析我國臺灣地區公寓大廈業主管理委員會制度

文/宋安成

2019年5月24日，筆者隨上海市物業管理行業協會訪問中國臺灣，參加“2019亞洲建筑物管理聯盟亞洲國際會議”，有幸與臺灣地區多位物業管理行業專家交流。會議之余，也忙里偷閑實地考察了臺灣地區的物業管理，并特別關注了臺灣地區公寓大廈業主管理委員會制度，在法律書店買了一本物業管理的入門書——李永然大律師主編的《公寓大廈管理條例與你》。從內容上看，此書雖是了解臺灣地區物業管理的入門書，但是對于快速全面了解臺灣地區的物業管理確實有較大的幫助。同時，筆者到新北市湯泉首席公寓進行現場學習交流，對臺灣地區公寓大廈有了更直接、全面、深入的了解。

筆者作為長期從事物業管業管理糾紛處理的律師，每年處理的業主與業委會的各類糾紛近百起，在處理各式各類案件的過程中，發現大陸業主委員會、業主大會制度存在著許多的問題，包括物業區域的劃分爭議、業主委員會成員產生之爭、維修資金使用之爭、更換物管公司之爭，等等，這些在目前大陸物業管理制度框架內難以解決，也許學習研究臺灣地區的公寓大廈管理委員會制度對我們解決業主委員會運作中積重難返的問題將會有所 益。小區物業管理是社區管理的重要組成部分，業主委員會制度出現的選舉難、換屆難、共商難等“窘境”讓各級房地產行政主管部門和相關部門頭痛不已，對業主委員會這一業主自治組織目前的真實情況，包括業主不滿意、業委會不滿意、物業管理不滿意已致業內人士開始討論業主委員會制度的存廢，深感遺憾和無奈！在此，筆者根據自己的所見、所聞、所學，將臺灣地區業主管理委員會制度與大家分享。

業主管理委員會的法人地位與成立制度

根據《公寓大廈管理條例》（以下簡稱《條例》）第38條規定：管理委員會有當事人能力。管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人?！稐l例》規定的當事人能力，更多是指管理委員會的訴訟主體資格，一般來說，具體的民事訴訟主體，作為獨立的民事主體基本上并無法律障礙，只不過可否作為獨立的法人或組織可能會有爭議。大陸雖然對于業主委員會法律上的主體資格問題沒有明確的規定，但是從相關司法解釋和司法實踐看，業主委員會具備訴訟主體資格基本上是明確的，但是由于業主委員會非獨立法人，其民事行為能力受到一定限制，比如說不能單獨開設銀行帳戶、單獨用工等。從物業管理的需要來看，大陸應當盡快明確業主委員會完整的民事主體資格，賦予其完整的民事主體地位，以保證業主委員會在業主大會的授權下享受民事權利、履行民事義務。

關于臺灣地區業主管理委員會的成立。首先，從立法上看，臺灣地區關于物業管理的立法主要有1995年的《條例》及其施行細則，明確規定了公寓大廈管理委員會制度?！稐l例》在第4條第9項中明確：管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。大廈也可以不成立管理委員會，而直接選定管理責任人。

其次，《條例》第28條明確規定：在公寓大廈建筑物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人（相當于大陸的建設單位）應于三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，并向相關主管機關報備。前項起造人為數人時，應互推一人為之。出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第31條規定之定額而未能成立管理委員會時，起造人應就同一議案重新召集會議一次。起造人于召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人。同時，《條例》明確規定，起造人不依法報請成立管理委員會的，由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰款，并責令其限期改善或履行義務、職務，屆期不改善或不履行者，得連續處罰。

再次，《條例》第26條規定：非封閉式之公寓大廈集居小區其地面層為各自獨立之數幢建筑物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈，各該幢內之辦公、商場部分，得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分，經其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約明定下列各款事項后，以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會，并向主管機關報備。 一、共享部分、約定共享部分范圍之劃分。二、共享部分、約定共享部分之修繕、管理、維護范圍及管理維護費用之分擔方式……此條的規定實際上明確了住宅與非住宅混合的物業小區，在明確各共有部分之責任的情況下，應當分開成立管理委員會，與大陸的《物業管理條例》規定“同一區域不分住宅與非住宅，應當一并成立一個業主委員會”有著明顯不同。

