陸家嘴CBD的發展趨勢分析

文/易虹 宋文雪

2018年是中國改革開放40周年，也是陸家嘴金融貿易區發展28周年。自1990年以來，陸家嘴CBD經過近30年的發展變遷，已經成為世界各國投資者進入上海的一道大門，也是上海自貿區和浦東改革發展的核心功能區和主體承載區之一。在《上海市城市總體規劃（2017-2035）》中，上海市政府提出要“建成卓越的全球城市，國際經濟、金融、貿易、航運、科技創新中心和文化大都市，成為令人向往的創新之城、人文之城和生態之城”，并對人口、建設用地等指標進行進一步約束。在此規劃下，陸家嘴CBD如何將自身的發展與全市的發展規劃相協同？上海市“十三五”規劃給出了明確的陸家嘴片區發展戰略。

一、陸家嘴CBD發展的相關研究

（一）CBD發展的相關理論

CBD的概念最先由美國城市社會學家Burgess提出。Burgess在其同心圓城市空間結構理論中指出城市是以中心圈層模式由內向外發展的。其中，城市中心為中央商務區（Central Business District，簡稱CBD）。在Burgess的同心圓理論中，CBD為一個集零售、辦公、金融、賓館、俱樂部、劇院等為一體的高度集中區域，也是商業活動、社會活動、市民活動和交通活動的核心。Burgess提出CBD將繼續以同心圓的方式由內向外擴展，且在一段較長時間內保持其中心與控制地位。此后，CBD的研究不斷深入，CBD的功能內涵也隨著經濟發展不斷充實。從國際大都市核心CBD的演變歷程可以看出，核心CBD的功能從單一到綜合，服務能級不斷提升，經歷了商品交易中心、貿易服務中心、金融服務中心以及資源配置中心的轉變。有些學者認為，CBD的職能已轉變為以商務辦公為主，兼有會議展覽、商住服務、文化娛樂等功能。國內研究認為：20世紀80年代前傳統理論所定義和 釋的CBD是傳統的CBD，為“中心商業區”；其后理論中的CBD為現代CBD，為“中心商務區”。

圍繞CBD的內部結構這一主題，Murphy、Vance和Epstein在他們的經典著作里將CBD的土地利用空間結構分為零售業集中區、零售服務業多層建筑集中區、辦公區、商服活動區四個圈層。Scott對CBD的內部結構圈層論作了進一步補充，認為CBD由三大功能區組成，即內部零售區、外部零售店和辦公事務區。

從CBD的發展歷程看，其規模形態通常經歷一個“集聚——擴展——分散”的過程。CBD的功能要素不斷集聚，逐漸從早期城市中心區（downtown）中脫穎而出，并且極速膨脹與發展，并出現跳躍式擴展，形成新一輪的集中與功能的專門化。研究表明，一個城市CBD的規模大小取決于多種因素，包括國家經濟實力、城市人口規模、社會發展水平與地理環境等，但最重要的是取決于城市在世界城市體系中心的地位。CBD越來越成為區域性乃至全球性經濟控制中心的載體與象征。

總體而言，CBD已發展成為各類商務活動高度集聚、對外具有高強度輻射功能的城市重要結構，是國際大都市發展的必然產物與重要組成部分。

（二）陸家嘴CBD發展的相關研究

在上海陸家嘴CBD的研究中，我國眾多學者對其從各種角度和方向進行了研究，大致可以分為兩類。第一類主要聚焦于探討陸家嘴CBD的規劃建設。早期的一些研究對陸家嘴整個發展階段進行了詳細的研究與探討，包括陸家嘴的具體規劃方案及方案的實施過程。楊之 和孫哲以浦江兩岸城市建設為研究對象，提出“陸家嘴的開發模式是強制性城市化過程的典型代表”，因此其面臨著“從項目到城市的實質性轉變”。同時，有學者指出，陸家嘴CBD的規劃“體現了當今世界CBD中濱水開發、綜合發展的新趨勢”。通過對上海寫字樓多方面數據的分析，王楚認為陸家嘴作為上海的核心商務區依然對寫字樓存在著非常大的需求。張曉彤通過計算CBHI指數與CBII指數對陸家嘴與國內外的CBD進行對比，并判定了其發展程度。

