淺談營改增后房地產行業的財務管理重點及難點

王可涵

摘要：隨著當前營改增理念的頻繁出現，這也表示了整個政府部門對于各行各業營改增的重視度，那么，房地產行業作為我國國民經濟發展的支撐性行業，其也屬于營改增的重要內容。但結合房地產行業的特殊性，在房地產行業改革中會包含多方面的內容，這就導致其稅制改革較為復雜且難度較高，那么，對其進行具體的財務管理就有著十分重要的意義，只有這樣才能減小營業稅的重復征稅。因此，本文就對營改增后房地產行業的財務管理重點和難點進行深入分析和探究，希望能夠推進我國房地產行業的可持續健康發展。

關鍵詞：營改增;房地產行業;財務管理;重點及難點

營改增的改革目的就是希望能夠將營業稅的抵扣鏈條進行有效的銜接起來，不斷規范營業稅環環相扣的稅款抵扣制度，減小重復征稅的情況，從根源上降低房地產企業的稅收負擔[1]。那么，房地產行業要注重在對營改增的稅負情況進行詳細的測算和對比，深入分析營改增對于房地產行業以及房地產企業的影響，并提出有效的優化措施和建議，讓企業能夠了解稅收改革中可能會遇到的相關問題，并做好營改增的相關準備工作。

一、營改增后房地產行業的財務管理重難點問題分析

（一）加大了會計核算的難度

在實行營改增前，房地產企業的營業稅核算僅僅關乎到收入的高低。直接用企業所獲得的收入×5%，以此得出企業應該要繳納的營業稅，這種計算方式較為簡單。但在營改增后，不管是房地產企業的銷項稅額還是進項稅額，都包含增值稅核算，這就導致整個核算過程和內容比營改增之前要復雜的多，一旦出現錯漏，就會直接影響最終的計算結果。另外，自從推行營改增以來，計算稅率的檔次有四個，而之前的增值稅水流只有兩檔，這也會加大會計核算的難度[2]。在當前這樣的背景下，讓原本有混合經營以及從事各種稅率服務的房地產企業會計核算工作越來越復雜，若不能對其采取適當的核算方法，就有可能導致企業從高征稅，從而增加企業的稅負。

（二）投資和收益的問題

本身房地產行業作為我國國民經濟發展的重要行業，在其日常經營管理中，通常會有不同的工種以及部門，行業涉及范圍是十分廣的，但其一直采取營業稅和增值稅兩種征稅方式并行的方法，導致出現重復征稅的情況。那么，從理論的角度出發，房地產行業通過促進營改增改革，既可以防止出現反復納稅的現象，又可以降低企業的稅負，在很大程度上能夠實現房地產行業可持續發展。隨著營改增實施以來，其有效推進了房地產企業的資金流轉速度，而房地產行業通常在前一階段都必須要投入很多資金，這樣一來，只要企業資金運轉出現問題，就可能會引發崩盤的情況，加大企業經營的風險[3]。但同時，營改增改革的進一步實施，也導致房地產企業在經營管理中面臨更加嚴峻的問題，也就是投資和收益之間的問題。對于房地產企業來說，能夠在前一階段運轉中存在抵扣的進項稅。這就表示有些資金已經出現回流的情況，從而加快企業資金運轉。

（三）房地產企業獲得進項發票缺乏足量性

在營改增之后，可以發現房地產企業獲得進項發票缺乏足量性，這也是當前房地差行業的關鍵性問題，這也對房地產企業的稅負增減情況直接造成嚴重的影響。在我國房地產行業不斷發展過程中，一般房地產企業的供應商上僅僅通過采購鋼材，才可以獲取增值稅專用發票，但是其他材料的供應商是難以開具足夠的、符合法律的進項稅額發票。由于其在房地產企業中往往會占據重要的比例，因而這就導致在營改增之后，房地產企業很難獲得足夠的、能夠用于抵扣的進項發票。另外，在營改增之后，房地產項目完工的百分比往往和現行的增值稅征收方式，還存在不相適應的地方，這也屬于房地產企業財務管理中的重難點部分[4]。因為房地產企業中會存在一些較大的工程項目，這些項目的時間跨度較長，即使在當中有獲取增值稅進項發票，但是對其進行申報抵扣以及認證等多方面，都有時間的約束。如果統一在年底進行銷項稅額，這樣必定會對企業的發展產生不利影響，除了造成進項稅發票超出規定的時間，不能發揮出作用，使得企業稅負增加，也會造成已繳納的進項稅額無法在規定的時間內完成抵扣，這樣在一定程度上會使得企業的現金流受到不利影響。

