淮北市住宅小區物業管理現狀及發展趨勢研究

王濤濤 劉嘉偉

摘要：人民經濟水平的飛速發展，往日的服務水平已經不能夠滿足人們的需要，物業管理公司作為提供服務的第三方公司，需要不斷的優質自身的服務以滿足人們的需求，而在這一過程中必定會與業主產生一定的摩擦，本文將以淮北市住宅小區為例折射出我國目前的物業管理現狀及發展趨勢。

關鍵詞：物業管理;住宅小區物業

物業管理作為我國的新興產業和朝陽產業，具有良好的發展前景的同時也存在許多經驗不足、制度不完善、專業人才少等相關問題。隨著城市建設和房地產業的不斷發展，物業行業的市場也在不斷擴張，業務量在逐年上升，行業體系也在不斷完善。想要保證這種勢頭的不斷前進，形成能夠與我國城市建設進程相匹配的物業管理行業，就要注意分析解決現在物業行業中存在的問題，并實現物業管理的不斷創新，以滿足人們的需要。

一、現狀分析

（一）業主物業管理意識淡薄

物業管理作為一種經營性管理服務行為，就必定要有一定的資金投入，又要有一定的收益。其資金來源包括有：①房地產開發商提供的維修資金;②物業管理公司對業主或物業使用人收取的物業管理費用，包括治安保衛、清潔綠化、垃圾清理等;③物業從事多元化服務所獲得的利潤，比如家政服務、廣告位招租、經營商店等。但是，淮北市住宅小區業主由于長期受福利性低租金和商品房補貼等計劃經濟體制的影響，相當一部門的物業使用者把物業管理服務理解為無償服務或抵償服務，尤其出現在老舊小區，往往不能按時繳納物業服務費，或者干脆拒絕繳納。

（二）物業管理人員素質不高

物業管理作為服務業的一種，不僅僅要求從業人員要有足夠的耐心和良好的態度，同時也要求服務人員具備一定的專業知識和專業技巧，對消防知識的儲備、對綠化的保養、對房屋的維修等。而淮北市從事物業行業的人員又普遍文化程度偏低，這與相關院校專業的開設也有一定關系，高等院校不培養這方面的人才，就會直接導致市場的人才資源與崗位需求不對等，導致中低級物業管理公司無法雇傭專業人才進行管理。所雇傭人員缺乏應有的物業管理專業理論知識和專業技能技巧，在服務態度上不夠誠懇，有甚者不把自己看成是服務者，而是管理者。

（三）相關法律法規落后

物業管理的發展時間較短，與之匹配的法律法規制度比較落后，不完善，對許多物業管理的工作沒有做出明確、詳盡的規定和約束，導致了開展物業管理服務時沒有一個準確的標準，讓不軌之人有可乘之機。淮北市住宅小區物業又層次不齊，錯綜復雜，居住的人員也都魚龍混雜，會產生許許多多雜七雜八的問題，而又沒有一個很好的準則去規范這些事情。這就導致了物業服務工作開展困難，業主與服務人員相處不融洽。

（四）收費問題

物業管理服務費作為物業服務公司最主要的經濟來源之一，對物業服務公司的發展與現狀的維持起到了不可或缺的作用。而淮北市住宅小區種類多，人員混雜，物業公司資質又高低不同，沒有定量的收費標準，造成了收費難、亂收費等現象。不具備一級收費資質的物管企業，按照一級收費標準進行收費，同時還存在超標收費的現象。實際發展中嚴重損害了業主的合法權益，同時由于普法方面的問題，以及相關收費流程的規范性問題，造成目前物業收費不規范的現象普遍存在。

二、發展趨勢

（一）對“物業管理”的普及

“物業管理”一詞近幾年來出現的頻率越來越高，物業管理服務越來越深入人心，淮北市物業管理公司將通過網絡媒體宣傳、張貼海報、建立業主委員會等形式將物業管理的相關知識普及給業主，以達到人人知曉，人人參與的目的。“物業管理”也漸漸不再僅僅是業內人士所了解的話題。許多普通百姓正在享受專業化物業管理所帶來的優美環境和方便生活，也逐漸變為人們買房時所考慮的因素，一個小區的物業可能直接決定了業主居住的環境、保障。物業管理正進人百姓生活，并且其對人們生活的影響比其他商品售后服務更廣泛更深入。

（二）加強物業管理人員的培訓

針對物業服務人員整體素質不高這一問題，淮北市物業管理公司必須做出應對措施。要加強相關從業人員的綜合業務能力，要求其掌握一定的管理技能;隨著相關法律的逐步完善，物業管理公司也要引導員工學習相關法律知識并用于時間，按照法律規章辦事;要落實責任制，責任到人，進一步規范和約束從業人員的行為，降低因人為原因導致的糾紛風險;最后，物業管理公司要有獎懲機制，這樣才能最大限度地調動員工的積極性，一方面通過懲罰機制約束他們的行為，另一方面通過獎勵機制提高他們的工作熱情，更好地服務業主。

（三）強化物業的合法經營及合理監管

物業管理中服務人員與業主會產生許多矛盾，而這些矛盾的根本原因是服務人員所提供的服務與業主所感知到的不對等。要避免這方面矛盾的產生，就需要一個能夠提供量化標準的法律法規來規范管理，物業管理公司要嚴格根據《物業管理條例》來制定能夠適用于淮北地區住宅小區物業的管理辦法，加強對人工相關法律知識的培訓，確保其提供的服務的準確性和合法性。

（四）規范收費標準

物業服務費的收取作為物業管理工作的重要內容，其過程必須保證合理、合法性，要做到公正公開，應從收費監管，收費標準公示，收費標準核準三個流程，進行其收費標準的制定。有關部門也必須對此過程嚴格監控，需嚴格按照《淮北市規范普通住宅小區物業服務收費明碼標價工作的通知》等相關文件的收費標準收取業主的物業服務費。物業管理也可通過設立專項服務收取服務費用，根據業主的需要，提供機動的服務，以達到對癥下藥的作用。也使得物業管理的工作更加人性化。

三、結語

隨著房地產業的不斷改革，對物業管理產業也提出了更高的要求，產生了更多難題。做好物業管理工作，不僅是為了物業管理公司自身的發展，同時也是為了給業主提供更加優質的服務。物業管理中管理作業內容較為復雜，且服務人群較多，這給物業管理服務帶來了許多難題，因此，物業管理公司需要不斷地優化自身的服務，創新改革，提高服務人員的專業性，收費的合理性，進一步發展淮北市的住宅小區物業行業。

參考文獻：

[1]陳德豪.我國物業管理的現狀與發展趨勢[J].華南建設學院西院學報，1999（03）：72-76.

[2]張靜.我國物業管理的現狀及發展趨勢[J].陜西省行政學院.陜西省經濟管理干部學院學報，2002（04）：48-50.

[3]李晶.試論物業管理的現狀、問題及對策[J].現代物業（中旬刊），2019（01）：40.

[4]李海東.淺析物業管理現狀及發展趨勢[J].居舍，2019（20）：182.

基金項目：

全面建成小康社會背景下淮北市住宅小區物業管理現狀及發展趨勢研究，項目編號：KYLXYBXM19-052