房地產開發經營的建筑工程項目管理的應用

彭建東

摘要：隨著我國經濟的快速發展，人們對居住環境的提出了更高的要求，加快了房地產市場的發展。本文從建筑工程的管理實踐中出發，從協調管理、施工、規劃設計和開發等幾個方面對建筑工程項目管理的含義和實質進行了闡述和分析。

關鍵詞：房地產;項目規劃;項目施工;建筑工程;

項目管理;應用 房地產經營開發是系統化的復雜工程，具有風險多、投資金額大和開發周期長的特點。應該將建筑工程的項目管理劃分為項目實施、項目設計和項目策劃等階段。項目開發商是管理的主體，能夠對整個建設項目的策劃和驗收工作進行組織、實施，并對整個項目負責。本文對房地產項目管理之中平衡協調銜接問題進行闡述。

1 房地產工程項目開發管理 開發管理指的是房地產開發企業為了工程項目的順利完成，對企業的后勤部門、銷售、工程、財務和人事進行管理和組織，同時也是企業為了實現物業管理、施工管理和規劃管理而實行的經營模式。項目工程開發商的代表是工程部門，能夠對項目進行管理，包括報建、變更細部結構設計、合同管理、施工進度控制、施工質量控制、確定施工企業、協調施工企業、物料的庫存、物料的采購等。財務部門負責管理企業的資金，對企業的經營成果和財務狀況以定期報表的形式進行顯示，主要有三個方面的工作內容：項目工程的財務計劃、發放施工企業的工程款和企業自身的行政費用。銷售部門的工作是負責賣出企業建設的產品，在工作過程中，涉及以下幾個方面的內容：選擇促銷方式、制定銷售價格、建立銷售渠道等。企業人事部門應該不斷優化項目相關人員的工作、管理人員資料，建立完善的激勵體系和績效考核。后勤部門為工程建設的生活提供保障。

2 房地產工程項目的規劃管理 房地產工程項目的設計可以分成兩個主要的階段，分別是設計施工圖階段和設計方案階段，最終形成了施工圖的藍圖和方案的報建文本。規劃管理指的是管理設計規劃的過程，開發企業將樓盤的設計和規劃托付給相關的單位來完成，對設計規劃的目標、進度和成本進行管理和控制。房地產企業可以采用或者建立完善的管理系統對設計規劃進行管理，使用相應的設計規劃軟件和管理軟件，從兩個相對獨立的方向進行管理，即從“設計”和“管理”兩個方面，對專業化的軟件進行使用。計劃階段是在報建文本中產生的，由于事先已經確立了方案，工作的流程相對有序、簡單，因此在這個階段應該首先進行項目知識積累、資源管理、質量控制和執行組織結構。對組織結構的執行相對單一，相關人員包括：設計總監、項目工程經理、建筑人員、結構人員、設備人員和概算人員，最終形成一個完善的矩陣管理模式。管理流程十分簡單，主要包括：委托設計、制定技術措施、過程質量、進度控制、技術交底、成果報建、成果審查。

3 房地產工程項目的施工管理 施工管理指的是對施工建設進行管理。房地產企業通過工程管理部門對施工負責，整體工程的承包模式和管理模式應該針對企業的實際情況和項目的特點進行指定。常規的承包、發包模式主要有：分別發包、施工總承包的管理模式等。我國的項目施工建設一般使用上述兩種方式進行，將工程發包給相關的施工單位進行，針對不同的市政管線、建筑設備、綠化、建筑結構等建筑項目的特征，發包給相關的施工單位進行。在一些大型的項目或者高檔樓盤之中，可以使用項目總承包模式進行管理，對整個項目的管理和組織負責，mc單位不直接參與到工程的施工中，然后再進行分包和招標，使用這種管理模式能夠提高施工的速度和進度，按照一定的比例對費用進行提取，使用快速路徑的組織生產方式，對施工進行管理，直接對施工進行指揮，對設計活動產生影響，它和開發商建立合同，使施工和設計相聯系，最大程度的保證工程項目的順利實施。

4 房地產工程項目的開發管理、規劃管理和施工管理三者的協調發展

房地產企業的工程管理主要包括施工管理、規劃管理和開發管理，應該不斷協調、發展這三者之間的關系，實現三者之間的合作和促進，提高企業的競爭能力。不斷提高工程的可施工性，使施工具有容易性和可行性，對勞動成本、時間氣候、施工設備和場地大小等因素進行考慮，對設計的相關內容進行探討、改進和分析。開發商和施工單位應該及時和設計單位進行協調、溝通，使規劃設計和竣工后的成果相一致。因此，設計的精準施工應該滿足以下幾個條件。

首先，應該取得開發企業的大力支持。房地產開發商作為投資者，應該重視對設計和施工性的研究，在進行設計的初始階段對施工的相關人員、施工人員和設計人員進行全盤的考慮，定期召開會議探討人員的協調工作，使用高效的討論和交流溝通，配合專業化、系統化和集成化的手段完成項目工程。

第二，盡早實施可施工性研究。在項目工程實施的初期，決策花費的成本較少，但是卻可以對成本產生很大的影響。對可施工性的研究可以對工程的造價產生影響，使物業管理階段、施工階段、設計階段和規劃階段的造價明顯減少，經濟效益和社會效益不斷增多。但是在設計說明和施工圖紙提交之后，對決策進行更改十分困難，因此，施工單位和開發企業應該盡快參與到可施工性研究之中。

第三，保證研究能夠持續開展。對可施工性的研究應該在整個項目實施的過程中進行，使相關人員的經驗和知識充分的發揮出來，將設計研究和可施工性研究相結合，成為項目總體規劃中的一部分。使用知識管理的方式，通過總結和計劃，對研究中的教訓和經驗進行升華和記錄，將業務之中零散的知識進行整合，使之成為系統化的知識體系，最終使知識成為可再生資源，實現知識的循環利用和共享。

為了與工程項目融資規模增大和風險分散等發展方向相適應，工程項目管理不斷產生信息化、集成化和國籍化的發展趨勢。在組織方面，使用專業的管理公司對業主進行代表，加強集成化管理的水平。隨著經濟發展的全球化趨勢和我國社會主義經濟的不斷發展，海外經營和海外投資的項目不斷增多。同時，隨著知識經濟時代和網絡時代的不斷發展，信息化的項目管理已經成為了眾人關注的焦點。應該重視協調進度、造價和質量三者之間的關系，針對項目工程的不同特點，選擇相應的管理方式。因為工程項目在每個階段都有不同的任務和實施主體，因此產生類型各異的項目管理。同時，還應該對項目管理進行明確的分類，提高企業的管理水平，將承包責任制落實到實處，提高成本管理水平，對招標方式進行完善，聘請專業的管理人員進行管理，不斷使施工人員的水平得到提高。在項目工程中，應該完善約束、監督、競爭和激勵等機制，不斷對資源進行優化配置，提高信息化建設的水平，使施工不斷向文明、安全的方向發展。

5 結語

總之，隨著社會的不斷發展，項目工程的管理面臨著新的挑戰和困難，應該使用先進的管理體系，提高管理手段的科學性和系統性。房地產開發企業應該將現代管理理念、房地產需求和對市場的把握相結合，使用現代化的施工技術和創新的管理模式，在經營的過程中提高顧客的滿意程度，在物業管理、施工建設、開發運營、設計規劃等方面堅持控制質量、控制進度和控制成本的原則，對房地產企業的經營管理進行改善，提高管理水平，提供讓顧客滿意的服務和產品。

參考文獻：

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