房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和成本控制的協(xié)同管理問題

[摘 要]房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制相輔相成，不可分割，具有協(xié)同效應(yīng)。要實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理和成本控制協(xié)同管理，需要加強(qiáng)成本控制意識，健全相關(guān)的制度體系，建立配套的獎(jiǎng)懲機(jī)制。公司領(lǐng)導(dǎo)的決策對財(cái)務(wù)管理和成本控制的協(xié)同管理有導(dǎo)向性影響，部門間的通力合作是協(xié)同管理的基礎(chǔ)。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)管理;成本控制;協(xié)同管理

[中圖分類號]F406.7

2018年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善房地產(chǎn)市場體系和住房保障體系。房地產(chǎn)行業(yè)始終在國民經(jīng)濟(jì)中占重要地位，關(guān)乎社會(huì)安定和居民生活，也關(guān)乎國民經(jīng)濟(jì)增長。但是目前一些房地產(chǎn)企業(yè)仍然存在粗放型管理等問題，再加上房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點(diǎn)：項(xiàng)目周期較長、投入資金較大、受外在因素影響較多，因此，要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和成本控制協(xié)同管理，逐步轉(zhuǎn)變粗放型管理為精細(xì)化管理。

房地產(chǎn)開發(fā)在我國的目前階段來說，也還算是一個(gè)新興的行業(yè)，有著非常大的發(fā)展?jié)摿Γ鄬τ谄渌男袠I(yè)，這個(gè)行業(yè)屬于比較特殊的行業(yè)，發(fā)展速度比較快，在我國的國民經(jīng)濟(jì)中有著舉足輕重的作用，所以加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制對房地產(chǎn)開發(fā)有著重大的現(xiàn)實(shí)意義。

1 財(cái)務(wù)管理與成本控制的重要性

在房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展的過程中，財(cái)務(wù)管理為企業(yè)內(nèi)部控制工作提供了有效的基礎(chǔ)與依據(jù)，而成本控制工作的開展與深入，為企業(yè)各項(xiàng)成本費(fèi)用支出提供有效的監(jiān)督和控制，兩者缺一不可。

1.1 財(cái)務(wù)管理與成本控制相輔相成

科學(xué)、有效的財(cái)務(wù)管理工作體制是企業(yè)獲得及時(shí)、真實(shí)、準(zhǔn)確數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)，也是企業(yè)進(jìn)行成本分析、項(xiàng)目決算的前提，沒有完善的財(cái)務(wù)管理體制很難實(shí)現(xiàn)真正意義上的成本控制。成本控制是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利潤最大化的關(guān)鍵所在，沒有合理的成本控制體制，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體制建設(shè)難以實(shí)現(xiàn)，也無法做到核心意義的財(cái)務(wù)管理，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金使用在時(shí)間上和方位上的優(yōu)化。

1.2 財(cái)務(wù)管理與成本控制互相監(jiān)督

財(cái)務(wù)管理中數(shù)據(jù)采集、財(cái)務(wù)分析是對成本控制的良好檢驗(yàn)，財(cái)務(wù)管理是否有效地執(zhí)行，要通過財(cái)務(wù)管理數(shù)據(jù)分析來加以評判和認(rèn)定。財(cái)務(wù)預(yù)算能做到成本的事前預(yù)測，可以在企業(yè)項(xiàng)目開始之初做好資金等項(xiàng)目數(shù)據(jù)分析;成本控制在企業(yè)項(xiàng)目實(shí)施過程中做好成本管控，使得成本在合理范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)監(jiān)督管理;財(cái)務(wù)與成本的內(nèi)部決算工作也是項(xiàng)目末期進(jìn)行成本控制與管理的重要工作。

1.3 財(cái)務(wù)管理與成本控制的協(xié)同效應(yīng)

財(cái)務(wù)管理與成本控制兩者協(xié)同作用使得企業(yè)成本實(shí)現(xiàn)全過程監(jiān)管，兩者的目標(biāo)都是為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)的全面協(xié)調(diào)發(fā)展。在這個(gè)過程中成本控制實(shí)施使得人工成本、材料成本等相關(guān)成本得到有效控制;財(cái)務(wù)管理對企業(yè)營運(yùn)過程中的成本費(fèi)用的支付、風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的管理。只有兩者共同作用，才能從根本上提高房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)能力，實(shí)現(xiàn)“1+1>2”的最佳效果。

