房地產投資風險及防范策略分析

張鵬

摘要：房地產投資就是將資金投入到房地產綜合開發、經營、管理和服務等房地產業基本經濟活動中，以期將來獲得不確定的收益。房地產投資是進行房地產開發和經營的基礎，它的結果是形成新的可用房地產或改造原有的房地產。而在這個投資活動過程中，收益與風險是同時存在的，特別是處在經濟轉軌時期的中國房地產投資，風險更是在所難免。研究我國房地產投資風險的總體狀況和變化趨勢，科學防范投資風險，對促進我國房地產業健康有序發展具有重要的現實意義。本文主要分析探討了房地產投資風險及防范策略，以供參閱。

關鍵詞：房地產;投資風險;防范策略

房地產投資就是將資金投入到房地產綜合開發、經營、管理和服務等房地產業基本經濟活動中，以期將來獲得經濟收益的經濟活動。作為一種投資額大、周期長、涉及面廣、回報率高的投資類型，房地產投資時刻面臨風險的挑戰。處在經濟迅速轉軌時期的中國房地產投資，風險更是在所難。如何盡可能降低投資風險以期獲得投資收益最大化，是每個房地產開發商的迫切要求與最終愿望。研究房地產投資風險的基本特征及我國房地產投資風險總體狀況和變化趨向，對幫助房地產開發商規避風險與促進我國房地產業健康有序發展具有重要的現實意義。

1房地產投資的風險類型

（1）經濟周期風險。當一國的經濟處于繁榮階段，不加宏觀調控的通貨膨脹率會居高不下，在經濟衰退期，一般伴隨著銀根緊縮，滯脹的情況也曾出現。經濟周期及通貨膨脹風險最終都會表現在投資的預期收益上，通貨膨脹率預期越高，房地產的預期收益率越高，兩者間的關系可通過適當的統計方法預測。（2）政策影響。政策是政府規制市場的主要手段，其中財政政策和貨幣政策的特點是逆經濟風向而動，因而其對房地產投資的影響與經濟周期對房地產投資的影響是反向的。（3）政治風險。政治風險是指由于戰爭、內亂、罷工發生的可能性和政權的穩定性造成的投資風險，是房地產投資中危害最大的風險。房地產境外投資必須考慮該風險，對于政局不穩的國家，不宜進行房地產這樣投資回收期長的項目。（4）自然風險。自然風險主要包括：火災風險、風暴風險、洪水風險、地震風險、雪災風險、氣溫風險和施工現場地基風險等，與待開發區域的地理位置高度相關。（5）市場風險。市場風險包括政策實施造成的供求變化帶來的風險，還包括消費者偏好、居民收入、二手房市場的狀況、商品房保值能力預期及技術進步使原有結構、工藝設計的無形損耗等影響供求的因素。（6）決策及管理風險。管理團隊的決策能力、領導潛力、管理團隊中由該行業的專家、企業家的相關背景、管理團隊的相關背景等因素構成的風險統稱為決策及管理風險。國內外實踐表明，這是構成項目風險至關重要的指標，它屬于源生性的風險因素，也是區分不同投資方案最基本的非系統性指標。（7）財務風險。財務風險是非源生性風險，所有風險因素都會影響最終的財務指標。（8）收益現金流風險。收益現金流風險是指房地產投資項目的收益現金流并未達到預期目標要求的風險。（9）未來運營費用風險。未來運營費用風險是指物業實際運營支出超過預期運營費用而帶來的風險。即使對于剛建成的新建筑物的出租，且物業的維修費用和保險費均由承租人承擔的情況下，也會由于建筑技術的發展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業的使用，使后來購買者不得不支付昂貴的更新改造費用。（10）資本的價值風險。資本價值在很大程度上取決于預期收益和可能的未來運營費用水平。然而，即使收益和運營費用都不發生，資本價值也會隨著報酬率的變化而有所改變。（11）比較風險。比較風險又被稱為機會成本風險，是指投資者進行房地產投資后，失去其他投資機會，同時也失去了相應可能收益時帶來的風險。（12）時間風險。時間風險是指房地產投資中與時間和時機選擇相關的風險。房地產投資強調在適當的時間、選擇合適的地點和物業進行投資，這樣才能使其在獲得最大收益的同時，使風險降低到最低限。（13）持有期風險。持有期風險是指與房地產投資持有時間相關的。一般來說，投資項目的壽命周期越長，可能遇到的影響項目收益的因素就越多，投資者面臨的風險就越大。（14）技術風險。技術風險指由于科學技術的進步，技術結構及其相關變量的變動給房地產開發商和經營者可能帶來的損失。技術風險主要是開發商對房屋戶型設計，功能要求，智能科技含量的掌握上。技術要包括：建筑材料改變和變更風險、建筑施工技術和工藝革新風險設計變動或計算失誤風險、設備故障或損壞風險、建筑生產力因素風險、施工事故風險和信息風險等。

