“集市”與“超市”：租賃住房的供給形態

文/黃程棟

改革開放以來，隨著城鎮化進程的加速，城鎮人口有了突飛猛進的增長，國家統計局公布的數據顯示，2018年我國城鎮常住人口83137萬人，占總人口比重（城鎮化率）為59.58%，比上年末提高1.06個百分點。與此同時，由于城鎮住房價格的高企以及政策限制等因素，大量買不起房、不能買房、不想買房以及買了房未入住的常住人口需要通過租賃住房滿足居住需求。為了應對城鎮化快速發展帶來的租賃需求，政府陸續出臺多項政策鼓勵租賃市場發展，尤其是對租賃企業的鼓勵與扶持成為近年來政策的著力點。2015年下半年以來，在中央經濟工作會議、《國務院關于深入推進新型城鎮化建設的若干意見》、《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十三個五年規劃》、《關于2016年深化經濟體制改革重點工作的意見》、《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》等一系列會議、文件都明確了以建立購租并舉的住房制度為主要方向深化住房制度改革的發展思路，提出了發展住房租賃企業，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業務等多種舉措鼓勵租賃型住房的開發運營。習近平總書記在黨的十九大報告中提出建立租購并舉的住房制度，實現住有所居。

在一系列利好政策的作用下，資本爭相進入住房租賃領域，代表性的企業有青客、自如、魔方、灣流等，發展勢頭迅猛。租賃住房的供應主體也由原來單一的個體出租人模式轉向個體出租人和機構出租人協同發展的趨勢。這兩種形態與“集市”和“超市”有諸多類似之處，我們可以通過探尋“集市”與“超市”的關系來把握租賃市場的發展，更好地促進習近平總書記在黨的十九大報告中提出的租購并舉住房制度的構建，實現人們住有所居，滿足人們對美好生活的需要。

一、集市與超市：發展邏輯

集市與超市作為目前人們進行物品交換、信息交換等的重要場所，有著各自的發展邏輯，也在發展中呈現出不同的特征。

（一）集市的發展邏輯

傳統集市在北方稱為集，在南方被稱為墟或 ，在西南部分地區被稱為場。集市在日常生活中不僅是商品交易的場所，滿足人們物品交換的需求，而且是重要的社交場所，滿足人們信息交流的需求，因此，傳統集市的需要，帶有較強的自發性。

（二）超市的發展邏輯

超市是西方工業化和現代化的產物，是“舶來品”。自傳入我國以來，因其質量穩定、品種齊全、安全方便以及購物環境良好等特點，獲得了快速發展。超市在發展過程中體現出常態化、現代化、規范化的特征。

1.超市的常態化。隨著人們居住密度的提高，各種需求的出現頻率在人類歷史上發揮了重要的作用。集市發展至今主要呈現出周期性、傳統性與自發性的特征。

1.集市的周期性。歷史上，耕地的分散化和小塊化導致人們居住較為分散，因此，雖然人們有進行頻繁交換和交流的需求，但是，由于時間成本、交通成本等的限制，集市大多呈現周期性、間歇性的特征。

2.集市的傳統性。集市在長期的發展過程中形成了較為傳統的特點，無論是供給的內容、供給的形式還是供給的周期，一般都較為固定，這與傳統社會的發展有較大的關系。

3.集市的自發性。集市的發展源于人們剩余產品的交換以及信息交流也相應提高，因此，常態化的供給形態更能夠滿足人們日?；男枨?。目前，大多數超市都能夠實現一周七天營業，超市無間歇的營業給人們的生活帶來極大的便利。

2.超市的現代化。在互聯網的影響下，超市體現出更多的現代化，不僅可以通過APP實現網上購物，而且能夠實現自助結賬、刷臉支付等，人們能夠擁有更愉悅的購物體驗。

3.超市的規范化。目前，大型的超市都呈現連鎖化的發展模式，因此，考慮到消費者的口碑，超市的經營日益規范化，對于產品的種類、準入門檻等都有一定的要求，實現了規范化經營。

目前，盡管在“農改超”、“農超對接”等工程的作用下，超市獲得了快速發展，但是，集市依然存在，形成了集市與超市并存的局面。這是因為集市依然有其存在價值，比如，集市能夠為傳統的農耕器具提供鑄造等相關服務，在集市中出現的地攤式餐飲往往都是地方的傳統名吃，由于傳統集市能夠減少生鮮蔬菜從田間地頭到餐桌的中間環節，在價格和新鮮度方面更具優勢，與此同時，傳統集市也能夠為老弱病殘提供維持生計的場所，因此，傳統集市依然存在較強的生命力。超市雖然具有常態化、現代化、規范化的特點，但同時也存在價格高、準入具有一定門檻等限制。

