商業地產企業財務風險防控體系構建思考

艾宇

摘要：在我國現今的經濟環境之中，商業地產行業面臨著諸多的問題，尤其是該行業中的財務風險問題尤為突出，所以本文根據商業地產行業的當前經營狀況，并根據當下的經濟背景，首先對商業地產企業的現存特點與缺陷進行論述，并對其財務風險的防范提出相關合理的建議，從而構建由外到內的財務風險防控體系，從而希望能對商業地產公司的財務風險管理水平的提高有所幫助。

關鍵詞：商業地產企業;財務風險防控

伴隨著我國經濟的飛速發展，商業地產企業也受到了一定影響，并且由于國家關于土地與金融方面的政策趨緊，導致現今商業地產企業走勢不明。而商業地產行業本身屬于資金密集型行業，該類行業資金投量大，但是回轉速度也慢，這使得就現今商業地產企業的現狀來說，其本身存在償債能力就不強與抗風險能力不足的缺陷，使得商業地產行業財務風險較高。同時在外部政策環境中，我國政府依據當今的后金融時代特征，隨之出臺的各種政策對商業地產的發展在總體上來說較為不利，所以說從外部來說商業地產行業的財務風險也在增加。所以本文將從各個方面對商業地產企業所面臨的財務風險進行研究討論，并提出防控體系構建的建議。

一、商業地產企業財務風險管理特點以及存在的問題

（一）資金回收期長

當前商業地產企業的資金流轉速度較為緩慢，這是因為其開發過程過于較為漫長，一個項目的主要流程主要有以下四個階段：第一階段是征地;第二階段是土地開發;第三階段是房屋開發;第四階段是竣工銷售以及物業。在以上四個階段之中，都需要公司投入大量的資金，而在現實情況之中商業地產行業為了加快資金回籠速度，會在第三階段房屋開發中進行預售，讓部分資金提前回籠。，但資金正式回籠的時間仍為第四階段。所以我們可以看出本行業資金的回收期較長，導致不可控因素增加。

（二）財務杠桿過度使用

因為大部分公司并無足夠的現金，而本行業又需要大量資金，所以這些公司都選擇貸款這種財務杠桿方式進行運作。但這種財務杠桿方式好的影響是幫助公司的股東在持有少量資本的時候維持公司運作，并提高稅盾效應;不好的影響則是這使得公司的資金具有高度的流動性，公司一旦面臨危機，則會產生無錢還債的現象，造成巨大的債務壓力。

（三）變現能力不足

如上所述，現實中大部分商業地產公司的經營往往是通過舉債的方式進行的，但這種方式需要企業擁有較高的變現能力，所以一旦在企業進行借款時自身相應的資產與借款不匹配，就會使得公司無法籌到資金，導致短期資金不足。而在商業地產企業中，其主要流動資產就是存貨。而按照商業地產開發產品以及非開發產品進行分類，商業地產開發產品包括己完工商品住宅、在建開發產品、出租開發產品和擬開發土地;非開發產品則包括原材料、庫存商品、低值易耗品。從上述的各類產品來看，都面臨著不易變現的困境，這導致公司資產的流動性不高，最后增加一定的償債壓力。

（四）現金流不穩定

現金流對任何公司來說，都是幫助其正常運轉的重要保障。但是當今大部分商業地產企業的現金流并不穩定，存在一年高、一年低的現象。這其中之一的原因是商業地產公司面對項目流程時間較長的困境，會采取提前收取資金的方式使資金盡快回籠，也就是使用預售的方法在項目進行中就能把資金回籠。但是各個開發項目的銷售期以及銷售期的匹配問題往往會被忽略，從而產生現金流不穩定的現象產生。而另外一個原因則是企業投入收益現金流也存在不均衡的問題。所以現金流不穩定這一問題導致企業在現金流高的那年產生大量的現金冗余，而低的那一年企業則面臨償債風險，最后使得商業地產企業的正常運行無法得到保障。

（五）項目調整能力較弱

由上述我們可以得知，商業地產企業的開發周期較長，因此其管理周期也相對較長。所以對項目的調整較為困難，另外，對項目轉手的要求也較高，因此資金被投入到一定的項目之中時，一旦一些不確定因素失控，就會使得項目面臨遲滯的狀態，現金鏈也會遭到斷裂的風險，給企業的正常運轉造成了一定的阻礙。