2房地產投資風險的防范策略

2.1分散策略

房地產投資分散是通過開發結構的分散，達到減少風險的目的，一般包括投資區域分散、投資時間分散和共同投資等方式。房地產投資區域分散是將房地產投資分散到不同區域，從而避免某一特定地區經濟不景氣投資的影響，達到降低風險的目的。而房地產投資時間分散則是要確定一個合理的投資時間間隔，從而避免因市場變化而帶來的損失。例如，當房地產先導指標發生明顯變化時，如經濟增長率從周期谷底開始回升，貸款利率從高峰開始下降，而國家出讓土地使用權從周期波谷開始回升，預示著房地產業周期將進入擴張階段，此時應為投資最佳時機，可以集中力量進行投資。共同投資也是一種常用的風險分散方式。共同投資要求各方共同投資，利益共享，風險同擔，充分調動投資各方的積極性，最大限度發揮各自優勢，從而避免風險。例如與金融部門、大財團、基金公司合作，可利用其資金優勢，消除房地產籌資風險;與外商聯盟，既可引進先進技術和管理經驗，又能獲得房地產投資開發政策優惠。

2.2投資組合策略

房地產投資組合策略是投資者依據房地產投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當搭配投資各種不同類型的房地產，以降低投資風險的房地產投資策略。例如房地產開發商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分用在建筑高檔寫字樓等。因為各種不同類型的房地產的投資風險大小不一，收益高低不同，顧名思義，風險大的投資回報率相對較高，回報率低的投資風險相對就低些，如果將資金分別投入不同類型的房地產開發上，整體投資風險就會降低，其實質就是用個別房地產投資的高收益來彌補低收益的房地產的損失，最終得到一個較為平均的收益。房地產投資組合的關鍵是如何科學確定投入不同類型房地產合理的資金比例。

2.3保險策略

對于房地產投資者來說購買保險是十分必要的，它是轉移或減少房地產投資風險的主要途徑之一。保險對于減輕或彌補房地產投資者的損失，實現資金的循環運動，保證房地產投資者的利潤等方面具有十分重要的意義，尤其對于增強房地產投資者的信譽，促進房地產經營活動的發展具有積極作用。一般來說房地產保險業務主要有房屋保險、產權保險、房屋抵押保險和房地產委托保險。房地產投資者在購買保險時應充分考慮選擇房地產投資者所需要的保險險種，確定適當的保險金額，合理劃分風險單位和厘定費率以及選擇信譽良好的保險公司等幾方面的因素。

2.4風險轉移

風險轉移是房地產投資項目管理中非常重要而且廣泛應用的一項策略，分為非保險轉移和財務轉移兩種形式。根據風險管理的基本理論，投資項目的風險應由有關部門分擔，而風險分擔的原則是：任何一種風險都應由最適合承擔該風險或最有能力進行損失控制的一方承擔。符合這一原則的風險轉移是合理的，可以取得雙贏或多贏的結果。否則，風險轉移就可能付出較高的代價。（1）非保險轉移。房地產項目風險非保險轉移是指房地產開發商在房地產開發過程中，有意識地采取某些非保險措施將風險轉嫁給其他經濟單位承擔，從而達到降低其自身項目風險發生概率和損失程度的目的。房地產項目風險的非保險轉移可通過兩種途徑來實現：一是轉移會引起項目風險及損失的某項開發活動;二是將風險本身予以轉移。風險轉移對房地產開發商來說可以消除風險，但與風險控制不同的是，他不是通過放棄、中止項目活動或采取積極預防和抑制的措施直接調節風險因素來達到消除、降低風險損失概率和損失程度的目的，而是允許風險繼續存在，但將風險轉嫁給其他經濟單位承擔，從而間接達到降低自身風險損失概率和損失程度。當然，房地產項目風險轉移必須通過正當、合法的手段，而非無限制地、任意地、帶有欺詐性的轉嫁。另外，房地產項目風險的轉移雖然可以使風險在開發商和其他風險損失承擔者之間進行移動，但卻不能因此將項目風險本身消除或從總量上減少。（2）財務轉移。風險的財務轉移包括非保險財務轉移和保險財務轉移。非保險財務轉移是指單位或個人通過經濟合同，將損失與損失有關的財務后果（財產損失、人員傷亡等）轉移給另一些單位或個人去承擔的一種方式。其實質是通過風險的財務轉移，使轉讓人得到外來資金，以補償風險事故發生后所造成的損失。大部分財務型非保險轉移都是通過合同中的某些條款來實現的。如在建筑承包活動中，建筑所有人可以通過合同將其他對公眾在建筑物附近受到傷害的部分或全部責任轉移給建筑承包商。保險轉移通常直接稱為保險。通過購買保險，投資項目業主或承包商作為投保人將本應由自己承擔的歸咎責任和賠償責任轉移給保險公司，從而使自己免受風險損失。需要說明的是，保險并不能轉移投資項目的所有風險，一方面是存在不可保險的內容和項目，另一方面是因為有些風險不宜保險。因此，應將保險轉移與風險回避、損失控制與風險自留結合起來運用。對于不可保險，必須采取損失控制措施。即使對于可保險的風險，也應當采取一定的損失控制措施，這有利于改變風險的性質，達到降低風險的目的。

