段，炒房、囤房等現象明顯減少。最后要對住房實行物業稅收繳工作，房產越多，每年需要繳納的物業稅也越多。在查詢系統及各項政策的輔助下，社會資源按需分配，社會經濟也處于穩步增長狀態。

（2）改革金融體系。在開發房地產過程中，企業最好直接進行自主融資，不能一味依賴銀行貸款，自主融資能降低房地產資金積壓風險，同時減輕銀行負擔。國家應加大對商業銀行的扶持力度，讓中小房地產商直接向商業銀行申請貸款，從而轉移大銀行的金融風險。此外，還要為房地產投資營造良好的環境，減少投資詐騙現象，吸引更多投資商進軍房地產行業。

（3）改進土地處理政策。在處置閑置土地時，需要將增值稅加到土地開發過程中，開發商必須按照國家規定利率，按期向財政部門支付稅收，換言之，開發商囤地越多，每年向國家貢獻的稅收金額也越大。在實行土地稅收政策后，房地產行業的暴利現象被消除，社會資本被強制分散。

（4）制度創新。創新主體主要是財政制度，財權上移中央，事權落實到地方，是以前實行的分稅制。隨著房地產行業的崛起，這一制度面臨改革。中央應該將權力下放，讓地方政府兼具財權和事權，土地稅、房產稅等多種稅收都歸地方所有，拓寬政府收入渠道。在評價經濟增長情況時，不能以單一的財政收入作為判斷標準，而應建立更加科學、合理的評價體系。

5 結語

目前，房地產行業正處于轉型的重要時期，宏觀調控政策是其轉型的關鍵，本文對調控政策進行總結，并針對政策缺陷提出相關建議。打擊囤房、囤地等行為，調節資源分配和經濟增長目標沖突，是宏觀調控的最終目的，相信在各項調控政策的不斷完善下，房地產行業的發展會越來越好。

參 考 文 獻

[1]唐黎標.房地產經濟宏觀調控政策探析[J].上海房地，2017（1）：17.

[2]周本權.基于宏觀調控下的房地產經濟發展與管理[J].消費導刊，2017（12）：136-137.

[3]孟鶯.房地產經濟宏觀調控下的管理模式[J].中國房地產業，2018（23）：283.

[責任編輯：高海明]