相對于大陸關于成立業主委員會的相關規定，我們可以借鑒以下幾點：

一是以單棟公寓為單位成立業委會。從物理形態上，臺灣地區鮮有封閉式的住宅小區，臺北也有封閉式小區，只是數量極少，價格普遍昂貴。臺灣地區豪宅標桿“仁愛帝寶”就是鬧市區少有的封閉式小區，單價一度接近每坪300萬元（新臺幣，下同），相當于1平方米18萬元人民幣。這里的業主非富即貴。街區式住宅會有一些好處，比如打通城市的交通毛細血管（臺北較少堵車），城市有限資源居民共享，但讓人最不滿意的就是居住品質較差。從管理委員會成立角度講，這樣公寓的管理矛盾會明顯少，道理很簡單——業主少，公共事務也少，大家參與管理事務的積極性高。反觀大陸小區式住宅模式，由于與阿羅不可能定律背馳，業主參與度非常低，而公共事務又多，小區運作容易被極少數人操控，矛盾亦非常突出，這實際上是值得我們反思的。街區式社區模式實際上是大陸化解業委會矛盾的一條有效出路。

二是建設單位不依法成立管理委員會可以進行處罰?！段飿I管理條例》第10條規定，同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會，但是，由于沒有任何的法定處罰，大陸大部分城市業主委員會的成立情況并不理想，一些三四線城市鮮有業主委員會成立，甚至部分二線城市，如濟南，業主委員會成立比例也低得可憐。這實際上直接導致業主委員會制度“徒有虛名”。客觀上講，大陸的業主委員會制度確實有許多不足之處，但是如果業主委員會制度僅停留在立法層面，連成立的動作都不做或不敢做，顯然是大家不愿意看到的。

三是同一棟樓宇的商業辦公與住宅分別成立管理委員會的規定值得我們學習。大陸立法片面強調“同一物業區域應當成立一個業委會”，哪怕其出入口與住宅完全分開，一個小區內的商業或辦公實際上無法單獨成立業主委員會，這直接導致小區管理矛盾的大量增加。商業和辦公在管理要求、業主要求、收費標準上有著極大的不同，不管收費標準、服務標準是否相同，劃入一個物業管理區域，由一家業委會管理，經常是矛盾重重。也許學習臺灣地區的做法是我們解決這些矛盾的有效方式。

公寓大廈管理委員會的會議制度

《條例》第31條規定：區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之?？梢姡_灣地區業主大會的表決制度與大陸基本相似，都強調“面積”和“人數”過半的“雙多數”原則。貌似這一表決制度比大陸還要嚴苛，但其實不然?！稐l例》有明確規定的“假決議”（又稱“重開議”）制度。所謂“假決議”制度是指《條例》第32條的規定：區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人并五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。按照這一規定，如果首次開會有未通過“雙多數”的情況，開會的門坎一下子大大降低，這一制度對大陸的表決制度有較大的借鑒價值，和大陸在業主表決中常用的“不表態視為同意”或“不表決視為同意大多數已表態業主的意見”的立法本意是相通的。很明顯，臺灣地區的這一操作有明確的法律規定，而我們的“視為同意”或“視為同意大多數”并無明確法律、法規規定，顯然臺灣地區的“假決議”操作性更強，操作中爭議會更少。

關于業主大會的表決，臺灣地區基本上不采用書面形式，更多的是業主當場出席會議。李永然律師在《公寓大廈管理條例與你》一書中也認為業主大會不應當適用“書面調查”形式。總的來說，雖然臺灣地區一座公寓大廈的業主人數大大少于大陸的小區業主人數，但是以出席會議的方式表決也有一定的難度，所以管理委員會為了能讓業主開會，甚至想出了“摸獎”的方式來動員。筆者查了一下臺灣地區的案例，臺北地方法院某民事判決提到：《條例》對于表決的方式并未限制一定要用什么方式，其實問卷的回收，也可以當作是一種表決，畢竟舉手表決跟問卷表決，其意思應該是一樣的；但是舉手表決畢竟使大家可以知道同意數與反對數，可是問卷的回收沒有經過公開查驗，也就難免可能發生被人動手腳的情形。可見，法院認為，并不能禁止問卷表決，但是所有的問卷應當公開查驗。但是，總體上講，臺灣地區絕大多數業主大會是采用現場開會的形式，我們在業主數量龐大的小區中采用這種做法是不現實的，其給我們更多的是啟示：我們應當采用書面形式開會，應當減少發票人對投票人的投票誘導，在唱票時應當認真查實核驗，以減少目前在業主投票中大量存在的糾紛。

另外，《條例》規定，業主的投票權有“五分之一”的限制：任一區分所有權人的人數(即一門牌算1個人) 或區分所有權比例(專有部分面積/全大樓專有部分面積總和)，任一項累計均不得超過全部總計的五分之一，超過部分不予計算。受托人于受托之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。這一點值得我們學習。在筆者處理的一些業主表決案件中，往往出現開發商在投票時“綁架”小業主的情況，因為開發商可能未出售自持的房屋，而其擁有較多的面積，甚至達到二分之一以上，在投票權沒有限制的情況下，這會直接導致無法通過一些對開發商不利的決議，甚至在開發商不愿意成立業主委員會的情況下，根本無法成立業主委員會。

