淺談房地產經營管理

楊廣才

摘要：房地產作為國民經濟的支柱產業，在國家堅持房住不炒基調下，近幾年來政府對房地產的調控政策可謂是有增無減。在一系列嚴酷的環境中，房地產由以前的黃金時代逐漸變為白銀時代，越來越多房地產開發商倒閉，未來房地產公司又如何保持持續經營。

關鍵詞：房地產;房住不炒;持續經營

一、房地產特點

（一）資金密集型

房地產行業屬于資金密集型企業，這一特點已限制只有部分企業或個人有能力成為房地產開發商。很多小房地產開發商苦于自身沒有雄厚的資金，于是進行高杠桿操作，自拿土地那一刻，便各種重復抵押貸、開發貸等，財務杠桿率出奇的高。自九十年代海南省房地產泡沫破裂，房地產經歷過幾年大蕭條后，由于福利分房制度終止，貨幣化分房方案正式啟動，房地產行業才重新起步。

（二）開發及投資回收周期長

房地產屬于大型建筑工程，整個房地產開發周期比較長，通常開發商從拿地到取得預售證開盤售賣的時間需要12到24個月，整個開發周期期間幾乎沒有任何凈現金流入，導致開發商前期需要墊付占用的資金多而且時間長。這會導致開發商現金流吃緊的情況時常發生，一旦某項開發工程由于資金不能及時到位受到影響的話，會進一步延遲樓盤開放售賣時間，從而影響項目的現金流入時間。

另外，由于開發周期長，所以對應的投資回收期也相應慢。從拿地到開發，再到開盤售賣，最后售罄的時間通常需要2-3年時間，有些項目可能需要4-5年才有可能售罄，如此一來，開發商從一開始的支付土地成本、開發建安成本那一刻起，到最終樓盤售罄收完樓款為止，大多需要3年時間左右才能把整個項目的投資回收期貫穿完整。

（三）政策影響大

如果單從房地產經營性質來看，房地產行業只是普通的拿地蓋房子出售，但實際上，房地產行業不僅僅只是蓋房子售賣這么簡單。由房地產行業衍生出來的事物影響力甚至遠遠超過蓋房子這個行為。就目前來講，一座城市的規劃，一個學校，一個醫院，一條地鐵線（或者高鐵線和城軌線）等都影響著一個房地產項目經營的好與壞。由房地產衍生出來的學位房，地鐵房，甚至房地產行業自身的融資條件等，大多與國家政府政策密切相關。國家或當地省市政府的政策走向，就是房地產今后的走向，同時，國家政府為避免房地產影響國民居住，每時每刻都在房企-國民-政府之間進行政策調控，要同時考慮房地產企業經營、國民居住問題、政府土地財政之間的利弊。

（四）開發過程復雜

一個樓盤的開發，大致經過的階段有：土地投資階段、策劃階段、前期階段、設計階段、施工階段、營銷階段、物業階段、收尾階段。一般來說整個開發過程是比較復雜的，主要原因是，開發商不可能整個項目所有工程都一攬子解決，通常開發商會把整個項目的工程大部分分包給其他施工商，這樣一來就是產生質量與監督問題，開發商為質量和監督方面上需要花一定代價來保質保量保進度，因為各個階段工作的開展需要通過政府部門進行許可使用證的頒發，這就經常說的五證。五證分別為：《國有土地使用證》、《建筑用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售（預售）許可證》;房地產開發商必須五證齊全，才可以合法合規進行樓盤售賣。

二、房地產內外環境

（一）內部管理水平低

我國房地產行業目前已發展四十年多，與其他各國發展歷程相比，發展速度快但整個行業管理水平相對落后，主要原因是，早些年房地產公司但凡是塊地，都是賺錢的，只要拿到地塊，開發商就賺錢。因為房價在早些年一路高歌上漲，房地產開發商拿到地就是拿到了利潤，至于內部的管理核算之類的工作，都比較粗糙，完全沒有類似日企的那種精細化管理。仔細一想也是，當時的環境都是一直拿地，拿到地塊就是賺到錢，房地產企業也沒有誰會想到經營精細化那些事情。

