房地產企業內部控制問題及對策

摘要：隨著城市化進程的不斷加快，城市人口數量的不斷增多，給房地產行業帶來了巨大的住房需求。當前房地產產業已經成為城市經濟發展的一個重要行業，在國內產業轉型升級、深化改革的過程中，中央繼續堅持對于樓市調控不放松的堅決態度，反復強調“房住不炒”。因而，公司需要著重提高內部的管理水平，加強業務經營以及內部控制，從而提高企業盈利能力。本文著重對房地產公司在內部控制方面的部分問題進行分析，并提出若干解決對策，希望對相關從業者有一定的參考意義。

關鍵詞：房地產;內部控制;問題策略

一、房地產公司經營特點

（一）土地位置因素

土地資源是房地產企業經營的一個關鍵性資源，房地產公司沒有土地就無法開展施工建設作業，房地產公司也就無法生存發展。隨著當前城市人口的不斷增多，人們對于住宅需求在不斷增大，因而城市的土地已經成為一種稀缺資源。尤其在我國的一線城市，如北京、上海、廣州、深圳，隨著人口不斷地增加，導致這些城市土地價格在迅速地攀升，并且也引起了房價快速的增長，人們的住房成本也隨之上升。因此，土地是房地產公司賴以生存的根本。但是隨著地價的攀升，房地產公司在購買土地時，會付出較大的成本。房地產公司獲得較好地段的土地使用權，未來企業就有可能獲得高額的回報。因為地段影響著地面建筑物的價格，土地的價值會因為所處的位置不同而發生著變化，這種變化在城市發展過程中體現得最為明顯。不同地段的建筑物價格也不盡相同，房地產公司的經營決策也會因為土地的位置而受到一定的影響。

（二）政策影響

在過去的幾十年里，房地產公司為人們提供了大量的住宅，同時也帶動了區域經濟的增長，實現城市的高質量發展。當前人們的生活水平與人們的居住水平密切相關，因而房地產公司就成為改善人們居住水平的一個重要主體。房地產公司通過購買國家的土地會為國家帶來較大的財政收人，支撐地方政府的日常運行和基礎設施建設。但隨著城市房價的不斷攀升，人們購房成本也在不斷提.高，給人們帶來較大的經濟壓力，也抑制了人們的消費。高房價對國內的生產制造業形成一定的擠壓，政府出臺一系列限價限購的政策，來穩定房地產市場。國家還出臺針對城市建筑規劃設計、建設施工方面的法律法規，加強控制項目建設作業，保證為消費者提供質量合格的住宅商品。地方政府出臺房地產行業規劃，通過給整個地產行業制定發展規劃，來引導房地產公司的發展方向，保持房地產行業持續健康穩定的發展。

二、存在的問題

（一）內部控制機制不完善

在國內的房地產公司經營管理中，高層管理人員往往不重視企業的內部控制工作。內控機制不健全是房地產公司內控工作的主要問題，并且在組織實施內部控制制度過程中，公司的員工對內部控制基本理論認識不足，對內部控制重要性沒有高度重視，導致制度的執行存在較大的問題。很多房地產公司內部沒有設立獨立的監管部門來貫徹落實內部控制機制執行。在房地產公司的發展過程中，公司往往注重于招聘和培養投資、融資、開發建設的人才，沒有引進企業內控管理人才，這就導致了企業在內部控制方面出現許多管理漏洞，給公司的實際業務經營和地產項目開發建設帶來許多風險。在房地產公司實際的內部控制工作開展過程中，所制定的內控制度不科學，與實際的企業經營存在較大的偏差，與業務銜接不夠緊密的問題，都會影響房地產公司的經營管理。國內小型房地產公司將企業的內部控制工作視為財務控制，將內控工作納入財務管理部門中，這樣就會極大地約束和限制企業內部控制工作的開展，導致從事內控工作的員工很難順利開展工作，員工只能夠從財務的角度來實現對企業日常經營的管理，這樣就極大地制約了內部控制保障企業穩定經營的作用。

（二）內部控制執行監督的缺失

現代化的內部控制體系貫穿整個企業經營，從房地產公司的土地獲取、項目規劃、建材的采購、倉儲、運輸以及后期的項目建設施工進行全方位的管控。由于房地產項目的開發建設過程比較復雜，工作環節眾多，這樣會導致內部控制工作在實際的執行過程中產生制度執行不嚴問題的發生。房地產公司往往沒有組建獨立的制度執行監督部門，導致內控制度在實際的執行中出現無人監管的局面，會造成制度執行不到位。部分房地產公司雖然在公司內部組建內部控制監督部門，但沒有給部門配置相應員工，也沒有設置崗位，部門職責不明確以及部門的工作權限無法完成企業系統的內部控制工作，造成部門成為擺設。