公寓大廈管理委員會與物業管理秩序維護公司的法律關系

臺灣地區的物業管理公司被稱為“物業管理秩序維護公司”，但是一般來說規模都比較小。規模比較小的原因有兩個：一是臺灣地區本身的物業管理市場不大；二是臺灣地區物業管理方式與大陸有著較大的不同。從筆者到訪的兩個公寓來看，管理委員會將管家服務、保安、保潔、設備管理、綠化管理分別交給不同的專業公司來操作，也有的公寓會將管家服務與保潔一并委托給一家物業公司，但是保安、設備管理、綠化一般都是由管理委員會直接外包的。大陸的業主委員會會將整個小區物業管理事務“總包”給一家物業管理公司。從臺灣地區與大陸的比較看，臺灣地區的物業管理公司更是傳統意義上的管家，幫助管理委員會處理財務收支以及與其他專業分包之間的關系。由管理委員會支付給物業公司報酬，物業公司不需要直接面對業主催收費用，這一點與大陸完全不一樣。

臺灣地區的管理委員會與物業公司之間的關系，是真正民法意義上的委托關系，即：物業公司接受管理委員會的委托提供管家服務，管理委員會支付物業管理公司報酬。臺灣地區公寓管理委員會的運作都是透明的，管理委員會與業主之間的矛盾并不明顯。而大陸目前的管理模式，從法律上講也是物業公司接受業主委員會的委托，提供物業管理服務，也是法律意義上的委托關系，但是目前物業管理收費制度要求物業公司直接向業主收取相關費用，直至對欠費的業主提出民事訴訟。在大陸，實際上是物業公司接受業主大會或業委會的委托提供服務，但是支付對價的卻是全體業主。一定意義上講，這種做法天然地將業主與業主委員會放在了對立面，業主與業主委員會之間很難建立起完全信任的關系，也直接導致業主與業主委員會之間的各類訴訟，如要求知曉公共收益情況的知情權訴訟，要求撤銷業主大會決議的撤銷權訴訟。筆者認為，從一定意義上講，臺灣地區的模式更多體現業主的自治，可能是我們今后物業管理發展的方向或者說是方向之一。特別是隨著業主委員會制度的日益成熟和規范，業主自治的做法會更為明確。實際上，在上海已經出現了多個小型社區未聘用物業管理公司的情況，而是由業主委員會直接聘請專業保安、保潔人員或公司進行物業管理。一些地方立法，如《上海市住宅物業管理規定》也就業主自治進行了專門的規定。

兩種不同的物業管理模式，究竟是臺灣地區的管理成本低，還是大陸的管理成本低，其實很難作比較。因為臺灣地區物業管理收支公開透明，物業公司難有隱性收入。雖然社區規模小，在人員的配置上多有“浪費”之嫌，但是總體上還是比大陸大多數一線城市收費標準低。筆者考察學習了新北市的“湯泉首席”公寓，那里有200多戶業主，4000多坪面積（約13000平方米），配備一個經理、一個財務秘書、三個保安、三個保潔人員，物業管理費的標準大概是3.3元每平方米（在臺北和新北市屬于中等偏低）。小區配備有游泳池和近400平方米的會所，有KTV、閱覽室、兒童娛樂等設施。由于市場透明度高，管理委員會在與物業公司的合作中處于強勢地位，物業管理公司的利益空間并不理想，也存在一些惡意競爭的現象，直接導致臺灣地區公寓管理委員會更換物業管理公司較為頻繁。

總體上看，臺灣地區管理委員會與物業管理公司的法律關系比較清晰，操作也公開透明，值得大陸物業管理公司學習，但是也存在一些問題，比如剛剛提到的公寓規模小，成本不能被業主攤薄，有些公寓管理要求略高，每平方米物業管理費20多元（人民幣）的標準也并非個案。臺灣地區的物業管理收費公開透明，但物業管理公司的酬金并不單獨計算，大部分物業公司只能從人頭費上擠出一些利潤，并不利于行業長期健康發展。另外，由于臺灣地區的公寓規模實在太小，物業公司難以開展租售、餐飲等營銷活動，而大陸卻有這方面的規模優勢。

注釋

阿羅不可能定律：如果眾多的社會成員具有不同的偏好，而社會又有多種備選方案，那么在民主的制度下不可能得到令所有的人都滿意的結果。阿羅不可能定律說明，依靠簡單多數的投票原則，要在各種個人偏好中選擇出一個一致的順序是不可能的。