營改增政策后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的措施

孫朝磊

營改增是我國近幾年稅收的核心工作，對于社會整體發(fā)展起著極為重要的促進作用。營改增全面實施后，我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展情況得到了明顯的改變。政府出臺的稅收優(yōu)惠政策為房地產(chǎn)企業(yè)減稅降負擔提供了更多機會。在營改增政策下，房地產(chǎn)企業(yè)如何進行針對性調(diào)整，切實做好稅收籌劃工作，有助于促進房地產(chǎn)企業(yè)未來可持續(xù)的發(fā)展。

中國實施“營改增”有利于推動中國稅制與國際接軌，增強中國房地產(chǎn)企業(yè)的國際競爭力。自從我國全面營改增后，我國增值稅又經(jīng)歷過3次重要降稅/并檔。從2018年5月1日起，增值稅下調(diào)1個百分比。目前我國增值稅的三檔稅率分別為6%、10%和16%，其中，適用16%的主要集中于采掘和制造業(yè)，適用10%的主要集中于交通運輸、公用事業(yè)、農(nóng)林牧漁、房地產(chǎn)、建筑裝飾和通信業(yè)，適用6%的主要是金融服務(wù)業(yè)。

隨著“營改增”的全面實施，房地產(chǎn)業(yè)逐步實現(xiàn)了減輕稅負的短期目標，從長遠來看，將有利于降低企業(yè)的經(jīng)營成本，提高資金的使用效率，進而促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

稅務(wù)籌劃不是偷稅，不是漏稅，也不是逃稅，而是充分利用國家的稅收政策，尤其是優(yōu)惠政策，在合法合規(guī)的情況下，調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營管理模式，避免重復納稅，實現(xiàn)合理少納稅的目標。這就對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營提出了更高的標準和要求，要求企業(yè)對經(jīng)營過程中的每個環(huán)節(jié)都要靈活并精準把握。本文將結(jié)合增值稅的特點，提出了房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)稅收籌劃的有效措施。

一、強化財務(wù)會計人員的業(yè)務(wù)水平

營改增稅的全面實施，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算產(chǎn)生了重大的影響，財務(wù)賬目發(fā)生變化、財務(wù)人員的工作量也會隨之增加，因此對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計人員的業(yè)務(wù)能力要求也會更高。因此企業(yè)必須重視相關(guān)工作人員的業(yè)務(wù)水平，投入人力、財力，來幫助稅收籌劃人員的團隊建設(shè)。主要措施可以包括以下兩個：首先，做到專人專管，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對稅收籌劃配備專門的人員，工作內(nèi)容包括增值稅專用發(fā)票的獲取、核查、監(jiān)督、完善等工作。第二，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當定期開展財務(wù)會計人員稅收制度的培訓，比如聘請專業(yè)人員進行培訓，熟悉最新的增值稅納稅政策，專門學習進項稅額的科目，范圍等，全面提升財務(wù)人員的納稅籌劃能力。

二、重視增值稅專用發(fā)票的管理

營改增后房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)納增值稅稅額等于銷項稅額減去進項稅額，要實現(xiàn)合理少納稅，可以集中于進項稅額的抵扣環(huán)節(jié)。進項稅額是從供貨商購進材料等多支付給賣方的稅額，主要是憑借票據(jù)來抵扣，常見的可以抵扣的票據(jù)有增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進口增值稅專用繳款書及農(nóng)產(chǎn)品的收購發(fā)票等。在該環(huán)節(jié)的納稅籌劃具體包括：

第一，實行增值稅發(fā)票專人專管制度。全面營改增后，增值稅發(fā)票等抵扣憑證在稅收抵扣環(huán)節(jié)中的地位越來越高。一旦出現(xiàn)發(fā)票虛構(gòu)虛開的情況，將會給企業(yè)帶來很大的影響，因此為了避免意外發(fā)生，減少企業(yè)資金的非正常流出，避免不必要的財務(wù)損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須考慮，建立增值稅發(fā)票專人專管制度，使得增值稅發(fā)票和抵扣發(fā)票都能得到正確的使用，進而保證進項稅額可以正常進行抵扣，為企業(yè)創(chuàng)造更大的經(jīng)濟效益。

第二，財務(wù)人員取得專用發(fā)票后，應(yīng)當?shù)谝粫r間判斷發(fā)票的有效性，檢查完畢后按照規(guī)范進行票據(jù)的記錄和保管。房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮增加人手來查驗、核對、保管增值稅專用發(fā)票。等增值稅發(fā)票合理抵扣之后，仍然要分門別類進行有效的保存和保管。

第三，相對于增值稅小規(guī)模納稅人，增值稅一般納稅人可以開具增值稅專用發(fā)票。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在買進材料等購買環(huán)節(jié)時，應(yīng)當優(yōu)先選擇一般納稅人，而不是小規(guī)模納稅人。同時，在和承包商及供應(yīng)商確定了合作意向后，雙方簽署合同時要針對增值稅專用發(fā)票的開具和使用進行詳細的規(guī)定，納稅人識別號、付款方式、付款時點、發(fā)票獲得權(quán)益等信息要做出詳細的規(guī)定，這樣可以維護雙方的權(quán)益，避免因為合同糾紛給雙方產(chǎn)生不必要的財務(wù)損失。

第四，同時應(yīng)當與原材料供應(yīng)商進行有效的溝通，特別是在房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中，增值稅專用發(fā)票的獲取也要及時有效，不能拖延，錯過了最佳抵扣時間點，從而減少房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出，緩解流動資金占用給企業(yè)帶來的經(jīng)濟壓力。

