營改增下房地產(chǎn)企業(yè)涉稅事項(xiàng)管理

蔣瑞平

摘要：我國自2016年5月4日以后，實(shí)施了營改增的稅收政策，在一定的程度上消除了重復(fù)納稅的現(xiàn)象，減輕了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有很大的幫助作用。而當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收影響較大就是營改增了，它是作為稅收制度的一種減稅措施。為了房地產(chǎn)企業(yè)可以更好地應(yīng)對(duì)這種政策的變化，本文將對(duì)營改增下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收展開深入的探究，并提出幾點(diǎn)建議。

關(guān)鍵詞：營改增;房地產(chǎn)企業(yè);稅收

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施營改增政策前，是征收營業(yè)稅的，房地產(chǎn)企業(yè)征收的營業(yè)稅是對(duì)在銷售過程中產(chǎn)生的營業(yè)額進(jìn)行征稅，這一稅收的制度要求企業(yè)只要產(chǎn)生資金流轉(zhuǎn)，就要對(duì)其正稅，因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收支出不太公平，在無形之中增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成了影響。而在營改增政策實(shí)施之后，房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)收入在一定的情況下，企業(yè)購進(jìn)的土地的扣除額、工程項(xiàng)目的其他項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額、工程安裝造價(jià)等是取決房地產(chǎn)企業(yè)所要負(fù)擔(dān)的稅負(fù)多少。如果企業(yè)要想減輕稅費(fèi)的壓力，就要對(duì)企業(yè)當(dāng)前的成本管理模式進(jìn)行改進(jìn)，以此來減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

一、營改增政策后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收帶來的變化和影響

（一）稅負(fù)的影響

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施營改增政策以后，避免了發(fā)生重復(fù)納稅的現(xiàn)象，籌劃進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)因此減輕了納稅帶來的壓力，從而提升了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和工作效率。但是如果對(duì)企業(yè)的采購控制、財(cái)務(wù)管理沒有做好籌劃工作，就會(huì)加重房地產(chǎn)企業(yè)的納稅壓力[1]。所以，做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃是非常有必要的，從而減輕房地長企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。

（二）對(duì)營改增的政策沒有很好的認(rèn)識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施使用營改增時(shí)，管理層和財(cái)務(wù)工作人員對(duì)此的認(rèn)知還是不夠全面，并且由于我國一直在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行政策上的改變，所以對(duì)相關(guān)政策沒有清楚的了解。因此，在實(shí)施營改增政策的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)是有風(fēng)險(xiǎn)的，所以，做好營改增政策的稅收籌劃工作，可以在很大程度上規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)[2]。

（三）企業(yè)當(dāng)前所面臨的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)工作業(yè)務(wù)包含的范圍比較廣，但是其最重要的是土地成本和建筑成本等，這幾項(xiàng)在房地產(chǎn)企業(yè)上占據(jù)了非常重要的內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地的取得成本上提出了更加高的要求，從而造成企業(yè)進(jìn)行稅額的不足，導(dǎo)致一些企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)呈上升趨勢。而在實(shí)際的工作過程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)自身極其復(fù)雜的特點(diǎn)，因此，對(duì)于良好的資金管理能力有著必要的需求，并且企業(yè)的必須有完整的資金鏈，保證企業(yè)的正常運(yùn)行。

企業(yè)的開發(fā)成本是房地產(chǎn)企業(yè)的成本，房地產(chǎn)企業(yè)一定要具備一定的資金，并且在選擇施工單位的時(shí)候，應(yīng)該選擇擁有一定資金實(shí)力的建筑企業(yè)。建筑施工企業(yè)需要很多人力，所以在進(jìn)行施工建筑過程中，人力的成本投入會(huì)占據(jù)百分之三十左右，企業(yè)支出的勞動(dòng)費(fèi)用相對(duì)來說較高，難以將人力資源成本所陳升的增值稅進(jìn)行稅費(fèi)扣減，因此增加了建筑施工過企業(yè)的稅負(fù)。而后，在實(shí)施營改增政策后，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目工程建設(shè)時(shí)，采購的一部分的材料，增值稅專用的發(fā)票將難以獲得。

二、營改增政策實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)存在的問題

（一）增值稅專用發(fā)票管理混亂

營改增政策實(shí)施前，營業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅。營改增政策實(shí)施后，增值稅是價(jià)外稅。如果企業(yè)的內(nèi)部增值稅發(fā)票出現(xiàn)管理混亂的現(xiàn)象，將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生稅務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)，增加企業(yè)內(nèi)部的稅收負(fù)擔(dān)，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)以此會(huì)存在潛在威脅。

（二）土地成本扣除存在問題

在建設(shè)項(xiàng)目工程時(shí)，土地的占比最大，降低增值稅稅收負(fù)擔(dān)的有效途徑，是在符合法律規(guī)定的前提背景條件下，取得土地成本的扣除合法票據(jù)相關(guān)憑證。

三、營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅具體措施

稅收籌劃工作可以緩解企業(yè)實(shí)施營改增政策所帶來的變化和影響，對(duì)企業(yè)的發(fā)展有著重要的幫助。所以，營改增政策實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視稅收籌劃，幫房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤的最大化。

（一）籌劃房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)的稅收

第一，在前期工作環(huán)節(jié)的介入中，房地產(chǎn)增值的一般納稅人要積極的進(jìn)行開展，例如選擇供應(yīng)商等各環(huán)節(jié)。而對(duì)于項(xiàng)目營銷時(shí)產(chǎn)生的費(fèi)用，要與土地增值稅和銷項(xiàng)稅金清算的納稅抵扣相符合，在合作企業(yè)選擇的過程中，對(duì)勞務(wù)服務(wù)和材料供應(yīng)要進(jìn)行慎重考慮，對(duì)增值稅發(fā)票進(jìn)行嚴(yán)格的管理，樹立觀念。