第二類研究的重點則在于對其未來的發展提出構想與具體的實施建議。陶建強在具體分析了陸家嘴CBD的發展演變和陸家嘴與其他CBD的對比結果后，認為其與國際CBD仍存在較大差距，在交通系統、空間開發、功能完善等方面還需進一步優化。寧越敏和劉濤認為陸家嘴CBD需要“深化功能，提升服務等級”，“調整空間結構，完善CBD體系”。包曉 和唐 則從面向長三角經濟一體化的角度提出“以金融改革和創新為突破口”、“以陸家嘴金融產業集群為龍頭打造長三角地區的現代服務業全產業鏈”。具體到產業的發展，有研究認為陸家嘴CBD的金融發展服務業存在“附加價值低”、“風險防御能力不強”、“政策環境尚待優化”、“人才競爭力較弱”等問題。

基于上述對已有文獻的解讀，本研究力圖對陸家嘴CBD的發展脈絡作系統的梳理，并對其最新的發展狀況作進一步分析。通過與國際上其他成熟CBD的比較，本文將從辦公空間的規模與產業發展特點兩方面對陸家嘴CBD的發展情況作深入探討。

二、陸家嘴CBD的發展歷程

1990年，中共中央、國務院決策開發浦東，由此開始了浦東28年的開發史。1993年8月，上海市政府正式批復《上海陸家嘴中心區規劃設計方案》，確定陸家嘴中心區占地174萬平方米，規劃建筑面積435萬平方米，毛平均容積率為2.5。在參考相關研究的基礎上，本文將陸家嘴CBD28年的發展大致分為三個階段。

（一）政府引導，奠定基礎（1990年-2000年）

1990年，中共中央、國務院正式提出以浦東開發為龍頭，進一步開發長江沿岸，盡快把上海建成國際經濟、金融、貿易中心之一。1993年的《上海陸家嘴中心區規劃設計方案》得到批復后，陸家嘴的用地性質與空間形態得到了詳細的規劃，其作為浦東開發中的重點區域開始了大規模的開發。隨著一大批國家銀行、證券保險公司等金融機構陸續入駐陸家嘴建設總部，陸家嘴作為金融中心的功能在不斷強化，在對外招商中也陸續有外資集團與陸家嘴進行合作，如泰國正大集團和日本森大廈株式會社，這為陸家嘴的后續發展奠定了堅實的基礎。

1997年，亞洲金融風暴爆發，當時的陸家嘴以房地產建設為主，金融風暴極大地打擊了亞洲經濟，也對陸家嘴的項目建設產生了阻礙，相當一部分項目延長了建設周期。總體而言，這一時期的陸家嘴側重于基礎設施建設與機構引進，中央政府的政策引導起著非常關鍵的作用。在強有力的宏觀政策支持下，陸家嘴迅速 起。

（二）蓬勃發展，金融集聚，框架形成（2001年-2014年）

在上海住房制度全面改革趨于成熟后，重新復活的房地產業帶動了陸家嘴CBD區域沿黃浦江高級公寓的開發熱潮，一大批世界五百強企業紛紛選擇到上海投資。同時，陸家嘴也從傳統的以單幅土地批租轉讓為主的模式轉向了更加規模化的建設，逐步形成了五大功能組團：國際銀行樓群組團（Ⅰ）、中外貿易機構要素市場組團（Ⅱ）、休旅游景點組團（Ⅲ）、江景住宅園區組團（Ⅳ）和跨國公司區域總部大廈組團（Ⅴ）。

圖1 陸家嘴五大功能組團結構示意圖

2009年4月，國務院發布《關于推進上海加快發展現代服務業和先進制造業建設國際金融中心和國際航運中心的意見》，對上海建設國家金融中心這一目標進行了全面部署。而陸家嘴作為核心功能區，在國家政策的支持下，配合綜合配套改革試點，得到了快速發展。

上海年鑒統計數據顯示，2014年入駐陸家嘴的金融機構累計達到728家，其中包括銀行類211家、證券類318家、保險類199家。同時，在陸家嘴也相繼落成了七大國家級要素市場：上海證券交易所、上海產權交易所、上海房地產交易中心、中國上海人才交易市場、上海期貨交易所、上海鉆石交易所和上海東方出版交易中心。此外，陸家嘴還擁有股權投資機構578家、融資租賃機構53家、各類金融專業服務（第三方支付、財富管理、金融信息等）機構397家。

