人口老齡化對房價波動的影響

摘 ?要：老齡化主要通過對房地產(chǎn)需求產(chǎn)生影響進而對房價的波動產(chǎn)生影響。老齡化程度的增加會降低居民對風險性投資品的偏好，在一定程度上起到抑制投機性需求的作用。

關(guān)鍵詞：老齡化;房價波動;影響

一、生命周期視角老齡化對投資的偏好

生命周期理論（LCH）最早是由莫迪里尼亞等人于20世紀50年代在其一系列著作中提出的，而由弗里德曼于1957年提出的生命收入假說（PIH）把收入、消費與儲蓄整合成一個閉合圈;兩者的綜合漸漸演變成研究居民投資的基本假定。LC-PIH理論認為理性的消費者是會為以后的生活打算的，人們會在較長時間范圍內(nèi)計劃他們的生活消費開支，從而達到在整個生命周期內(nèi)消費的最佳配置。人們通常選擇在第一階段參加工作，有消費的同時進行儲蓄，在第二階段時進行純消費而無收入，用第一階段的儲蓄來彌補第二階段的消費。這樣，個人的可支配收入與財富的邊際消費傾向則取決于該個體的年齡。

在整個生命周期中，投資者對風險投資品的偏好呈駝峰狀。究其因是由于人們在處于生命周期的初始時期（青年階段）時，勞動收入的絕對值在整個生命周期中處于低位，因此需要加大對無風險投資如國債或低風險投資品的投入，以保證未來生活中的突發(fā)情況與開支有足夠的資金安全墊以緩沖。而當進入老年階段，由于勞動收入的減少以及對投資周期偏好的縮短，為保證老年生活的質(zhì)量與必要的醫(yī)療儲備，投資者會傾向于賣出風險投資品而選擇低風險或無風險投資品進行投資替代。美國2013年的投資者金融偏好調(diào)查（Survey of investor preference on finance）的結(jié)果也對上述假說提供了數(shù)據(jù)支撐。

從表1.1中的數(shù)據(jù)可看出，傾向于股票這種高風險投資產(chǎn)品的年齡段集中在25—55歲年齡區(qū)段，而年齡處于生命周期兩端的區(qū)段的投資者則更傾向于選擇國債這種低風險甚至無風險投資品，這與之前理論分析的結(jié)果是一致的。

社會公眾對于其暫存的資產(chǎn)，可以用貨幣形式，也可以用有價證券形式保存。除必備的交易性以及預防性的貨幣持有外，對剩余資產(chǎn)的持有，公眾大多以爭取更大盈利或規(guī)避更多損失的原則來進行對渠道的選擇。投資性房地產(chǎn)需求的定義是指為賺取租金或?qū)崿F(xiàn)資本增值，或兩者兼而有之而引致的房產(chǎn)需求。這類需求的人群分布主要集中在了 35至50 歲人群，他們具備一定的購買能力，購房是為了投資或者同時兼具改善住房的需要，一般為二次及以上置業(yè)。

二、老齡化使剛性購房需求下降

從總?cè)丝诮Y(jié)構(gòu)變動角度來說，老齡人口的增多會使總社會撫養(yǎng)率（即無工作能力人群）上升，降低人均可支配收入。人均可支配收入的降低會促使人們更傾向于支付食物、衣物等力所能及的支出，從而對住房需求形成了擠出效應，并最終減少社會對房地產(chǎn)的總需求。在對以往文獻總結(jié)的基礎(chǔ)上我們可以看出，住房的剛性需求會隨著適齡購房人數(shù)（25至55歲）的絕對數(shù)減少而減少。在以往人口老齡化對剛性購房需求的分析中可以看到，適齡購房人口總量與剛性購房需求是成正比的。（哈繼銘，2007）對于購房需求而言，這部分需求主要集中在購房自主使用型需求。結(jié)合我國國情來看，這部分需求主要集中在了 25到35 歲之間由于結(jié)婚所引發(fā)的初次置業(yè)需求人群。其次，也包括主要集中在35到50歲之間出于改善并提高生活環(huán)境需要，進行二次置業(yè)的改善型自住住房人群需求。由于這類人群購房的目的是為了滿足基本居住的需要，所以普遍來說其需求彈性比較小，較不容易受到市場價格波動的影響。

三、老齡化使投資性購房需求下降

人口老齡化對投資性需求的影響主要集中在以下幾個方面：從年齡角度劃分，青壯年人與老年人所能夠承受的風險不同，這就導致了兩者間將會存在消費結(jié)構(gòu)的不同。青壯年的消費偏好主要集中在了發(fā)展型需求品與享樂型需求品，而老年人的消費則大多集中在了生活必需品。在老齡化人口比例不斷擴張的進程中，總體來看，整個社會的生活必需品消費比例將提高，而并不構(gòu)成生活必須的投資性需求將會逐漸下降。

來自中國指數(shù)研究院的《2018年購房者年齡結(jié)構(gòu)調(diào)查》也從數(shù)字角度側(cè)面印證了上述分析。從圖1.1可看出，從年齡構(gòu)成劃分角度來看，占比最多的購房年齡區(qū)段集中在了20至29歲，占比高達40.1%;緊隨其后的是30至39歲區(qū)段，該部分購房人口占比達到了34.8%;接下來是占比驟減到11.2%的50至59歲區(qū)段以及占比8.5%的40至49歲區(qū)段。除此之外的60歲以上老齡人口僅占到5.4%的比例。

同時，投資性房地產(chǎn)需求本身所具備的高價格彈性會導致其需求量將會在很大程度上受到價格的影響，而價格往往是多重預期在市場信息結(jié)構(gòu)中發(fā)酵的最終體現(xiàn)。老齡人口比例的上升意味著適齡購房人口比例的下降。而依據(jù)上文的結(jié)論，適齡人口的減少往往會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生負面預期。在這種預期的作用下，一旦房價出現(xiàn)回調(diào)，投資性房地產(chǎn)需求出于避險需求與對房地產(chǎn)價格進一步下跌擔心的雙重效應會進一步加大對自身的減少。

作者簡介：

張軒暢（1990.10-），女，漢族，陜西寶雞人，金融學碩士，助教。