淺談房地產(chǎn)發(fā)展中的保障性住房

龍平

摘要：自中國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)居民的生活水平不斷提高，很多農(nóng)村居民都開(kāi)始向城鎮(zhèn)遷移，在這過(guò)程中卻存在著很大的住房問(wèn)題，很多落后地區(qū)貧困人口的住房得不到保障，與日益增長(zhǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格形成了鮮明的對(duì)比，導(dǎo)致很多居民住不起買(mǎi)不起的現(xiàn)狀。政府為之提出的保障性住房便是其中一個(gè)很好的解決辦法，但同時(shí)也是存在很多不利的方面。

Abstract： Since the reform and opening up， the living standard of Chinese residents has been continuously improved， and many rural residents began to move to cities and towns. However， there is a big housing problem in the process. Many poor people in poor areas have no guarantee of housing， which is in sharp contrast to rising real estate prices， leaving many residents unable to live. The affordable housing proposed by the government is a better solution， but it also has many disadvantages.

關(guān)鍵詞：保障性住房;房地產(chǎn);問(wèn)題及解決措施

Key words： subsidized housing;the real estate;problems and solutions

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號(hào)：1006-4311（2019）25-0081-02

1? 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展如火如荼，吸引大批投資? 改革開(kāi)放帶動(dòng)了很大一批產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其中就包含房地產(chǎn)業(yè)，人們收入增加了，生活水平也得到了很大的提高，住房需求的欲望越來(lái)越強(qiáng)烈，對(duì)于住房環(huán)境條件的要求也越來(lái)越高，這為房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了很多的發(fā)展機(jī)會(huì)，各個(gè)企業(yè)放在房地產(chǎn)投資上的金額越來(lái)越多，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)在2018年的總投資額已經(jīng)達(dá)到了120264億元，與去年相比足足增加了百分之九點(diǎn)五，這已經(jīng)是一個(gè)相當(dāng)可觀(guān)的數(shù)據(jù)了。

1.2 居民住房需求擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格日趨上升? 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)于衣食住行方面的要求愈來(lái)愈高，現(xiàn)在我們通常都有這么一種思想，男方必須有房子才能有資格談婚論嫁，很多男生就很難過(guò)岳父岳母那一關(guān)，覺(jué)得沒(méi)有房子就沒(méi)辦法給自己女兒一份可靠的保障。再看現(xiàn)在的男女比例結(jié)構(gòu)，男多女少，購(gòu)房住房需求怎會(huì)不增加。還有一方面就是人們收入的增加以及家庭人口的增加導(dǎo)致居民的住房需求欲望越來(lái)越強(qiáng)烈，隨之，房地產(chǎn)業(yè)追隨這種欲望的加強(qiáng)順勢(shì)提高房?jī)r(jià)，這中間當(dāng)然也會(huì)涉及交通等各種因素。近年來(lái)我們可以看到周?chē)邩亲》咳缬旰蟠汗S般出現(xiàn)，但是在這里面居住的人卻很少，就是因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高使得很多工薪家庭的人望而卻步。

1.3 土地資源浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重? 很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只顧著追求利益最大化，盲目地購(gòu)買(mǎi)大批土地來(lái)建造住房，再加上政府近年來(lái)要求加快城市化進(jìn)程，讓他們?cè)诜康禺a(chǎn)業(yè)這方面受到了很大的促進(jìn)作用，他們抓住這種機(jī)遇去搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，但這卻對(duì)環(huán)境資源產(chǎn)生了很大的壓力，很多用來(lái)耕種的土地全都被占領(lǐng)用來(lái)建造住房，有的甚至不是為了建造住房，而是抓取現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及政府的相關(guān)政策，等到這塊土地的價(jià)格上漲到一定的程度再對(duì)其進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用，這就是自己有了低成本的優(yōu)勢(shì)，獲利也就更多，市場(chǎng)秩序變得更加混亂了，土地資源放置那便形成了浪費(fèi)，沒(méi)有充分利用土地資源。