2 房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)同管理中存在的問題

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍對成本控制意識不夠強(qiáng)，并且沒有形成較為完善的制度體系，且存在把成本管控放在對事后的成本控制上，對事前的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測缺乏重視，對于成本管控制度建設(shè)不夠完善，這勢必會(huì)影響到企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

2.1 成本控制意識不夠

前幾十年來，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國新興產(chǎn)業(yè)，政策相對較為寬松，而房價(jià)長期保持穩(wěn)定上漲的趨勢，久而久之，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)形成較為粗放的管理模式。而如今，市場環(huán)境的變化以及政策調(diào)控，勢必要求房地產(chǎn)管理者對財(cái)務(wù)管理和成本控制更重視起來，要形成科學(xué)的成本控制意識，進(jìn)而保證企業(yè)的穩(wěn)定長遠(yuǎn)發(fā)展。

2.2 風(fēng)險(xiǎn)控制意識不夠

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本控制時(shí)缺乏對風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警。當(dāng)外界環(huán)境變化較小時(shí)，企業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)較小，一旦外部環(huán)境發(fā)生各類變化，企業(yè)無法進(jìn)行及時(shí)有效的應(yīng)對和解決。另外，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)沒有建立健全的成本控制體系，導(dǎo)致對風(fēng)險(xiǎn)控制缺乏精細(xì)化的管理，使得企業(yè)成本控制的效果不夠理想。

2.3 制度規(guī)范缺乏

盡管目前一些房地產(chǎn)管理者已經(jīng)意識到財(cái)務(wù)管理和成本控制的重要性，但是由于制度不夠健全，使得經(jīng)營決策受到人為的影響，不是“制度管人”，而是“人管人”，執(zhí)行的彈性增加了成本控制的風(fēng)險(xiǎn)。另外，工程部、成本部、財(cái)務(wù)部等相關(guān)部門協(xié)同性較為欠缺，導(dǎo)致成本控制在一定程度上存在形式主義，影響相關(guān)工作的順利進(jìn)行。

3 推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)同管理的對策舉措

要實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理和成本控制協(xié)同管理，除了加強(qiáng)對財(cái)務(wù)管理與成本控制的協(xié)同管理意識，健全相關(guān)體制，更重要的是要在企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)上下功夫。先決條件是建立企業(yè)成本控制的標(biāo)準(zhǔn)化平臺。其次，科學(xué)化管理給集采提供基礎(chǔ)，并加強(qiáng)按企業(yè)內(nèi)部采購要求對供應(yīng)商加以分類。最后，增強(qiáng)人才儲備，加強(qiáng)各部門通力合作，“擰成一股繩，勁往一處使”，發(fā)揮“一盤棋”效應(yīng)。只有這樣，才能讓協(xié)同管理成為企業(yè)切實(shí)的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略，而不是一句口號。

3.1 建立企業(yè)成本控制的標(biāo)準(zhǔn)化平臺

為了適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)長期發(fā)展，也為了實(shí)現(xiàn)最高效的“可復(fù)制性”，房地產(chǎn)企業(yè)建立本企業(yè)的成本標(biāo)準(zhǔn)，無論是施工工藝、材料采購標(biāo)準(zhǔn)、景觀綠化標(biāo)準(zhǔn)，都要實(shí)現(xiàn)按照項(xiàng)目規(guī)模不同分類設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)，例如住宅、公寓、別墅、排屋等，實(shí)現(xiàn)采購環(huán)節(jié)的精細(xì)化管控。

3.2 建設(shè)信息化的集采平臺

在企業(yè)設(shè)置的采購標(biāo)準(zhǔn)和施工標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，建立完善的集采平臺，與供應(yīng)商建立區(qū)域化的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，從而在保證產(chǎn)品質(zhì)量的基礎(chǔ)上最大可能地降低采購成本。運(yùn)用現(xiàn)有的最新信息化系統(tǒng)為企業(yè)選購最合適的材料助力，可以大大減少花在為單一項(xiàng)目選材進(jìn)行考察工廠、選擇材料所耗費(fèi)的時(shí)間。