2.5地產投資風險識別

（1）情景分析法。情景分析法是一種在歐美等國家和地區廣泛應用的，一種能夠分析引起風險的關鍵因素及其影響程度的方法。所謂情景就是對某個房地產企業或者項目的未來狀況進行描繪，當某些關鍵因素發生變化時，通過將這些變化轉變成數據用軟件處理后通過情景模擬顯示出來供決策者分析研究的。（2）故障樹法。故障樹法是利用圖解的方式將大的故障分解成為小的故障并進行分析，由于分解后的圖形呈樹枝狀，稱之為故障樹。其基本做法是將房地產的主要風險細分為許多細小風險，或將風險原因層層分解，從而地找出帶來風險的準確原因。（3）德爾菲方法。德爾菲方法由美國著名的咨詢機構蘭德公司于20世紀50年代初發明的，其本質是匿名反饋函詢法。具體做法是請專家在風險調查過程中發表匿名意見，并對各種情況進行統計處理。計算出各種數據的平均值和標準差，再將各種意見盡可能客觀準確地反饋給專家們。通過對反饋意見的反復測驗，使各種意見相輔相成，博采眾長，找出正確的方法。

2.6建立有效的風險防范機制

要建立起完善的制度和程序，使風險防范能更好的實現目標，就需要領導人員對于控制制度進一步強化。企業人員可以建立財務預報，及時對房地產的財務風險進行監控和防范。定期發布一些關于財務的宏觀變化信息，增加企業對投資風險事件的把握程度，采取有效風險防范措施，將風險發生的可能性及時消滅。同時還可以再建立起房地產企業投資風險防范的電子網絡平臺，這種網絡平臺中，可以適當將房地產企業投資風險防范滲透進去，使房地產企業的投資商能夠及時了解到相關信息和有效的風險防范措施，同時還可以促進企業風險防范的規范、公平、公正、公開性，提高投資風險防范的透明度。這能夠迅速的將風險防范覆蓋整個企業經濟市場，全部聚集到這個市場空間中，并在風險防范過程中實行動態監測，使房地產企業能夠有效的避免投資風險，及時的通過財務調控將風險降到最低。

3結束語

改革開放以來，隨著國民經濟的持續發展，我國的房地產業迎來了發展的春天，房地產投資活動也日益高漲起來。可是，房地產投資企業在面對巨額利潤誘惑的同時，也面臨著巨大的投資風險。本文從房地產投資企業的角度出發，對房地產投資和房地產投資風險的概念和特點、對房地產投資風險的因素分析、風險的識別以及對房地產投資風險的防范與處理的基本原理有了一個基本的理論框架。通過大量分析房地產所面臨的風險并加以識別，用科學的方法進行規避和處理，盡可能地降低風險。總的說來，論文只是對房地產投資風險及投資風險的防范與處理作了一個初步的探討，在實踐應用方面的討論和操作方法，還有待房地產開發商在實踐活動中進一步完善。

參考文獻：

[1]鄭武杰.房地產投資風險及防范策略探討[J].中國科技投資.2018（22）.

[2]陸嘉奕.商業房地產投資風險分析及防范策略探討[J].經貿實踐.2017（16）.

[3]朱明強，馬桂芬.房地產項目投資風險及防范策略分析[J].現代商貿工業.2012（06）.

（作者單位：中農發置業有限公司）