二、個體出租人與機構出租人：各有長短

目前，住房租賃市場主要有個體出租人和機構出租人兩類供應主體。個體出租人主要是小業主通過中介將房屋進行出租，而機構出租人則是將通過新建、收儲等獲得的房源進行出租。個體出租人出租的模式類似集市模式，呈現出周期性、傳統性、自發性的特點，機構出租人的經營模式則像超市一樣，呈現出常態化、現代化、規范化的特征。

（一）個體出租人模式呈現周期性、傳統性、自發性的特點

個體出租人的周期性主要體現在租期一般約定為一年，究其原因，一方面是租賃市場不斷變化，房租一般會隨著房價漲落，為了便于提高房租，出租人一般會簽訂短期合同，另一方面也是為了防止長期居住的租客對房屋結構進行改造。

傳統性則是說個體出租人主要對閑置房屋進行出租，一般不會根據租客的需求對房屋進行裝修、改造，也基本不會提供現代化的增值服務。

自發性則體現為個體出租人對租賃住房的供應是自發的，租賃關系不夠穩定。租賃關系不穩定主要體現為房租上漲呈現隨意性以及出租人對承租人知情權的漠視，主要是由出租人和承租人兩者力量不對等以及沒有相關的制度約束等原因造成。

（二）機構出租人呈現出常態化、現代化、規范化的特征

機構出租人能夠實現常態化運營，即目前市場上的很多租賃企業能夠實現月度出租，甚至以日為單位進行出租。年租和月租類似于批發和零售之間的關系，盡管月租相對年租的日租金較高，但是，常態化的運營模式能夠滿足當前人們因工作、差旅等引發的短期居住需要。

機構出租人規?；倪\營模式可以為租賃人群提供現代化的服務，通過提供一些增值服務，提升租賃體驗。以灣流國際青年社區為例，目前有五大產品線：Harbour Bean的定位是求職公寓、考研公寓，主要位于外環周邊、高校周圍；Harbour Apartments是灣流的主流產品，主要是白領公寓和中產公寓，位置一般靠近商圈和軌交，方便出行和購物；Marina Residence客群主要是中國500強/世界500強中高層管理人員、日韓客戶、歐美客戶等高端客群；Muse Residence是女神公寓，主要滿足對居住品質有要求，對私密性、安全性要求高，期待提升自己的精致女性；Hive Home主要是服務于小微企業、起步階段的創業公司，提供辦公、會議室等空間。內容豐富的產品供給能夠滿足市場日益多樣化的需求，而且通過公共空間的提供能夠增加年輕人互動的頻率，通過提供增值服務獲得收益。

企業相比個人能夠提供規范化的服務，滿足人們日益增長的美好生活需要。機構出租人和個體出租人的關系類似“職業選手”和“業余選手”，專業的租賃運營機構可以提供規范化的服務。以自如為例，能夠為租客提供公共區域的保潔，家具、電器和鎖具的維修及更換服務，寬帶服務，消毒服務等。

（三）兩者比較

租賃人群多為剛畢業的大學生、新就業人群等，機構出租人因其常態化、現代化、規范化的特征，相對于個體出租人更具吸引力，但同時，其自身也存在不足之處。首先，機構出租人的房源獲取一般是通過市場收儲，由于房源信息獲取、房東對機構出租人的不信任等原因導致收儲房源的時間成本較高，而個體出租人模式則不會出現此種情況，小業主在自己暫無居住需求時，隨時可以向市場供給房屋，因此，個體出租人模式體現出及時性。其次，機構出租人的模式中，機構在考慮其運營成本、空置成本等方面的情況下，給房東的租金往往低于市場化租金，一些有精力打理房源的房東，并不會將房源交給機構進行出租，以此減少因環節增加而產生的交易費用，個體出租人在此方面體現出經濟性。此外，機構出租人通過對收儲房源的室內改造、裝修等在給租客提供舒適居住環境的同時也會提高租金，而這將導致租賃成本的增加，租賃人群多數會犧牲一定的舒適度來降低租金成本。再次，運營機構在收儲房源時考慮到運營成本，一般傾向于集中收購房源，這樣從整體來看，能夠減少單位面積上的人力、管理等成本，所以，機構收儲較為分散的租賃房源的意愿較低，而個體出租人則不會有這方面的顧慮，能夠靈活地給市場增加更多的租賃房源，給租客的租賃帶來便利，這體現了個體出租人模式的便利性。因此，個體出租人和機構出租人兩者互有長短，這也正是其能夠互補共存的深層邏輯。