3.3 設(shè)置供應(yīng)商“黑名單”

在招標(biāo)工作中避免沒有達(dá)到企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的供應(yīng)商、施工單位中標(biāo)，進(jìn)而降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。在施工作業(yè)中把某些施工效率低下、工藝粗劣的班主、供應(yīng)不及時(shí)的供應(yīng)商列入本企業(yè)的“黑名單”，在以后的招投標(biāo)工作中取消其競標(biāo)資格。

3.4 完善企業(yè)對風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的過程中，由于周期長，并受到多方面因素影響，成本存在變化性，造成多重不可預(yù)見性。尤其是在施工期間，這種不可預(yù)見性給成本控制帶來了很大的困難。成本控制不等同于壓縮成本，把成本控制到最低不是健康的管理，如果單純地壓縮成本，不僅可能影響房地產(chǎn)公司的品牌效應(yīng)，甚至影響產(chǎn)品質(zhì)量，所以組建一個(gè)“風(fēng)控小組”很有必要。“風(fēng)控小組”在人員組成上，可以由相關(guān)管理層牽頭，集合財(cái)務(wù)管理人員、成本審計(jì)人員以及現(xiàn)場施工人員，實(shí)時(shí)對工程進(jìn)度進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估，遇到觸碰紅線的事項(xiàng)及時(shí)發(fā)出預(yù)警信號，在項(xiàng)目實(shí)施過程中遇到突發(fā)性事件也可以及時(shí)處理，最大限度地減少不利因素帶來的影響，把損失降到最低。

3.5 增強(qiáng)人才儲備

加強(qiáng)內(nèi)部人才的培養(yǎng)，提高對財(cái)務(wù)管理人員、成本管理人員的繼續(xù)教育。除此以外，還要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識教育培訓(xùn)，避免在同一個(gè)問題重復(fù)犯錯(cuò)。另外，要加強(qiáng)對以往項(xiàng)目的總結(jié)性培訓(xùn)，對以往完工結(jié)束的項(xiàng)目進(jìn)行“復(fù)盤”講座，把好的經(jīng)驗(yàn)展示出來，把遇到的問題做一個(gè)警示，做到企業(yè)內(nèi)部資源共享。制定出屬于本企業(yè)自身標(biāo)準(zhǔn)、適合總體規(guī)劃企業(yè)發(fā)展的目標(biāo)，要將企業(yè)規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)部門、財(cái)務(wù)部門、成本部門、銷售部門集合起來，從整體上建立適合企業(yè)發(fā)展的人才儲備計(jì)劃，并建立可行性分析，保證企業(yè)的整體流動(dòng)性。

4 結(jié) 語

總的來說，隨著行業(yè)的規(guī)范化房地產(chǎn)企業(yè)不得不整合自身資源，提高財(cái)務(wù)管理與成本管理協(xié)同性。協(xié)同的意思即是合作也是競爭，因此房地產(chǎn)企業(yè)要做好各個(gè)部門之間的協(xié)調(diào)管理工作，促進(jìn)各個(gè)部門的合作與競爭，這也是推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的動(dòng)力之一。房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)資本高度集中的產(chǎn)業(yè)，財(cái)務(wù)管理人員則要控制好現(xiàn)金流，做到資本的最優(yōu)化配置，才能保證企業(yè)的資金正常運(yùn)作，降低企業(yè)的營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。利用先進(jìn)的信息化技術(shù)建立集采平臺，進(jìn)一步提升企業(yè)的管理水平，降低經(jīng)營管理成本，讓企業(yè)得以在變化中求生存。宏觀是我們必須接受的，微觀才是我們可以有所作為的。理性思考，積極應(yīng)對，將更多的精力聚焦到財(cái)務(wù)管理與成本控制中來，是我們今后的努力方向。完成財(cái)務(wù)管理和成本控制的協(xié)同管理，是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分重視的問題，以便于可以促使房地產(chǎn)企業(yè)逐漸走上一條穩(wěn)定發(fā)展道路，最終在我國社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)過程中做出貢獻(xiàn)。

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[作者簡介]張晉宜（1983—），女，浙江金華人，本科學(xué)歷，會(huì)計(jì)師，研究方向：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理。