1.4 城鄉(xiāng)住房差距大，地段差距明顯? 眾所周知，城鎮(zhèn)和農(nóng)村在各個(gè)方面差距都很大，收入不均，農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施不完善，交通不便，導(dǎo)致很多信息資源無(wú)法覆蓋到農(nóng)村，發(fā)展也就慢慢追不上城鎮(zhèn)的發(fā)展速度。另外，交通對(duì)于修建住房來(lái)說(shuō)是一個(gè)很重要的影響因素，如果沒(méi)有便利的交通，一些修建房屋的建材就無(wú)法順利進(jìn)入農(nóng)村，要想進(jìn)入農(nóng)村內(nèi)部，就得花費(fèi)很多的人力和物力，這讓住房的成本增加很多，人們對(duì)于修建房屋又有所顧慮。再看城鎮(zhèn)，基礎(chǔ)設(shè)施完善，交通便利，但是城鎮(zhèn)的不同地段又會(huì)有不同的地價(jià)，處在商業(yè)中心的位置，交通十分便利，房?jī)r(jià)最高，普通家庭是沒(méi)辦法承擔(dān)的，再往外圍擴(kuò)展，這就涉及到我們學(xué)到過(guò)的“中心地理論”，處在城鎮(zhèn)邊界的房?jī)r(jià)算是最低的，遠(yuǎn)離市中心，經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，交通不方便各種問(wèn)題，通俗的來(lái)說(shuō)就是“一分錢(qián)一分貨”。城鎮(zhèn)居民住房的差距也是來(lái)源于收入不均，二次分配不到位，政府補(bǔ)貼沒(méi)真正落實(shí)。我們還得繼續(xù)出臺(tái)有效政策解決這些問(wèn)題，縮小差距，讓更多的居民也能擁有自己的住房。

2? 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中實(shí)施保障性住房存在的問(wèn)題

什么是保障性住房呢？保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等構(gòu)成，這種類(lèi)型的住房有別于完全由市場(chǎng)形成價(jià)格的商品房。這個(gè)對(duì)于低收入家庭來(lái)說(shuō)是強(qiáng)有力的保障，但是由于很多不確定性因素使得這個(gè)保障性住房還存在很大的問(wèn)題。

2.1 政府調(diào)控手段不足，法律制度不完善? 我們國(guó)家實(shí)行這個(gè)保障性住房的政策出臺(tái)時(shí)間不久，缺乏很多經(jīng)驗(yàn)，法律上保障不夠，法制建設(shè)不健全，雖然是規(guī)范性文件，但是對(duì)于很多商人來(lái)說(shuō)還是會(huì)鉆了政府的空子從而實(shí)現(xiàn)自己利益，這就會(huì)給那些低收入者再次構(gòu)成威脅。政府的政策有存在一定的問(wèn)題，不夠周到，政策邊界不夠清晰、利益調(diào)節(jié)和退出機(jī)制不夠完善等問(wèn)題。還有由于我們沒(méi)辦法對(duì)家庭的真正收入進(jìn)行準(zhǔn)確的調(diào)查核定，因?yàn)榧彝サ淖》扛黝?lèi)資產(chǎn)信息不夠完善，在政府機(jī)關(guān)那里的記載信息與實(shí)際差距有時(shí)候是很大的，有些人就會(huì)為了這個(gè)保障性住房申請(qǐng)弄虛作假、提供一些虛假的信息，申報(bào)不實(shí)，有的甚至買(mǎi)通相關(guān)的工作人員，不按照規(guī)范文件要求的步驟程序辦事，不正確履行自己的職責(zé)，導(dǎo)致人民群眾有很大的意見(jiàn)卻又無(wú)濟(jì)于事。

2.2 基礎(chǔ)設(shè)施不完善，質(zhì)量不過(guò)關(guān)? 在城市中心周?chē)牡貐^(qū)基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，交通各個(gè)方面都比較發(fā)達(dá)先進(jìn)，而在比較遠(yuǎn)離城市中心的地區(qū)交通就相對(duì)閉塞，而且設(shè)施設(shè)備也比較落后，有些施工就無(wú)法順利進(jìn)行，難度很大，建造出來(lái)的房子必然存在很多質(zhì)量問(wèn)題，更有甚者，有些工人還會(huì)偷工減料，做出來(lái)一些豆腐渣工程，房頂漏水、天花板掉皮、柱子水泥一戳就爛等等這些住房質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響了保障性住房的順利實(shí)施，這對(duì)于土地資源也是一種浪費(fèi)，沒(méi)有充分合理的利用。再加上查房驗(yàn)收方面不嚴(yán)謹(jǐn)不仔細(xì)，造成市面上有這樣的住房流通，進(jìn)而導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂的秩序。有的住房空間設(shè)計(jì)不夠完美合理，現(xiàn)在普遍存在一個(gè)問(wèn)題就是很多住房的空間本身就很小，但是有些設(shè)計(jì)卻沒(méi)有很好的把每一平方利用到極致，反而看起來(lái)還浪費(fèi)了很多空間。

