新收入準(zhǔn)則在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的運(yùn)用探討

周小琦

【摘要】在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，我國市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，市場環(huán)境發(fā)生翻天覆地的變化。為了與國際準(zhǔn)則保持一致，有效彌補(bǔ)舊準(zhǔn)則中存在的不足和缺陷，我國在2017年頒布了全新的收入準(zhǔn)則，并且以相關(guān)合同為基礎(chǔ)和前提進(jìn)一步確認(rèn)了收入模型，制定了收入確認(rèn)點(diǎn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

【關(guān)鍵詞】新收入準(zhǔn)則 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 運(yùn)用 分析探討

前言：在企業(yè)的經(jīng)營中，收入是重要的影響因素，它關(guān)系著企業(yè)利潤和經(jīng)濟(jì)效益。能夠有效的反應(yīng)企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營情況，是企業(yè)的經(jīng)營者和其他利益相關(guān)人員關(guān)注的重點(diǎn)。因此相關(guān)部門和工作人員要不斷優(yōu)化和創(chuàng)新統(tǒng)一收入確認(rèn)準(zhǔn)則，促進(jìn)企業(yè)的正常運(yùn)營。

1.新準(zhǔn)則建立了完善的、統(tǒng)一的收入確認(rèn)模型

我國舊的收入準(zhǔn)則適用的邊界不清晰，這在一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)計量收入和確認(rèn)收入的可操作空間，降低了企業(yè)財務(wù)會計信息的可比性和一致性，給房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息的造假提供了機(jī)會[1]。為了有效彌補(bǔ)舊收入準(zhǔn)則中存在的不足，提升房地產(chǎn)企業(yè)計量和確認(rèn)會計收入的規(guī)范性，保證會計信息和數(shù)據(jù)的完整性和準(zhǔn)確性，在新收入準(zhǔn)則中建立了科學(xué)的、統(tǒng)一的收入確認(rèn)模型。新收入準(zhǔn)則去掉了建造合同中單獨(dú)的準(zhǔn)則，降低了收入確認(rèn)和收入計量中存在的財務(wù)風(fēng)險，提升了相同業(yè)務(wù)會計處理方式的統(tǒng)一性，降低了舊準(zhǔn)則下相關(guān)的成本。同時新收入準(zhǔn)則將收入確認(rèn)的時間點(diǎn)修改轉(zhuǎn)移實(shí)際的控制權(quán)。

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)方面，新收入準(zhǔn)則中的控制權(quán)轉(zhuǎn)移分為時期和時點(diǎn)兩種情況。同時客戶可以控制房地產(chǎn)企業(yè)履約過程中的在建商品，在房地產(chǎn)企業(yè)履約過程中，客戶可以消耗房地產(chǎn)企業(yè)因履約帶來客戶的經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)在履約過程中產(chǎn)出的商品具有一定的特殊性和不可替代性，企業(yè)可以向已經(jīng)履約的部門收取一定的費(fèi)用和款項。在新收入準(zhǔn)則的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售商品房中的確認(rèn)收入判斷標(biāo)準(zhǔn)為實(shí)際控制權(quán)的轉(zhuǎn)移，這樣在商品房預(yù)售期內(nèi)如果客戶完全獲得了商品房的控制權(quán)，這時房地產(chǎn)企業(yè)可以確認(rèn)收入。針對目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營情況，我國商品房實(shí)際的銷售情況不能滿足以上條件，因此新收入準(zhǔn)則的確認(rèn)對房地產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)房款的收入確認(rèn)產(chǎn)生一定的影響。如果預(yù)售期間的房屋收入在建的房屋，那么客戶不會取相關(guān)房屋的控制權(quán)。如果在房屋預(yù)售期間，房屋并沒有完工，這時客戶無法獲得相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。在房屋預(yù)售過程中，每一個房屋都有唯一的房號、唯一相對應(yīng)的位置，戶型和樓層也具有唯一性。在相關(guān)購房合同中明確規(guī)定了購房款支付的進(jìn)度，一般情況下在房屋交付前，房地產(chǎn)企業(yè)可以收齊全部的購房款，如果個別客戶沒有交齊購房款，房地產(chǎn)有權(quán)利收取剩余的、沒有交付的購房款。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)滿足以上條件時，我們可以將其判定為時期履約，并且在某一個時間段內(nèi)確認(rèn)該收入。