三、完善對土地增值稅的管理

營業(yè)稅取消后，房地產(chǎn)企業(yè)主要繳納的稅種是增值稅和土地增值稅，而這兩項稅額的大小跟銷售價格直接相關(guān)，如果制定合理的銷售價格，收入雖然可能會減少，但是會增加房屋銷售量，有利于提高企業(yè)的利潤。我國的土地增值稅是針對于土地增值額來納稅，而稅率采用超率累進制，在制定相關(guān)銷售價格時要通過分析增值額與扣除項目之間的聯(lián)系，找到土地增值稅稅率的臨界點，從而選擇更加合理的銷售價格，進入相對低的稅率值，進而可以有效減少土地増值稅稅額。

四、提升企業(yè)的財務(wù)管理水平

營改增政策的全面實施會對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作產(chǎn)生重要的影響，企業(yè)應(yīng)當積極的面對這種影響和變化。應(yīng)當根據(jù)企業(yè)自身的實際情況提高財務(wù)人員的專業(yè)技能與素養(yǎng)。第一，對財務(wù)部門設(shè)置進行調(diào)整，可以考慮將財務(wù)人員和稅務(wù)人員配置進行區(qū)分，每個部門賦予專門的職能，避免職能交叉而帶來的不利影響。第二，升級財務(wù)核算系統(tǒng)，進一步提高財務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平，通過重新規(guī)劃企業(yè)的稅費控制點，制定科學合理的發(fā)展策略。第三，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)針對營改增前后差異性進行分析，通過對比，找出企業(yè)在票據(jù)管理、會計核算等方面增值稅的危險點，并及時制定相應(yīng)措施降低風險。第四，企業(yè)應(yīng)當加強財務(wù)管理工作，結(jié)合企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營的實際情況，考慮建筑外包。

五、加快企業(yè)自身業(yè)務(wù)升級

（一）建立多部門協(xié)同管理方式。全面實施營改增后，增值稅發(fā)票的管理工作貫穿于企業(yè)開發(fā)項目的采購、開發(fā)、銷售等各個環(huán)節(jié)，要求房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變原來低效經(jīng)營管理模式，增加財務(wù)部門和其他部門之間的溝通，尤其是納稅環(huán)節(jié)的溝通，一環(huán)扣一環(huán)，這種多部門協(xié)同管理的模式，可以通過各個部門之間的有效溝通，使得房地產(chǎn)企業(yè)可以更快的適應(yīng)新政策，減少不必要的管理成本。

（二）開發(fā)新的信息服務(wù)平臺。企業(yè)應(yīng)充分利用當前大數(shù)據(jù)的特點，在現(xiàn)在“互聯(lián)網(wǎng)+”的新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)充分利用大數(shù)據(jù)資源，將大數(shù)據(jù)與營改增工作有效融合，開發(fā)新的信息服務(wù)平臺，這樣可以提高房地產(chǎn)企業(yè)成本的監(jiān)控效率。通過信息化系統(tǒng)與軟件的整合，實現(xiàn)企業(yè)成本信息數(shù)據(jù)的實時傳輸與云端共享。

（三）建立數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)和發(fā)票信息管理平臺。通過建立信息大平臺，房地產(chǎn)企業(yè)可以對開發(fā)商、供應(yīng)商資質(zhì)進行事前篩選，選擇合適的開發(fā)商和供應(yīng)商。高效的信息管理平臺可以在采購、開發(fā)、銷售各個環(huán)節(jié)做好篩選、核查等工作，有效提高工作效率。

（四）建立健全有效的誠信體系。信用時代已經(jīng)來臨，隨著營改增的全面實施，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當加大人力、財力投入，構(gòu)建更加完整有效的企業(yè)誠信體系，通過對信用的監(jiān)督，可以避免企業(yè)掛靠開發(fā)經(jīng)營等違規(guī)現(xiàn)象，減少因為資源的共享帶來的增值稅進項稅額金額不符等問題，進一步規(guī)范企業(yè)的經(jīng)營管理模式，提高企業(yè)的核心競爭力。

（五）優(yōu)化產(chǎn)品服務(wù)組合。房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮充分利用稅收優(yōu)惠措施，優(yōu)化開發(fā)產(chǎn)品的類型，或者增加產(chǎn)品的組合。比如：第一，開發(fā)高檔社區(qū)，比如增加綠化投入、采用智能物管系統(tǒng)或者采用太陽能的高端電器，這種社區(qū)的開發(fā)需要采購更多先進的設(shè)備，而采購行為將會產(chǎn)生更多的可以抵扣的進項稅額。第二，增加精裝房的開發(fā)，因為精裝房，需要統(tǒng)一購買家具、機器設(shè)備等，也可以通過增大進項稅額的金額來實現(xiàn)合理少納稅的目的。如此看來，通過優(yōu)化開發(fā)產(chǎn)品的類型，不僅可以增加進項稅額，還可以提高項目的銷售價格，進而幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲取更高額的利潤。

六、結(jié)語

全面營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)合理少納稅，需要強化財務(wù)會計人員業(yè)務(wù)水平;重視增值稅專用發(fā)票的管理;完善對土地增值稅的管理;提升企業(yè)的財務(wù)管理水平;同時依托“互聯(lián)網(wǎng)+”，深化企業(yè)信息化建設(shè)來提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，進而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)且繁榮的發(fā)展。（作者單位：廣東白云學院）