三、個體出租人與機構出租人：互補共存

個體出租人和機構出租人兩種模式特點鮮明，同時各自均存在著優劣之處，因此，兩者并不存在后者替代前者的可能，需要互補共存。為了租賃市場的健康發展，兩種形態均需進一步完善，這樣才能在滿足人們日益增長的美好生活需要中發揮應有的作用。

（一）支持和規范個體出租人的行為，保障承租人的合法權益

由于目前個體出租人模式占據主導地位，因此，要鼓勵個體將多余房源進行出租，規范租賃行為，同時，建立個體出租人和機構出租人之間的銜接機制，更好地滿足人們多元化的需求。

1.鼓勵房源出租。由于目前我國住房租賃市場以個體出租人模式為主，龐大的租賃市場需求基本通過個體出租人出租的房屋獲得滿足，需要通過細化稅收等政策支持個體出租人出租空余房屋。

2.規范租賃行為。由于租賃備案辦理過程中需要攜帶多種材料以及政策約束力較弱等原因，目前租賃市場備案率較低，這不僅不利于主管部門對市場的監管，而且在發生糾紛時，難以對租賃雙方的合法權益做到有效保護，因此，要簡化租賃備案辦理程序，加強租賃備案的監管力度，形成穩定的租賃關系。

3.建立銜接機制。個體出租人將房源交由機構出租人進行專業化租賃管理，一方面有助于租賃市場房源供應的穩定，以保證租期的穩定性，另一方面也能為承租人提供更專業化的服務。

（二）鼓勵機構出租人發展，規范市場運行

在政策的支持下，機構出租人獲得了快速發展，但是需要明確業務范圍，規范市場運行，通過政策配套和財稅支持促進這一新形態的健康發展。

1.明確業務范圍。機構出租人的業務內容包括兩個部分，轉租以及轉租之后的資產維護。這兩部分業務都應列入現代服務業的范疇，并與傳統經紀業務進行區分。

2.完善政策配套。加強規劃、土地、金融和財稅等政策在扶持機構出租人方面的作用，提高政策銜接度。借鑒發達國家的先進經驗，促進規劃、土地、金融、財稅等政策向扶持住房租賃市場傾斜，形成這些配套政策與住房租賃市場扶持政策之間的協調機制，定期對配套政策和住房租賃市場扶持政策之間的銜接度和有效性進行評估。

3.加大財稅支持?，F有的稅收制度使得租賃型住房開發經營業務面臨較高的稅率。建議落實《國務院辦公廳關于加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》（國辦發〔2015〕85號）的要求，將開發商自持租賃運營和代理經租機構的業務納入現代服務業范圍，實施6%的增值稅稅率，對房產稅和所得稅實施一定的減免優惠，切實降低機構出租人的稅負。

（三）對不同類型的出租方式進行分類監管，增強針對性

目前，機構出租人模式可以進一步細分為集中式長租公寓模式、分散式代理經租模式以及開發企業自持物業進行租賃模式。不同的類型存在不同的痛點，因此，要分類監管，做好服務。

1.個體出租人模式，要加強對中介機構以及業主的監管，防止中介機構利用虛假房源誤導消費者，同時，遏制出租人隨意抬高房租、解除合約侵害承租人利益。

2.集中式長租公寓以及分散式代理經租模式，要加強對其房源內部結構、裝修質量等監管，嚴格取締“租金貸”。

3.開發企業自持物業進行租賃模式，對于企業未按土地出讓合同約定、項目設計文件要求足額建設自持商品房屋，或自持商品房屋建設進度滯后于所在出讓地塊其他商品房屋的，房管部門可暫緩辦理該項目的商品房預售許可或銷售備案。企業將自持商品房屋“以租代售”或通過其他方式變相銷售的，由房管部門予以認定并責令整改，可作為不良行為計入企業誠信檔案，并由國土部門取消相關企業后續參與本市土地招拍掛資格。