2.3 資金不足、融資困難? 保障性住房是政府實(shí)施的政策行為，是一種保護(hù)弱者的方式，這就需要政府投入一定的建設(shè)資金，但是政府在這方面投入的資金是有限定額的，通常情況下，實(shí)際投入的資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，這其中包含了很多額外的花費(fèi)，從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)說(shuō)這是不太合理的，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也會(huì)利用這個(gè)機(jī)會(huì)去構(gòu)建這類(lèi)的住房，使得政府的保障性住房政策出現(xiàn)實(shí)施不到位的情況，低收入者分不清哪類(lèi)是政府的哪類(lèi)是市場(chǎng)的。在建造房屋的過(guò)程中我們還會(huì)遇到一些“釘子戶(hù)”，需要他們的搬遷，然后得給他們一些資金補(bǔ)償以及住房的提供，這給政府的資金壓力特別大，資金嚴(yán)重匱乏，有些地方融資尤為困難，資金不到位，建造時(shí)間就會(huì)不斷往后延長(zhǎng)，低收入者得到保障性住房的周期也會(huì)同步延長(zhǎng)，對(duì)于國(guó)家實(shí)現(xiàn)全面建成小康社會(huì)，實(shí)現(xiàn)公共同富裕也會(huì)造成一定的影響。

3? 解決保障性住房問(wèn)題的建議

保障性住房存在的諸多問(wèn)題還需要相應(yīng)的解決辦法，在這里，我提出幾點(diǎn)具有針對(duì)性的建議：

3.1 政府加大宏觀(guān)調(diào)控力度，完善法律制度建設(shè)? 保障性住房本身就是政府提出來(lái)的扶持弱者的一種行為方式，在這方方面加大宏觀(guān)調(diào)控力度就是自身的職責(zé)所在，那么如何加強(qiáng)宏觀(guān)調(diào)控呢？其實(shí)就是在法律行政方面發(fā)揮職能作用，完善住房保障體系，建立以“保障基本居住權(quán)”為核心的多層次住房保障體系，與市場(chǎng)相結(jié)合，不能脫離了市場(chǎng)，否則會(huì)引起市場(chǎng)秩序的混亂。房地產(chǎn)市場(chǎng)和政府實(shí)施的保障措施是我國(guó)土地住房資源配置的有效途徑，房地產(chǎn)住房保障市場(chǎng)化改革以后，市場(chǎng)在資源配置中起到了關(guān)鍵作用，政府則是起到保障性的作用，采取很多政策手段來(lái)對(duì)住房進(jìn)行保障。與之配套的法律制度政策也得切實(shí)實(shí)施，對(duì)于那些弄虛作假和申報(bào)不實(shí)的現(xiàn)象要嚴(yán)厲制止打擊，加強(qiáng)對(duì)相關(guān)工作人員的監(jiān)管監(jiān)督，獎(jiǎng)懲分明，減少賄賂。

3.2 加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督管理? 建造保障性住是需要足夠的技術(shù)條件，光有資金是不夠的，對(duì)于偏遠(yuǎn)地區(qū)的交通這是個(gè)大難關(guān)，有技術(shù)進(jìn)不去也是無(wú)用的，因此首先得把交通打通，再對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行完善，提高人們的居住環(huán)境水平和生活質(zhì)量，特別是對(duì)于一些娛樂(lè)休閑活動(dòng)場(chǎng)所得多建立，還有孩子們的教育，學(xué)校的各項(xiàng)教材設(shè)備需要進(jìn)行更新?lián)Q代，與時(shí)俱進(jìn)，及時(shí)為孩子們提供最新的信息。在一些小區(qū)也得要建設(shè)一些運(yùn)動(dòng)健身設(shè)施，廣場(chǎng)舞的流行，很多大爺大媽沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的場(chǎng)所來(lái)活動(dòng)，就喜歡專(zhuān)用各個(gè)廣場(chǎng)籃球場(chǎng)，引起諸多人的不滿(mǎn)，因而政府需要根據(jù)居民的這種需求建立老年人活動(dòng)廣場(chǎng)中心等這類(lèi)地方，解決居民用戶(hù)之間的矛盾。