（二）外部環境不樂觀

近幾年來，國家調控房地產的政策可謂是一紙比一紙嚴，再加上美國發起對中貿易戰，整個中國乃至全球的經濟都不景氣。面對各種黑天鵝事件的發生，金融機構收緊銀根，房地產行業現金流越過越緊，面對可望不可及的房價，居民觀望情緒高漲，房子愈發難售。某些房地產公司為回籠資金不惜打折大甩賣，地方政府怕引發更多惡性降價問題，公然出臺房地產備案價不允許降價銷售，產生一種現象是：一邊是房地產資金鏈快斷房子卻依舊賣不出去;另外一邊是居民面臨高昂房價居住不起。

三、持續發展措施

目前國家已明確房地產行業經濟不作為短期調控經濟的手段，所以房地產行業以前所享受的政府政策性紅利已越來越少，在外部環境無法改變的情況下，房地產如何才能在今后明哲保身保持持續經營發展成為目前房企的最重要的事情。

（一）制定戰略目標

房地產企業應制定相應的三年或五年戰略目標計劃，根據計劃逐層分解到各個區域公司或項目上。同時盤活已有庫存資源，找出年度目標缺口，按目標缺口制定投資目標，根據各個城市公司及項目之間合理分配投資目標，保障企業年度目標。同時應定期對戰略目標進行回顧分析，出現重大影響事項時，應及時調整公司戰略目標。

（二）注重房產附屬功能

相比以前隨便拿地都是利潤的情況下，如今這種情況已屬罕見。由于房子的數量增加，加上地價的上升，面粉怎么會比面包貴的情況一直被開發商和中介掛在嘴邊引導消費者購買樓房。然而，理想很豐滿，現實很骨感，地方政府為土地財政收入不斷出售土地，但剛才已描述，房地產開發商的行為不僅僅只是拿地蓋房子，由房子衍生的事物更為影響人們的購買行為。有些房地產開發商的想法恰恰與此相反，最終的結果導致項目虧損，甚至一些小開發商直接倒閉或被收購。

以前土地不會存在流拍現象，如今比比皆是。不是企業不想拿地，而是企業在拿地的時候需要考慮的不僅僅是建房子那么簡單，更注重的是房子的附屬衍生事物。隨著城鎮一體化的推進，全國各地逐步形成以京津冀，江浙蘇長三角及粵港澳大灣區的幾個大型綜合地區規劃，人口凈流入增長的城市才會存在盈利的項目，其他許多城市早已透支未來的購房消費能力，再進行開發新的項目時，無疑是庫存過剩，再無接盤俠進行兜底。

（三）投資測算及全周期經營計劃

外部融資環境差，加上市場環境不樂觀，房地產企業在進行拿地的時候已謹言慎行，在每一次的招拍掛中，土地價、自持面積、保障房面積等一系列因素，房地產企業都需要考慮在內，根據不同的因素組合進行測算利潤，這種投資前測算地塊利潤的方法已逐步走入各大房地產開發商，為的就是今后根據測算凈利潤情況評估項目風險，把手里僅有的資金能放到回報率最大的項目上，提高資金使用效率。

對于已拿地正在進行規劃開發、預售、部分已售的項目，房地產企業需持續關注經營結果，記錄歷史月份經營情況，預測未來月份經營預測，并且根據影響因素進行敏感性分析，測算項目后期調整因素對經營結果的影響，形成項目自拿地后到全部售罄的全周期經營計劃管理。同時記錄項目每個階段的經營情況，根據歷史月份數據不斷滾動修訂未來預測月度和季度業績目標，保障企業目標順利達成。

（四）定期經營分析

面對市場環境及政策的快速變化，房地產企業在制定月度、季度、半年度、年度目標時，需要全面考慮企業現存投資計劃及經營計劃與結果，規劃設計好管理駕駛艙。可以根據管理駕駛艙的經營分析結果及時調整及下達集團公司目標和經營決策，從橫向及縱向對公司進行經營分析，對今后發展策略及發展方向提供具有建設性的參考結果。

（五）內部經營審計

大中型房地產公司里，多數存在跨區域跨省市的分子公司，對于分子公司各自的經營里，有部分經營行為存在信息失真情況，例如：利用公司制度漏洞進行業績造假，沒充分考慮當地政府政策盲目制定公司經營策略，損害股東利潤等。這種情況，由于跨地域經營及各個政府政策不一的問題，集團管理層往往會忽略分子公司的經營真實性。這時就需要集團發揮審計的重要性，成立專項的審計小組定期對各個分子公司的經營行為進行稽核檢查，從而得出其經營行為是否存在與集團公司經營方針不一致或存在腐敗貪污等問題，切實保障股東權益不受損害，保證公司健康持續經營。

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