城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平協(xié)調度研究

尹澤西　孟妍

摘要：國家社會經(jīng)濟的不斷進步與發(fā)展，促進了城鎮(zhèn)化水平的快速提升。城鎮(zhèn)化水平高低，反映著社會經(jīng)濟的發(fā)展層次。作為與城鎮(zhèn)化發(fā)展有著密切關聯(lián)的房地產(chǎn)業(yè)，同樣取得了長足進步。如何協(xié)調城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展二者之間的關系，成為業(yè)內廣泛關注的焦點問題之一。基于此，本文首先介紹了城鎮(zhèn)化進程與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關聯(lián)，分析了其中存在的多方面問題，并結合實踐經(jīng)驗，提出了城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)互動協(xié)調發(fā)展的有效對策。

Abstract： The continuous progress and development of the country's social economy has promoted the rapid upgrading of urbanization. The level of urbanization reflects the level of social and economic development. As a industry closely related to the development of urbanization， the real estate industry has also made great progress. How to coordinate the relationship between urbanization and the development of the real estate industry has become one of the focuses of the industry. Based on this， this paper firstly introduces the relationship between urbanization process and the development of real estate industry， analyzes the various problems existing in it， and combines practical experience to propose the effective countermeasures for the coordinated development of urbanization and real estate industry.

關鍵詞：城鎮(zhèn)化;房地產(chǎn)業(yè);發(fā)展水平;協(xié)調度

Key words： urbanization;real estate industry;development level;coordination degree

中圖分類號：F299.21 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號：1006-4311（2019）23-0021-03

0 ?引言

在城鎮(zhèn)化發(fā)展進程中，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮著無可替代的重要作用。從某種程度上來講，城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)之間的關系是相輔相成，相互促進的，二者無法相互脫離而彼此獨立存在。受多方面因素的影響，城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調發(fā)展過程中還存在著各種各樣的問題，制約著城鎮(zhèn)化的發(fā)展進程。因此，有必要對城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平的協(xié)調問題展開深入研究，促進二者協(xié)調均衡發(fā)展，助力于國家社會經(jīng)濟的進步。

1 ?城鎮(zhèn)化進程與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關聯(lián)分析

首先，城鎮(zhèn)化水平的提高直接帶動了房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。城鎮(zhèn)化比率系數(shù)提高，城鎮(zhèn)人口激增，對生活居住、商業(yè)配套、購物娛樂、醫(yī)療教育等產(chǎn)生了更為旺盛的需求，成為帶動房地產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)的直接驅動力[1]。為滿足城鎮(zhèn)化帶來的需求，房地產(chǎn)業(yè)勢必要做出及時有效的市場反應。

其次，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提高了城鎮(zhèn)化發(fā)展的效果和質量。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要基礎性產(chǎn)業(yè)，是滿足城鎮(zhèn)發(fā)展需求的基本載體，在拓寬城市框架、提升城市發(fā)展水平、有效整合城市資源等方面發(fā)揮著顯著作用。房地產(chǎn)業(yè)的實施過程，很大程度上吸納了外來人員參與其中，將更多的農村人口轉變?yōu)槌擎?zhèn)人口，促進了農村剩余人口大轉移。同時，房地產(chǎn)業(yè)為城市基礎設施建設提供了便利，搭建了有效開展道路、環(huán)衛(wèi)、能源、通信等配套設置建設的平臺，也滿足著科學、教育、文化、衛(wèi)生等方面的需求，有助于優(yōu)化城市發(fā)展水平，改善城市空間結構。

2 ?城鎮(zhèn)化發(fā)展中房地產(chǎn)業(yè)的作用

2.1 滿足人們居住需求

在城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，房地產(chǎn)業(yè)最基本的功能是為人們提供居住保障，滿足人們基本的居住需求。城鎮(zhèn)化腳步的加深，使得城鎮(zhèn)人口猛增，對基本居住條件產(chǎn)生了強大需求，因此必須新建更多的居民小區(qū)，并改造城市原有老舊小區(qū)，增加居住空間的市場供應，同步完善相關配套設施。隨著房地產(chǎn)業(yè)的進步，城鎮(zhèn)人口的生活條件得到極大扭轉，切實提高了城鎮(zhèn)人口的生活條件。另外，房地產(chǎn)業(yè)也在很大程度上促進了城市基礎設施建設，有助于促進城鎮(zhèn)社會經(jīng)濟穩(wěn)定向好。

2.2 提升城鎮(zhèn)形象，完善城鎮(zhèn)功能

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展涉及諸多方面要素，需要充分整合人力、技術、土地等多方資源，可以對城鎮(zhèn)原有的功能進行有效補充完善，相應的城鎮(zhèn)功能和結構得到改善，有助于提高城鎮(zhèn)整體外在形象。房地產(chǎn)業(yè)通常采用的最先進規(guī)劃設計理念，樓體建筑的設計風格愈發(fā)新穎，可使城鎮(zhèn)的面貌煥然一新，刷新人們對城鎮(zhèn)原有的感官認識。

