開發商“忽悠式”銷售何時休

鄭鈞天　楊有宗

上海“綠城黃埔灣”小區，業主在窗戶外懸掛“綠城違建”橫幅（楊有宗/攝：

長期以來，開發商通過虛假宣傳、不實承諾等方式忽悠購房者的現象屢被媒體曝光，備受購房者詬病。近期，本刊記者在上海、北京等地調查發現，開發商“忽悠式”銷售現象仍然存在，導致業主權益受損，甚至無法辦理產權證。

在這些開發商“忽悠式”銷售案例中，有的樓盤宣傳“贈送面積”，結果贈送的被認定為違法建筑;有的賣房時說是“私家草坪”，交房后卻是市政綠地;有的承諾配套“名校學位”，實際只是普通小學;有的號稱“無理由退房”，不料退房時卻遭遇重重阻礙……

“贈送面積”是違法建筑

上海市普陀區“中駿天譽”的多位業主反映，開發商在售樓時將“贈送面積”作為賣點，但交付時，這些“贈送面積”被監管部門認定為違法建筑，無法辦理產權證。

業主蔡先生反映，去年6月，有關部門認定小區部分“贈送面積”的房屋附有違法建筑，在拆除違建前房地產登記機構不予辦理該房屋的相關房產登記。

記者看到，“中駿天譽”的房子有的廚房是由陽臺改造而成的，有的戶型甚至連主臥、次臥、衛生間都是違法建筑。

不少業主表示，要想辦理產權證，就要進行改造，但改造難度很大。業主蔡先生說，開發商要求購房者簽署《房屋改造聲明》并與第三方建筑工程公司簽訂《房屋改造施工協議》，開發商“搭違”卻要業主“背鍋”。

此外，位于上海外灘的“綠城黃浦灣”也被黃浦區有關部門認定為“采用多種方式新增大量違法建筑，只有把違法建筑拆除才能辦產權證”。

綠城上海公司副總經理田軍平告訴本刊記者，“綠城黃浦灣”項目被認定“3號樓等樓座的設備陽臺建設與規劃方案不符”，要求開發商立即整改，恢復為之前的規劃方案。

在部分業主家，施工方直接把設備陽臺敲掉，甚至敲掉了部分客廳陽臺，豪華裝修的房子一片狼藉。有業主表示，施工方甚至未經業主許可，直接開鎖進屋施工。田軍平坦陳，“目前業主的賠償問題還沒談妥。”

不僅如此，“綠城黃浦灣”還被業主投訴虛假宣傳。業主反映，購房前銷售員明確表示，綠地是小區的“私家綠地”。交房后，業主們發現，被當作“賣點”的“私家”綠地卻變成了市政綠地。7號樓業主鄧先生說，“現在要出了小區才能用這塊綠地。如果當時告訴我這塊綠地是小區外的市政綠地，我肯定不會買。這就是開發商瞎忽悠。”

“無理由退房”阻礙重重

北京市的金先生今年5月購買了恒大地產項目位于天津市的一處房產，購買時恒大宣稱可以“無理由退房”。

之后因購房體驗欠佳，金先生要求退房，但恒大方面稱，按照認購書約定，金先生“必須簽署《商品房買賣合同》并支付房款，否則視為放棄購買該房屋，所付款項不予退還，我方無需通知，可另行處理該房屋”。多次溝通后，恒大表示可以退房，但至少要扣除百分之五的房款，且退款時間并沒有明示。

據媒體報道，“退房難”的情況并非個例。

業內人士建議，制約開發商任性違約，最有效的手段是提升監管執法力度，增加開發商違約成本。

在這些“退房難”案例中，恒大方面多以“未在規定期限內完成銀行按揭”“銀行放貸超過約定時間”等理由認定購房人存在違約行為，“不符合無理由退房要求”，需要扣除部分房款才能辦理退房。即便最終同意退房，購房人也會經歷漫長等待。

有多名購房者表示，“一年多了，到現在一直在拖”“有的兩三年都退不下來”“我要求退定金，他們也答應了，當時說要等額度，結果從前年一直到現在都沒有額度”。

“名校”變為普通小學

在山城重慶，也有購房者反映他們被開發商忽悠了。

2016年，位于重慶沙坪壩區的融創萬達文旅城宣稱將引入市級重點中小學落戶，并以此為“賣點”展開營銷宣傳，樓盤銷售火爆。在樓盤每平方米單價高出周邊樓盤2000～3000元的情況下，仍然一房難求。

兩年后，該樓盤投資方易主，新的開發商接手后，原先承諾的“名校”變為普通小學，由此引發業主多次維權。業主代表譚女士說：“當初買房多花了二三十萬，就是沖著配套名校來的，現在竹籃打水一場空，孩子讀書可咋辦？”

北京市東元律師事務所律師李松認為，樓盤銷售員在售樓過程中往往口頭夸大承諾，如附近有在建小學、商業配套等，但此類承諾并不會寫入購房合同。“按照司法解釋，宣傳單頁、海報具有和購房合同一樣的法律效力，但在實際執行過程中卻大打折扣。”

一位開發商告訴本刊記者，不少樓盤都是開發商聘請的第三方銷售團隊代銷。“銷售團隊都是‘打一槍換個地方，完成指定的房源銷售比率就撤了，置業顧問所作的口頭承諾，后續開發商不會認賬。”

監管執法力度亟待加強

近日，銀川市政府集中約談了43家涉嫌虛假宣傳的開發商，要求其立即進行自查整改。涉事房企違規內容主要為：誤導消費者購買，售樓部沙盤和樣板間展示、銷售人員介紹、宣傳彩頁、微信公眾號推廣、圍擋等內容與實際不符，規劃設計與現實相差甚遠，擅自宣傳政府未規劃項目、夸大物業品牌、以學區房為宣傳噱頭、夸大水系功能綠化面積等。

銀川市市場監管局有關負責人表示，對于拒不整改的企業將頂格嚴厲處罰，處罰結果將向社會公示，并實行全社會聯合懲戒。

日前，成都市住建局對進行虛假宣傳的開發商和中介機構給予扣減信用分、暫時關閉網上簽約權限、納入行業黑名單、暫停辦理住建系統相關業務等處罰;對于涉事人員，則注銷其房地產銷售服務人員證，納入行業黑名單，各房地產經紀機構一年內不得聘用。同時，涉嫌發布虛假廣告的違法線索也被抄送至市場監督主管部門。

為了整治房地產樓盤將中小學名校作為賣點進行宣傳營銷的亂象，全國多地出臺規定，嚴禁樓盤建設、銷售與學校招生掛鉤。

業內人士建議，制約開發商任性違約，最有效的手段是提升監管執法力度，增加開發商違約成本。

易居智庫研究總監嚴躍進認為，各地政府應針對開發商各種失信行為出臺措施，對于失信開發商及其相關人員在招標投標、行政審批、行業和市場準入、資質認定、融資信貸、個人消費等多方面進行懲戒，發揮“失信黑名單”的震懾和警示作用，使其“一朝失信、處處受限”。