淺析土地供應政策與房地產市場的關系

趙必婷 袁昕蒞 洪藝瑄

摘要：近年來我國有關土地供應的新政策不斷出臺，而土地作為房地產市場上主要的生產原料之一，導致房地產市場在一定程度上也受到一定的影響。本文主要針對土地供應政策與房地產市場之間的關系，從土地供應的數量、結構、供應方式等多方面進行分析。同時從個人角度在“加強土地管理，節約用地，保護土地資源，保護原土地使用者合法權益”基礎上對我國土地供應政策提出的一些建議。

關鍵詞：土地供應政策;土地供應總量;土地供應結構;房地產市場;房價

一、土地供應政策

（一）土地供應政策的形式

從土地市場的供需關系上來看，土地供應政策有擴大供應政策、保障供應政策、和緊縮供應政策三類主要形式。擴大供應政策是指政府對市場的土地供應量大于市場的用地需求;保障供應政策是指土地的供應量與市場的土地需求量相差不多（大多數城市采用）;緊縮供應政策是指政府向市場投放的土地供應量小于市場的需求量，在地區經濟增長過快的情況下，我國就選取了緊縮供應政策以達到使經濟穩步發展的目標。

（二）我國供地政策的特別之處

1.所有土地供應均由國家政府執行。

我國全部土地實行社會主義公有制和勞動群眾集體所有制，同時土地的全民所有制均采用社會主義國家所有形式，由國家代表全體勞動人民占有屬于全民的土地，形式占有、使用、收益和處分的權利，對城市土地進行國家壟斷，從而導致我國一級土地供應者只能是國家政府，有利的保證了土地供應政策的實施，和對土地市場的調控，以達到從大局上控制我國房地產市場的發展。

2.層次性供地政策

我國的土地政策在不同的情況下實施不同的地區政策。首先保障實質性的用地需求，同時對經濟泡沫、土地投機等假性需求進行適當的抑制;對部分需求小于供給的情況進行擴大供應，來推動經濟發展。

二、土地供應政策與房地產市場的關系

從1992年我國房地產市場開始逐步發展以來，政府出臺了一系列的相關土地政策，用以調控土地市場的穩定發展。由此，我國政府將土地政策作為宏觀調控房地產市場的主要工具之一，從土地供應總量、土地供應結構、以及供應方式等多方面對房地產市場進行理性干預，旨在推動房地產市場規范合理的發展。

（一）土地供應結構與房地產市場的關系分析

良好的土地供應結構不僅能夠優化城市的功能和空間結構，同時保證城市各區域土地之間的供應平衡，最終達到房地產提升整體價值和價格的目的，使土地能夠得到充分的利用。

在與房地產市場關系中，以房地產用地為例。商品住宅用地是完全商業化的房地產產品，同時社會保障性住房是為社會低收入人群提供的幾乎不盈利的房地產產品，商品住宅和社會保障性住房如果在土地供應總量中占的比例過大或者過小都會對我國房地產事業的發展和整個社會的正常發展產生一定的影響。如果國家將經適房、廉租房等社會保障性住房的比例結構調整過高，不利于購買者的消費從而對房地產市場的發展產生影響，但完全商品的住房土地供應量過高的話，則會增加普通居民的消費負擔，使房價產生無規則的上漲，導致更多低收入居民無房可依，進而影響社會的秩序穩定和發展進程。因此，政府發布土地供應政策中對土地供應結構的協調意味著房地產市場發展和社會秩序穩定之間的平衡。

（二）土地供應政策對市場影響的特點

1.傳導機制

土地政策對房地產市場的傳導過程，可以分為兩個階段，第一個階段是土地政策傳導到土地變量上;第二階段是土地變量傳導到房地產市場、宏觀經濟上。

2.滯后效應

一般來說，土地供應減少，相應地就會導致房價的升高，但是發生這一因果關系中會有一段時間的過渡，也就是說土地供應政策對房地產市場的影響還是有一定的滯后效應。

土地成本作為房地產產品的成本之一，在一定程度上當然會影響房價的波動，當政府采用擴大土地政策，提供土地數量充足，降低了建房成本，房價也會隨之降低;如果土地供應量緊縮較少時，土地成交價格隨市場供需情況影響，使土地價格上漲，房價便會升高。但由于土地規劃建設，土地存儲等原因，土地供應缺乏會有一段緩沖時間，即兩者間的影響產生時滯后效應。

（三）土地供應政策對房價的影響較小

房價的確定主要由購買者對房地產市場的需求和土地定向功能對供應數量產生的影響來決定，同時土地定向功能供應數量由土地政策中確定的土地供應總量決定，表明城市政府可以通過調節土地政策對市場房價產生影響。但是由此也可以得出土地供應政策對房地產市場的影響是間接的，同時土地供應對房地產市場存有滯后效應，需要很長的時間土地政策才能發揮出較明顯的效果，影響房地產價格只能通過政府制定土地政策中的土地供應總量來。為了提高對市場房價的調控、對房地產市場宏觀調控，最好是使土地政策與其他相關政策相結合共同作用。

三、從宏觀政策方面對土地供應及市場調控提出建議

（一）完善土地政策參與宏觀調控

土地供應政策參與宏觀調控是政府通過調整土地要素，對宏觀經濟、房地產市場進行調節。政府可以根據既定目標，決定政策走向，直接或者間接的調整土地供應量、土地供應結構、土地供應方式以及土地供應價格等土地要素，影響市場經濟主體做出經濟選擇，調整未來發展投資方向，達到市場新的平衡，是國家宏觀經濟，房地產市場朝著適宜的方向發展。

（二）反饋機制不健全

建立完善的土地數據反饋機制十分必要，目前我國的土地數據指標仍然使用傳統管理模式，為行政上的管理需要進行服務，已經不適用于當前無論是政府還是社會的經濟決策對土地數據依賴性逐步提高的現狀。目前來看，土地數據不僅需要反映已經發生的事實，也需要發揮影響后續經濟行為的引導作用。

四、總結

本文從五個方面分析了土地供應政策與房地產市場之間的關系，土地供應政策是影響房地產市場的重要因素，從各個方面直接或者間接的影響房地產市場的發展，而房地產市場的變化也影響著土地供應政策的出臺。總而言之，從03年土地政策參與宏觀調控以來，通過對土地資源的合理配置，在調整城市結構和發展方向發揮了積極作用。

參考文獻：

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