2.3 奠定堅實的產(chǎn)業(yè)基礎

房地產(chǎn)業(yè)具有較為系統(tǒng)化的產(chǎn)業(yè)鏈條結構，與社會生產(chǎn)的多個行業(yè)密切相關，是國民經(jīng)濟的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)的進步可有效帶動整個產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，在規(guī)劃設計、施工建設、市政配套等方面產(chǎn)生顯著需求，因此可為城鎮(zhèn)化奠定產(chǎn)業(yè)基礎。同時，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展還可帶動房地產(chǎn)評估交易等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，直接或間接為城鎮(zhèn)人口提供更多的就業(yè)崗位。

3 ?城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調發(fā)展存在的主要問題

3.1 房地產(chǎn)價格過高

當前，城鎮(zhèn)化進程的加快，在產(chǎn)生更強烈房地產(chǎn)需求的同時，也使得房地產(chǎn)投機日益加劇，哄抬炒作房價現(xiàn)象時有發(fā)生，導致出現(xiàn)高房價、低收入等不合理現(xiàn)象，一定程度上制約著城鎮(zhèn)化的發(fā)展。由于房價上漲過快，增幅遠遠超過居民平均收入增幅，部分城鎮(zhèn)人口購買力相對降低，在高房價面前望而卻步，沒有足夠經(jīng)濟來源去消化房地產(chǎn)存量。而對于外來務工人員，只能把所在務工城鎮(zhèn)當做暫時務工停留之地，不具備在城鎮(zhèn)安居樂業(yè)的客觀條件。在租房市場，高房價也會帶動房租價格上漲，增加了租房群體的生活成本，不利于租房群體真正實現(xiàn)城鎮(zhèn)化轉變[2]。

3.2 房地產(chǎn)結構不合理

盡管我國房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展相對平穩(wěn)健康，但地區(qū)之間發(fā)展不均衡現(xiàn)象依舊十分突出。一方面，部分地區(qū)片面追求房地產(chǎn)業(yè)的大規(guī)模、高檔次，脫離了城市經(jīng)濟發(fā)展客觀實際，導致房地產(chǎn)供應嚴重過剩，造成資源浪費。甚至，個別城市的經(jīng)濟發(fā)展過度依賴“土地財政”，為了盲目追求房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展效果，在土地供應方面無計劃、無節(jié)制地增設居民住宅用地，引入更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，惡性競拍土地，導致土地價格上漲，不利于房地產(chǎn)結構的合理化。加之房地產(chǎn)市場調控力度不足，大量炒房團惡意炒作。另一方面，盲目開發(fā)建設高端住宅，與市場需求不符，造成銷售困難，浪費了城市基礎資源，不利于城鎮(zhèn)未來發(fā)展規(guī)劃，影響著城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調發(fā)展。

3.3 城鎮(zhèn)建設缺乏合理規(guī)劃

科學合理的城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃是促進城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調發(fā)展的先決條件，只有系統(tǒng)完善的城鎮(zhèn)規(guī)劃，才能為城鎮(zhèn)發(fā)展提供必要的導向性。但從發(fā)展現(xiàn)狀來看，城鎮(zhèn)化發(fā)展普遍存在規(guī)劃缺位現(xiàn)象。由于城鎮(zhèn)規(guī)劃缺位，或已有規(guī)劃不科學，不符合城鎮(zhèn)發(fā)展實際，制約著房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。部分地區(qū)隨意調整城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，沒有形成系統(tǒng)化的土地利用性質結構布局，工業(yè)用地、商業(yè)用地與住宅用地混亂交叉，缺乏整體性和統(tǒng)一性。甚至存在先建設后規(guī)劃等惡性循環(huán)問題，導致城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調發(fā)展的秩序混亂。

4 ?城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)互動協(xié)調發(fā)展的對策

4.1 加快戶籍制度改革，建立公平的公共服務體系

受戶籍制度的影響，部分外來務工人員盡管長時間生活、工作在城鎮(zhèn)，但卻享受不到城鎮(zhèn)人口的福利政策，在房地產(chǎn)方面的需求無法凸顯。因此，盡快戶籍制度改革，放松落戶限制，消除戶籍在城鎮(zhèn)化發(fā)展中的弊端勢在必行。應該看到，部分城市已經(jīng)全面放開了戶籍制度，實行居住證制度，這些行之有效的戶籍改革舉措，對于釋放房地產(chǎn)購買力具有積極作用，有助于加快城鎮(zhèn)化腳步。

在加快戶籍改革的同時，要注重調整完善與戶籍改革相配套的社會公共服務體系，充分保障外來落戶人員在醫(yī)療衛(wèi)生、子女教育、擇業(yè)就業(yè)等方面的平等權益，摒棄傳統(tǒng)戶籍偏見思維，使其在城鎮(zhèn)落戶后真正安居樂業(yè)，為城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展提供原生動力。