第二，企業(yè)要與合作的企業(yè)之間共同分析和探討的材料的報(bào)價(jià)和條件，在一般納稅人使用零碎的建筑材料時(shí)，要獲得專用的增值稅發(fā)票，方便抵扣。在進(jìn)行購進(jìn)材料時(shí)，為了避免產(chǎn)生無法抵扣的問題，在價(jià)格上要進(jìn)行慎重考慮和談判[3]。

（二）合理的調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)問題

營改增政策的實(shí)施以后，新稅收制度和舊的稅收制度之間產(chǎn)生了銜接，在處理一系列的業(yè)務(wù)問題中，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)問題也要處理好。比如，將房地產(chǎn)企業(yè)的賬簿科目進(jìn)行調(diào)整，并定期對(duì)企業(yè)內(nèi)的工作人員開展專業(yè)的培訓(xùn)，方便實(shí)施營改增政策以后企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)相關(guān)問題，可以實(shí)現(xiàn)快速而有效的解決。

（三）加強(qiáng)審計(jì)管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)與審計(jì)管理方面加強(qiáng)，以推動(dòng)信息化審計(jì)平臺(tái)的建設(shè)和實(shí)現(xiàn)審計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化，從而達(dá)到全面提升審計(jì)管理工作效率的目的。其目的是分配審計(jì)工作的各個(gè)部分，并將它們之間的關(guān)系協(xié)調(diào)好，發(fā)揮出所有人的作用，來提高審計(jì)管理工作的效率。而審計(jì)工作人員、審計(jì)程度、相關(guān)管理制度和審計(jì)方案等都是要做好審計(jì)管理工作的內(nèi)容。

（四）完善信息系統(tǒng)，為房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃提供依據(jù)支撐

企業(yè)對(duì)于單獨(dú)收集大數(shù)據(jù)的往往力不從心，所以，要想實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)只能靠整個(gè)納稅籌劃行業(yè)的系統(tǒng)發(fā)展，才可以為企業(yè)的納稅籌劃工作提供支撐作用。所以，我國的稅收籌劃行業(yè)應(yīng)該借助大數(shù)據(jù)的優(yōu)勢大力的發(fā)展，推動(dòng)構(gòu)建稅務(wù)數(shù)據(jù)庫。而數(shù)據(jù)庫如果構(gòu)建成功，房地產(chǎn)企業(yè)就可以及時(shí)的獲取涉稅事項(xiàng)的相關(guān)問題，還可以結(jié)合個(gè)性化的需要進(jìn)行選擇方案[4]。政府相關(guān)部門也應(yīng)大力的推廣稅務(wù)師事務(wù)所，對(duì)企業(yè)納稅籌劃中，會(huì)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估和分析，利用其人才和數(shù)據(jù)的優(yōu)勢提升納稅籌劃中數(shù)據(jù)信息的效果，為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)省成本，并提供出方案。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)材料采購進(jìn)行合理的規(guī)劃

在實(shí)施營改增的政策后，企業(yè)作為一般的納稅人，在材料采購的過程中，應(yīng)該選擇可以開具增值稅專用抵扣發(fā)票的材料供應(yīng)商，因?yàn)檫@樣可以獲得更多的增值稅專用抵扣發(fā)票，從而緩解稅收給房地產(chǎn)帶來的壓力。所以，在選擇材料供應(yīng)商時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)深入的分析可以開具增值稅專用抵扣發(fā)票和成本、質(zhì)量等多方面的問題。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇材料供應(yīng)商時(shí)，應(yīng)結(jié)合營改增政策的實(shí)施。首先，對(duì)于一般納稅人的材料供應(yīng)商進(jìn)行優(yōu)先選擇，這樣做的原因是因?yàn)樵陂_具增值稅專用發(fā)票時(shí)，小規(guī)模的納稅人稅率為3%，同等的材料價(jià)格容易造成增值稅負(fù)上升。其次，材料供應(yīng)商在都是一般納稅人的身份時(shí)，因?yàn)槠溥M(jìn)項(xiàng)稅率都不等，所以房地產(chǎn)企業(yè)在選擇材料供應(yīng)商時(shí)，應(yīng)首先考慮進(jìn)項(xiàng)抵扣稅和采購價(jià)格等方面。

（六）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于人才應(yīng)注重培養(yǎng)

在當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃的核心深入的挖掘是潛在的數(shù)據(jù)價(jià)值，就是通過企業(yè)稅務(wù)信息的挖掘和收集、分析與處理可以明確企業(yè)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)的開展情況，并在此選出合適的方案。而在這個(gè)選擇的過程中，就需要專業(yè)的人才對(duì)大數(shù)據(jù)進(jìn)行深入的挖掘。但是企業(yè)目前在納稅的過程中，專業(yè)的人才數(shù)量有所欠缺，對(duì)于此，建筑企業(yè)應(yīng)建立一套專業(yè)的人才培養(yǎng)系統(tǒng)。第一，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作人員的培養(yǎng)專業(yè)工作素養(yǎng)。第二，與專業(yè)的財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，將納稅籌劃業(yè)務(wù)外包給財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)，利用人才機(jī)構(gòu)彌補(bǔ)企業(yè)內(nèi)部人才的數(shù)量。

四、總結(jié)

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)管理與成本控制的一項(xiàng)重要舉措就是稅收籌劃。企業(yè)相應(yīng)的財(cái)務(wù)制度在不完善的時(shí)候，首先可以全面的實(shí)施營改增政策，基于這一政策的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金安全要有所保障。

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