二、加強營改增后房地產行業財務管理的有效措施

（一）優化營改增稅負測算和評估

在當前這樣的背景下，要想切實解決營改增后房地產行業的財務管理重點及難點問題，就要注重積極優化營改增稅負的測算和評估工作。根據營改增在房地產行業的發展情況，確保其能夠更好地適應營改增，房地產行業必須要改變思想觀念，加強研究力度，科學分析改革對于企業的稅負影響情況。并結合相應的稅收政策，實現資源優勢整合、流程優化、分工細化發展，不以此不斷優化房地產企業的經營策略[5]。同時，需要對企業內部的各項控制機制進行不斷完善，真正確保內部控制機制的建設工作能夠落實到位，實現內部控制機制的合理化、有效化和規范化，進而在將內部控制機制貫穿在整個財務管理中，這樣不僅可以提高財務工作效率，而且可以避免企業內部管理出現問題。通常流轉環節增值稅稅負的高低，是直接由稅率、可抵扣項目和增值稅稅負能否向下一環節轉嫁這三個因素影響的。那么，營改增稅負測試指的就是，評估改革對企業在盈利、稅負等方面所帶來的影響，以此了解改革前后的稅負變化，保證提前對企業的會計系統、業務流程等方面進行不斷優化，提出對房地產企業今后發展更加有效的稅務管理模式。

（二）加強財務人員的素質培養

根據現階段房地產企業財務工作團隊的實際情況來看，隊伍人員的專業素質是良莠不齊的，有些財務工作人員尚未充分認識到納稅籌劃的重要性，這樣也會導致財務管理工作水平下降。因此，在這種情況下，房地產企業需要組建一支高素質的會計團隊，促進財務工作人員全面發展，通過提高財務工作人員的業務水平以及職業素質，確保其可以能夠順利開展企業的稅務籌劃工作。因為營業稅會計核算處理相對容易，而增值稅則存在進項稅額抵扣的問題，這就加大了會計處理的難度，只有健全會計核算，用適應營改增的政策改革要求。因此，企業就需要正確設置增值稅明細賬，結合相關規定，對增值稅相關業務進行有效的會計處理，詳細記錄、生成明細賬，為其提供準確的稅務資料。

（三）選用增值稅專用發票，加強發票管理

要想不斷優化房地產行業的財務管理工作，還要注重結合營改增后的實際情況，企業要注重選用增值稅的專用發票，并加強對于發票的管理力度。可以說，增值稅專用發票的應用和管理情況會直接關系到企業的利益，決定企業的稅負水平。如果建筑安裝企業選擇繳納增值稅，那么，隨著適用稅率的不斷提升，企業在購進材料過程中，就需要取得增值稅專用發票，而這就有效封堵了上游供貨商偷稅漏稅的漏洞[7]。如果直接向房地產開放商多開具增值稅專用發票，其自身也會承擔更重的稅負，因此，這就有效杜絕了亂開發票和房地產企業偷稅漏稅的情況。所以，這就需要不斷加強對于增值稅專用發票的管理力度，通過制定嚴格的發票管理制度和措施，實現發票專人管理，有效規范發票的開具流程，避免因為虛開發票的情況，給企業帶來較大的經濟損失。

三、結語

總而言之，隨著營改增政策的有效實施，其能夠有效減輕企業的賦稅壓力，但在實際實施過程中，會因為稅率的設計變化，對財務核算方式產生直接的影響，會讓財務管理陷入暫時的管理窘境，但房地產行業也需要正確對待這一問題，及時調整自身的經營模式，更好的促進自身的發展。

參考文獻：

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[2]戴文琪.淺析“營改增”對房地產行業會計核算的影響及策略[J].經濟研究導刊，2018 （21）： 119-120.

[3]夏海玲.房地產行業營改增后一般納稅人和小規模納稅人報價差異分析[J].財經界（學術版），2018 （09）： 129.

[4]李薇，裴瀟.房地產行業在“營改增”初期出現的問題及對策[J].中國市場，2018 （09）： 146-147.

[5]付紅麗.淺談“營改增”對房地產企業的稅負影響及對策[J].中小企業管理與科技（下旬刊），2017 （09）： 76-77.

[6]賀慶，蔡定凱，梁鐘元，楊珊珊，吳祿權.“營改增”對未來房地產行業財務管理影響——基于南寧房地產企業的調查研究[J].現代商貿工業，2015，36 （20）： 195-196.

[7]王志鋒.試析房地產企業營改增后財務管理出現的新問題及對策[J].財經界（學術版），2015 （16）： 334+348.