4.2 破解土地財政，避免將城鎮(zhèn)化等同于房地產(chǎn)化

長期以來，部分地區(qū)過度看重通過出讓土地使用權來獲取財政收入，增加地方財政收入。這種“土地財政”模式的發(fā)展道路，盡管可以在短期內獲取明顯的經(jīng)濟效益，但不利于城鎮(zhèn)化的未來長期發(fā)展。對此，要扭轉現(xiàn)行的土地出讓制度，調整完善地方政府土地出讓受益機制。近年來，增設土地財產(chǎn)稅的呼聲越來越高，旨在通過土地使用權轉移，針對地價增幅而實現(xiàn)長期財政稅收收入，有必要加大試點力度。地方政府要繼續(xù)轉變職能，在城鎮(zhèn)化發(fā)展中由原有的“指導者”角色，向“服務者”角色轉變。同時，要打破地方政府與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的利益鏈條，改變將城鎮(zhèn)化等同于房地產(chǎn)化的片面認知，降低土地出讓對于城市建設的貢獻度，避免刺激房地產(chǎn)業(yè)虛假繁榮景象，減少房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展泡沫，實現(xiàn)城鄉(xiāng)均衡發(fā)展。

4.3 完善住房保障體系，形成多層次的房地產(chǎn)供給模式

改革開發(fā)以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，人民群眾在房地產(chǎn)業(yè)方面的需求得到合理滿足，房地產(chǎn)業(yè)投資總額、商品房住宅銷售價格及面積呈現(xiàn)出指數(shù)化增長態(tài)勢，初步形成了以商品房住宅供應為主、保障性住房供應為輔的房地產(chǎn)供給模式。但也要清晰地意識到，當前發(fā)展中存在的部分不容樂觀的現(xiàn)象與問題。

要不斷完善多層次的住房供應體系，有針對性地增加中小戶型的市場供應量，面向大多數(shù)城鎮(zhèn)人口規(guī)劃設計合理的商品住房，充分滿足城鎮(zhèn)人口剛性需求，降低不符合城鎮(zhèn)化發(fā)展實際的超大戶型、高端型商品住房供應比例。對于保障性住房的實施，要明確政府的主導性地位，充分保證經(jīng)濟適用房、限價商品房、公租房等保障性住房的供應力度。要同步建立健全保障性住房適用性機制，確保符合條件的城鎮(zhèn)人口及時納入及退出。要加大對房地產(chǎn)市場調控力度，抑制房地產(chǎn)業(yè)過度投機，理順房地產(chǎn)市場運行機制。

4.4 堅持以人為本，有序推進農業(yè)轉移人口市民化

從根本上看，城鎮(zhèn)化的目標在于實現(xiàn)人口的城鎮(zhèn)化。目前，我國的城鎮(zhèn)化僅完成了人口向城鎮(zhèn)的轉移，卻未實現(xiàn)人口市民化，相應的城鎮(zhèn)化率指標一定程度上存在片面性，并不能真實體現(xiàn)出城鎮(zhèn)化效果[3]。為進一步提高城鎮(zhèn)化發(fā)展效果，保障農村剩余人口市民化，要注重深化改革農村集體土地制度，提高土地征收占用補償標準，充分保障農村進城人群的基本權益。把城鎮(zhèn)外來人員的基本住房需求納入住房保障體系，對于符合享受保障房體系的外來人員一視同仁，公平公正地享受保障性住房適用機制。引導發(fā)展城鎮(zhèn)服務性行業(yè)，壯大城鎮(zhèn)勞動力市場，增加外來人員的就業(yè)選擇，幫助其充分享受公平就業(yè)的權利，為其安居樂業(yè)提供便利條件。

4.5 以綠色低碳、生態(tài)環(huán)保理念推進房地產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)業(yè)的綠色低碳、生態(tài)環(huán)保理念，與城鎮(zhèn)化的未來發(fā)展方向相融合。要大力推進綠色建筑發(fā)展，鼓勵更多的房地產(chǎn)業(yè)在綠色低碳建筑方面投入更多精力與成本。在城市棚戶區(qū)提升改造過程中，推行切實可行的環(huán)境衛(wèi)生治理舉措，同步實現(xiàn)市政配套、城市綠化等方面的升級改造，持續(xù)優(yōu)化人居生態(tài)環(huán)境。通過建立與房地產(chǎn)業(yè)相配套的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展規(guī)劃，構建由住宅設計、施工管理、竣工驗收等環(huán)節(jié)共同組成的產(chǎn)業(yè)鏈，并將綠色生態(tài)理念融入房地產(chǎn)開發(fā)建設的全過程。

5 ?結語

綜上所述，城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展二者之間相互聯(lián)系，相互影響，只有實現(xiàn)其協(xié)調有序發(fā)展，才能獲得更為理想的整體發(fā)展效果。在當前客觀經(jīng)濟條件下，城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調發(fā)展過程中，還存在著不同方面的問題，我們應該從這些問題產(chǎn)生的深層次原因出發(fā)，結合城鎮(zhèn)未來發(fā)展實際，制定最為切實可行的協(xié)調發(fā)展策略，實現(xiàn)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)良性有序協(xié)調發(fā)展，為開拓國家經(jīng)濟社會新局面做出應有貢獻。

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