據新華國際金融中心發展指數報告（2016），上海近七年在國際金融中心排名中的名次呈現穩中有進的狀態，發展趨于穩定，其成長發展指數近七年均為第一位，可看出上海具有非常強的金融成長活力。作為上海CBD的陸家嘴金融貿易區，也正是以這樣的軌跡不斷發展著。

（三）新的機遇，新的突破（2015年至今）

在近年來不斷變化的新政策背景與國家環境的影響下，陸家嘴的發展也面臨著新的機遇。不斷變換的政策形勢與經濟環境都給陸家嘴帶來了不同程度的挑戰。面對這些挑戰，如何使自身的發展與經濟環境相匹配，從而進一步完成自身與上海城市建設的目標，是陸家嘴在接下來的發展階段中的最大問題。

表1 近年來陸家嘴所處經濟與政策環境的變化

三、陸家嘴CBD的發展特征分析

根據核心CBD演變歷程（圖2），本文在CBD的衡量指標中選取了兩個角度：商務辦公樓規模與產業發展類型。選取商務辦公樓規模以探討陸家嘴CBD目前在商務功能方面是否存在不足，對比國外相對成熟的CBD有何差距。選取產業發展類型作為一個角度以探究陸家嘴CBD近年來的發展是否符合全球CBD的發展潮流，產業發展是否均衡，能否更好地配置資源以推動陸家嘴的未來發展。

圖2 核心CBD演變歷程示意圖

（一）陸家嘴CBD商務辦公樓規模

從國際大都市CBD發展經驗看，一個地區高級商務辦公樓的數量與其商務機構級別，商務辦公樓規模與城市經濟的控制力，都兩兩成正比例變化。地區中存在大量高級商務辦公樓意味著其擁有更高的商務機構界別，擁有更強的經濟控制力，在區域中的影響力也更大。

美國城市地理學家Murphy與Vance基于9個城市CBD調研，提出量化研究CBD的指標：中央商務高度指數（CBHI）與中央商務密度指數（CBII）。在陸家嘴CBD，以中心綠地為核心，世紀大道北側周圍的五個地塊CBII均達到了100%，CBHI中位為17.4；而世紀大道南側CBHI達到了最大，CBII則由于功能高度混合，其數值為42%-72%；環路外以東方明珠為核心的休閑旅游區，商務比例較低，CBII為 50%-70% 。

由CBHI與CBII特征可以看出目前陸家嘴的商務辦公功能強度在上海處于相對領先地位。然而，對于商務辦公需求持續迅速上漲的陸家嘴CBD而言，現有的商務辦公區域依然供不應求。近年來，陸家嘴寫字樓租金一直有所上升。從戴德梁行發布的《2018上海寫字樓市場報告Q2》中的數據看，陸家嘴寫字樓市場存量在核心商圈中居于首位，約為193萬平方米，空置率依舊保持在較低水平，為9.7%。其中，甲級寫字樓的租金為379.4元/平方米/月，遠高于上海核心商圈總體的平均水平。目前，區域內還有泰康金融中心與富士康大廈兩個在建項目，預計會給陸家嘴帶來新的寫字樓供應。在報告中，戴德梁行預測下半年核心商圈的租金水平將繼續保持平穩上漲。從呈上升趨勢的租金水平和呈下降趨勢的空置率中可見陸家嘴商務辦公需求的旺盛程度。同時，在自貿區的影響下，各類服務機構還將繼續進入陸家嘴，聚集效應仍然十分顯著。

（二）陸家嘴CBD的產業發展情況

隨著城市功能的不斷發展，CBD從傳統走向現代。在功能構成上，現代CBD逐漸演變成商業、商務、休閑、文化、旅游、高端住宅、專業服務等多種功能復合的城市核心功能區。

陸家嘴CBD目前以建設國際金融中心為目標。綜合國際其他成熟的金融中心CBD如紐約曼哈頓、日本新宿的經驗，如要建成享譽國際的全球性金融中心，良好的產業發展結構也是必備的條件之一。除較為完備與成熟的金融業外，也需要其他行業與之構成合理的結構，促進整個區域、整個城市的發展。