2.識別合同內(nèi)容，確認(rèn)合同

在新的收入準(zhǔn)則中合同產(chǎn)生的收入是收入計量和確認(rèn)的重要依據(jù)和基礎(chǔ)，因此在確定收入前一定能夠要確認(rèn)合同并且是被合同中的內(nèi)容[2]。房地產(chǎn)企業(yè)要以客戶取得商品房的控制權(quán)為確認(rèn)收入的前提，同時在確認(rèn)收入時要滿足以下合同條款要求：首先合同雙方已經(jīng)簽訂了合同并且明確的自己將會履行的相關(guān)義務(wù)。其次，合同雙方簽訂的合同中明確的說明了各自的權(quán)利和義務(wù)。再次，雙方簽訂合同的內(nèi)容應(yīng)該包括商品交易的具體支付內(nèi)容并且明確雙方提供勞務(wù)的相關(guān)內(nèi)容。同時雙方簽訂的合同具有一定的商業(yè)性質(zhì)。最后，有一定的可能性會收回房地產(chǎn)企業(yè)商品交易或者提供勞務(wù)中產(chǎn)生的所得對價。

在新的收入準(zhǔn)則中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要確認(rèn)和識別房屋交易過程中涉及到的合同和訂單，保證合同滿足新收入準(zhǔn)則以后才可以計量和確認(rèn)收入。如果房地產(chǎn)企業(yè)與客戶簽訂的合同是一個房屋銷售的草簽合同并且合同中并沒有明確的規(guī)定雙方的權(quán)利和義務(wù)，那么這種合同不會滿足新收入準(zhǔn)則的要求，因此不能以草簽合同為基礎(chǔ)計量和確認(rèn)收入。除此之外，在房屋銷售過程中簽訂的正式的購銷合同必須要經(jīng)過房管局的處理后才可以生效[3]。例如，甲企業(yè)與乙客戶簽訂的購銷合同中明確了銷售價格，明確了甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)，并且乙客戶在簽約日支付收付100萬，無明顯跡象表明乙客戶無力支付尾款，這種交易行為具有商業(yè)性質(zhì)，所以該購銷合同滿足新收入準(zhǔn)則中合同的定義，并且在某年某月某日正式生效。

3.合理的劃分合同中各方的履約義務(wù)

新收入準(zhǔn)則規(guī)定，在識別合同內(nèi)容和確認(rèn)過合同后，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)具體的合同條款內(nèi)容合理的劃分各方的、不同的履約義務(wù)，保證后續(xù)收入確認(rèn)工作的順利進(jìn)行。其中具體的履約義務(wù)參照合同內(nèi)容應(yīng)該包括明確的區(qū)分多項商品和多項服務(wù)，將履行義務(wù)劃分為多個獨(dú)立的部分[4]。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中要嚴(yán)格按照新收入準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)一步確認(rèn)合同，同時確認(rèn)其中包含的多個可以區(qū)分的、獨(dú)立的履約義務(wù)，然后以履約義務(wù)為基礎(chǔ)進(jìn)行合理的收入計量和確認(rèn)。例如在房屋買賣中，如果合同中不僅包括銷售房屋，而且還包括銷售車位。按照新收入準(zhǔn)則的要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要將房屋的銷售和車位的銷售作為兩個獨(dú)立的、可區(qū)分的履約義務(wù)，并且根據(jù)履約義務(wù)和履約時間計量和確認(rèn)收入。在商品房中，精裝商品房的精裝修是重要組成部分，它與商品房是共存的，而不是獨(dú)立存在的。因此商品房中的收入和成本應(yīng)該包括精裝修部分的收入和成本[5]。在商品房的銷售中，車位屬于捆綁銷售，客戶能夠收益并且單獨(dú)使用，因此商品房與車位關(guān)聯(lián)性較弱，車位應(yīng)該收入成本的確認(rèn)應(yīng)該與商品房分離。

結(jié)語：

新收入準(zhǔn)則的制定滿足了社會發(fā)展和需求，彌補(bǔ)了舊收入準(zhǔn)則存在的缺陷和問題，與國際準(zhǔn)則具有一定的趨同性。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)內(nèi)容較多，受到各種客觀因素的影響較大。因此在房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)和計量收入時，要根據(jù)自身的實(shí)際情況進(jìn)行并且與新收入準(zhǔn)則相符，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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