保障性住房是帶有保護(hù)低收入者的性質(zhì)，因此在質(zhì)量這方面絕對(duì)不能含糊了事，質(zhì)量監(jiān)管人員切實(shí)履行自己的職責(zé)，進(jìn)行質(zhì)檢的這方面需要嚴(yán)格把關(guān)，否則對(duì)于低收入者來(lái)說(shuō)在后期房子出現(xiàn)各種這樣那樣的質(zhì)量問(wèn)題也是一種負(fù)擔(dān)，這樣政府的保障性住房政策也沒(méi)有真正起到幫助弱者的作用。因此加強(qiáng)質(zhì)量的監(jiān)督管理是不可缺的。

3.3 合理設(shè)計(jì)空間結(jié)構(gòu)，充分利用土地房屋資源? 國(guó)家的土地資源是有限的，人口密度大，低收入者的數(shù)量也是占全國(guó)人口相當(dāng)大比例的，因此在建造保障性住房之前需要進(jìn)行合理的房屋的選址，完成這一步之后就得對(duì)每間房間的空間結(jié)構(gòu)進(jìn)行充分的利用設(shè)計(jì)，如何在有限的空間里面，讓閑散物件有效擱置而又不影響美觀(guān)。

3.4 完善保障體系，擴(kuò)大融資渠道，籌措建設(shè)資金? 政府實(shí)施保障性住房為時(shí)不久，體系有待加強(qiáng)完善。另外一個(gè)重要的物質(zhì)基礎(chǔ)問(wèn)題便是融資了，政府在這方面增加了財(cái)政投入，但實(shí)際上壓力是很大的，所以光有政府這一個(gè)資金來(lái)源是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還需要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)，給與他們相關(guān)優(yōu)惠政策、稅費(fèi)減免等政策，讓一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商參與到保障性住房建設(shè)中來(lái)，新建改建各類(lèi)住房，但是還是要防止有些不良開(kāi)發(fā)商借此機(jī)會(huì)濫用資源。除了結(jié)合開(kāi)發(fā)商投資，還可以吸引其他外行的投資，個(gè)人私企都可以參與進(jìn)來(lái)以此擴(kuò)大融資渠道，積極籌措各類(lèi)資金。

3.5 縮小城鄉(xiāng)發(fā)展差距，調(diào)節(jié)收入分配? 城鄉(xiāng)發(fā)展差距大是我國(guó)現(xiàn)階段存在的一個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題，要想實(shí)現(xiàn)共同富裕，就必須要解決這一問(wèn)題，但是這個(gè)問(wèn)題產(chǎn)生的最根本的原因就是收入分配不公，一般來(lái)說(shuō)，城市人口收入比農(nóng)村居民收入要高很多，在同一塊地方買(mǎi)地建房很明顯，城市居民能負(fù)擔(dān)得起。因此，在這方面我們要統(tǒng)籌城鄉(xiāng)空間布局，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展一體化，促進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展。建立完善的教育機(jī)制體系，讓更多的孩子接受良好的教育，加大對(duì)失業(yè)人員的保障力度，同時(shí)完善社會(huì)再分配機(jī)制，調(diào)節(jié)收入分配不合理，縮小貧富差距，在住房問(wèn)題上也會(huì)得到很好的解決，居民收入提高了，買(mǎi)房住房問(wèn)題就會(huì)減少，政府的財(cái)政資金壓力也不會(huì)那么大。

4? 結(jié)語(yǔ)

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中，住房保障性政策的實(shí)施是很有必要的，房?jī)r(jià)的持續(xù)升溫，“炒房熱”問(wèn)題的現(xiàn)象使得中低收入者只能拼命工作，在儲(chǔ)蓄的這個(gè)過(guò)程中房?jī)r(jià)又還是不斷增長(zhǎng)，收入?yún)s未提高，依舊如此。因此針對(duì)這些問(wèn)題政府還需努力，落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)，一步一步落實(shí)保障性住房，實(shí)現(xiàn)共同富裕共同發(fā)展的目標(biāo)。

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