為探究陸家嘴地區產業結構的合理程度，本研究借助計算區位 來量化區域內不同產業的發展狀況。區位 是反映某一產業部門專業化程度以及某一區域在高層次區域的地位與作用的常用指標。區位 的值越高，該地區產業專業化程度越高，集聚水平也越高。其中，區位 大于1，則認為該地區此產業在全國具有優勢。這里主要選取在CBD發展中較為重要的一些核心產業。因陸家嘴地區的數據無法獲取，這里將陸家嘴所在的浦東新區的數據與東京新宿地區加以比較。通過表2可直觀地看出兩個地區之間產業結構發展的差異。

表2 浦東新區與新宿區產業區位熵對比

浦東新區在產業結構上顯然更加側重于金融、保險等現代服務業的發展，金融服務業的區位 達到3以上，遠高于新宿區，但相對的配套產業區位 則偏低，這一點在小陸家嘴地區尤為明顯。其中，浦東新區住宿餐飲行業的區位 低至0.437，遠低于新宿區，浦東新區房地產業的區位 也遠低于新宿區。除極其突出的金融業外，浦東新區的運輸通訊和批發零售兩個行業的區位 相對較高。

綜上所述，浦東新區產業整體的均衡程度不足，金融業非常突出，但相應的配套產業并沒有跟上，尤其是對商務功能配套作用顯著的住宿餐飲行業，浦東新區在該產業上處于劣勢。因此，在保持金融行業發展優勢的前提下，提升住宿餐飲行業和房地產行業的發展水平，能夠使該地區的發展更具良性。

四、陸家嘴CBD發展的趨勢建議

（一）集聚強化，建設國際金融中心

作為現代城市的核心區域，CBD處于各類人流、物流、信息流、資金流高度匯聚的中心。CBD的集聚程度越高，它所在的城市所處的城市等級及在區域城市體系中的地位越具核心性。以紐約曼哈頓為例，在不足1000米長的華爾街上，集中了大量世界著名銀行、保險公司、證券交易所與大公司總部，是世界商務活動最密集、就業密度最高的地區。它不僅對所在區域的經濟有促進作用，而且對整個城市、整個國家乃至全球的經濟都能產生重要影響。經過二十余年的發展，目前陸家嘴CBD金融業已經形成了一定的規模，金融機構集聚度較高，金融中心地位初見雛形，但與全球性的國際金融中心相比仍有較大差距。上海應當繼續加強陸家嘴CBD對長三角地區的輻射作用，進一步提升其在區域經濟與城市體系中的地位。

（二）功能升級，培育多樣化的CBD功能

從CBD的發展階段看，各大城市CBD的發展都是從商業功能發展到商業、商務、居住等功能的混合，從而實現CBD功能的升級，并向綜合化、生態化方向發展。在CBD的功能中，以金融功能為核心的商務辦公功能是首要功能。然而，在強化金融中心建設的同時，也不能忽視一些從屬功能，如商業、娛樂、文化、教育、居住、旅游等。目前，陸家嘴CBD的發展在這些必不可少的功能建設方面仍有所欠缺

（三）升級改造，形成專業化的產業空間

陸家嘴CBD國際金融中心的建設意味著更多的外資注入、更多的外企入駐。在陸家嘴CBD的基礎設施和金融產業越來越完善的情況下，陸家嘴對于企業也越來越有吸引力。對于這些企業而言，甲級寫字樓是進駐陸家嘴辦公的首要選擇，高質量的寫字樓能夠吸引更多的企業進入陸家嘴投資。因此，一方面要增加陸家嘴CBD寫字樓的供應，例如進一步開發地下空間。另一方面可以對乙級寫字樓進行改造升級，最終達到增加甲級寫字樓面積的目的。通過兩方面的共同作用，釋放出更多的商務辦公空間以滿足日益上升的需求。同時，可以借鑒國際化大都市CBD發展經驗，在內部升級挖潛的同時，嘗試跳躍式發展，形成不同片區的專業化專門化產業集群，從而提升陸家嘴CBD的整體實力。