二、風險防控體系構建

綜上所述，商業地產行業如果想要健康發展下去，就一定要構建相關的風險防控體系，并以此為基礎對日常財務風險進行針對性的管理，從而控制控制財務風險并減少企業的相關的利益損失。

（一）償債風險控制

償債的風險屬于財務風險，是由于企業在經營過程當中由于某些因素導致其無法對一些債務進行清償所導致的。通過上文分析我們可以得知，商業地產公司的負債率高是由于其自身相當高的償債風險所導致的。所以，為避免償債風險的增加，商業地產企業有必要對自身的資金結構進行合理安排。所以在企業的運行過程中，應當加大對籌款渠道的重視，從而選擇一個較為合理的渠道進行籌集款項。而對于企業自身的負債率也應當有一個確定的值，那就是同該企業的償債能力能夠相互匹配。

（二）加強資金流動性

對于商業地產企業的資金流動性的風險，由于其固有特性，導致企業將會面臨流動資金與負債不相匹配的困境，要想妥善的解決該問題，就需要對資產負債進行合理的拆分，從而有效整合未來的資金流與期限。另外一方面，對本企業的自身負債結構進行調整有助于商業地產企業的對于流動性風險的防范能力。所以在此情境中，商業地產公司利用對沖法進行一定的融資，從而使得資金缺口得到不斷地縮減。

不過因為債務償債口是固定不變的，而未來資金缺失相對不確定的，所以商業地產企業不能達到完美的匹配，也就使得在現金流不穩定的情況下面臨一定的財務危險。所以想要降低這種風險，就要對現金流加強重視，不斷增加現金的流動性，不過現金流動性一旦增加就會導致企業的收益會在一定程度上降低，為了避免這一現象的出現，商業地產企業應當進行流動性資產組合。這樣才能夠對商業地產公司資金需求進行有效的保障。

（三）盈利風險控制

在商業地產企業的運營當中，由于銷售的效果不好，使得企業的利潤降低，進而令企業很可能遭受到一定的風險。這是因為導致盈利風險的因素是成本的上升、收入的減少。正因如此，企業應當加強對盈利風險的控制，第一方面應當科學定價，對于企業的變現能力和變現效率深深的受到價格變動的影響，所以在商品房開發之后，管理人員應當根據該商品房的所在地區的實際發展情況，對扣板的質量、品質、價格彈性以及競爭樓盤進行綜合分析，從而增強定價的科學性。另外一方面，促銷的方式也應當合理。開展合理的宣傳活動，有助于商業地產公司提高自身的銷量，譬如采取廣告、宣傳導報、人員推銷等方式進行宣傳，將企業項目的信息通過不同的渠道傳遞到消費者手中，從而讓消費者對本企業的項目進行全方位的了解。因為商業地產行業這種特殊性，使得銷售變得十分關鍵，所以企業對于銷售一定要加強重視，從而擴大資金流入。

（四）加強內審

對于財務風險的防控，不僅要從資金上著手，還應當對于商業地產企業的內部加強管控，加強內部的控制對財務風險的防范起著重要作用。所以，企業應當對內審制度進行一定的完善。在內審制度的實施當中，內審部門為了能夠更加高效的運作，應當獨立于其他部門之外，與此同時，還應當加強內審的力度，對企業內部所存在的一定問題及時發現并對相應的系統進行一定的改善，在辨別出一定的問題之后，向領導層進行匯報。

三、總結

綜上所述，商業地產企業財務風險防控體系構建對企業的可持續發展有著極為重要的意義，也對本行業的健康發展起著十分關鍵的作用。在當今中國的經濟發展之中，由于商業地產企業發展歷史不夠久遠，所以對于財務風險管理還不夠重視，在企業管理中存在的問題還較多，因此本文根據當今情況，通過償債風險控制、加強資金流動性、盈利風險控制、強化企業內審制度等策略的提出，構建商業地產企業財務風險防控體系，希望能夠對商業地產公司財務風險管理水平的提高有所幫助。

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