（三）開發建設資金不足

房地產公司在開發建設項目時，需要大量的資金投人，才能實現項目順利完工。在土地獲取的階段，房地產公司需要一次性給政府支付土地出讓金，這會給房地產公司帶來極大的資金壓力。在后期項目建設過程中，房地產公司也需要購買建筑材料、采購工程建設服務，這些都需要耗費巨大資金。隨著當前國內地價的攀升以及建筑材料、人工成本的上升，房地產公司的經營成本不斷增加。在開發建設中，工程施工周期長，開發資金周轉速度慢，更需要公司保證開發資金到位。如果發生資金斷裂情況，就會給整個房地產公司帶來巨大的經營危機。房地產公司內控漏洞，導致無法合理保證控制目標的實現，削弱公司對項目建設資金的管控能力，造成目開發建設資金無法滿足正常的開發進度。

三、提升內部控制對策

（一）制定完善的內部控制體系

房地產公司需要建立完善的內部控制管理體系，來提升企業整體經營管理的水平。首先，要提高房地產公司經營管理者以及基層員工對于內部控制工作的重視，房地產公司高層領導人員要充分認識到只有通過加強公司的內部控制，才能夠提高企業經營水平。房地產公司需要給全體員工開展內部控制的培訓，讓員工去了解掌握內控工作的基本技能。領導以身作則積極地學習內部控制知識，引導全體員工將內部控制制度與自己的崗位工作融合，同時，企業高層領導人員還需要引人先進的內部控制理念。其次，房地產公司還需要積極地引入專業內部控制管理人才，著重培養公司員工的內部控制管理水平。此外，公司還需要加強員工的培訓，讓員工學習系統的內控知識。根據當前房地產公司發展的實際情況，來制定內部控制體.系，可以推動房地產公司持續穩定的經營。最后，房地產公司還需要組建獨立的內控監督部門，通過部門來監督各個業務部門和職能部門執行內控制度的具體情況，并對內控制度在執行中出現的問題，給予指導。

（二）加強風險防控能力

公司通過內部控制來實現企業持續穩定經營，推動企業向現代管理企業方向發展，目前內部控制已經成為地產公司經營管理的重要工具。國內的地產行業經過幾十年的快速發展，已經形成一定規模，成為支撐區域經濟發展、擴展城市規模的一個重要產業。城市房價過高的問題已經引起黨中央的高度關注，全國各地政府出臺限購限價的政策，來規范房地產市場，以此來穩定房價。預期未來房地產市場將平穩發展，房地產企業的利潤空間將被進一步壓縮和限制。隨著當前房地產行業增速放緩，在國家對房.價進行限制的背景下，房地產公司為了實現企業持續穩定經營，應對外部所帶來的不確定因素影響，公司必須要提.高企業內部的經營管理水平，完善企業內部控制體系，建立現代化的企業管理模式，提高自身應對外部風險的管控能力，以此提高公司在市場中的中心地位。

（三）建立內控監督制度

房地產公司應該加強對于內控制度執行的監督，從而有效地推動制度的落地實施。因此，房地產公司應該建立內控監督制度。房地產公司的領導組織員工來設計內控監督制度，制度的內容必須包含對于公司各個業務部門以及職能部門實施內控制度的監督。房地產公司要組建獨立的內控監督部門，給予部門實際的管理權限，并建立明確的部門職責，給部門配備員工，設置專業的監督崗位，來.保證內控監督部門可以順利地開展監督工作。在房地產公司經營管理層，需要建立內控監督委員會，對公司整體內控工作給予指導。

四、結束語

房地產公司需要通過提高自身的內部控制水平，來促使企業實現穩定高效的經營。提高房地產公司在市場中的競爭力，以應對外部環境不確定因素給公司項目建設開發經營帶來的影響。在公司內部建立完善的內部控制體系，組建獨立的內控監督部門，并提高員工的綜合素質，來有效地落地實施內部控制工作，為房地產公司持續發展建立基礎。

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作者簡介：

趙紅茹，寧夏鴻豐投資置業有限公司，寧夏銀川。