基于標準作業成本法的物業項目成本管理研究

盧俊龍 張更路

摘要：隨著經濟水平的提高，對生活追求的強調越來越高，對財產管理的需求也越來越高，產權部門的競爭也越來越激烈[1]。在這一點上，控制房地產公司成本的重要性變得很明顯。本文提出了采用標準操作成本法管理成本的想法，通過設計標準操作成本法則的應用模式，并結合案例研究，尋找更科學、更合理的方法來管理標準項目的成本。

Abstract： With the improvement of economic level， more and more emphasis is placed on the pursuit of life， and the demand for property management is also higher and higher， and the competition of property right departments is more and more fierce. At this point， the importance of controlling the cost of real estate companies becomes obvious. This paper puts forward the idea of using standard operating cost method to manage the cost. By designing the application mode of standard operating cost method and combining case study， it seeks for a more scientific and reasonable method to manage the cost of standard projects.

關鍵詞：物業管理;標準作業成本法;成本管理

Key words： property management;standard activity-based costing;cost management

中圖分類號：F406.72;F293.33? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號：1006-4311（2019）26-0100-03

0? 引言

物業管理公司總體呈現數量多、規模小、利潤水平低的特點，而市場競爭的激烈性與物業項目居高不下的成本，使構建合理的成本核算體系，有效降低運營成本，提升市場競爭能力[2]成為物業管理公司亟需解決的問題。

作業成本法與標準成本法相結合，是有效控制物業公司服務項目的作業成本的可行之法，也使對成本核算和控制的管理更加便捷，對于提升企業綜合競爭力具有可觀的效果。

1? 標準成本法與作業成本法的發展

由于國外研究時間較早，當前國外對作業和標準成本法的研究已經頗具成果。對比國外，我國很晚才開始使用作業成本法，研究作業成本法還停留在理論分析階段。而在研究過程中，國內企業也發現采用作業成本法來進行成本管理，存在諸多問題，這就要求其必須結合國內環境和企業內部實際來改善作業成本法的應用。

現有文獻記載標準成本法主要分為對理論體系和應用分析的研究。其主要內容為：描述該成本理論的內容、計算與分析成本之間的差異、對其差異的帳務處理以及標準成本法在企業成本管理的普遍應用。

2? 標準作業成本法的原理

標準成本法是一種完全集成成本規劃、核算、分析和控制功能的成本系統。事前確定成本標準;事中以標準監察開支;事后將標準與實際進行比較，分析獲得信息反饋[3]。由于標準成本法只使用一個或幾個共有的數量標準來應用于所有間接費用，方法分配相對單一[4]。因此其標準導致的結果確實嚴重失真[5]。

作業成本法以作業為基礎，通過作業中心的建立，依據項目動因歸集項目，形成作業成本庫，再依據作業動因把作業成本精確分配到最終成本對象，依據成本動因找出增值和不增值活動的原因，從而減少或消除不增值活動，降低不必要的成本[6]。然而，對于成本的相關控制，作業成本法更專注于核算是否準確，其成本控制系統建立并不完善[7]。

上述二者在成本控制和核算上各有優劣，但將兩種方法有機結合后再進行成本核算，對核算出準確有效的成本信息，分析成本差異，進行作業追蹤意義深遠[8]。

3? 標準作業成本法在物業管理項目的應用案例研究

3.1 A物業公司服務項目為例

其中A物業一期項目和A物業四期項目的物業形態在A物業公司的所有物業服務項目中具有代表性，收入支出占比較大。為了探索在整個行業的可行性，因此選取這兩個小區進行分析。其所得結論也可對同行業的其他公司給予借鑒。

A物業一期小區，總占地面積約18447.96平方米，總建筑面積約85000平方米，綠化面積約6456平方米，住戶數約450戶，保安人數15人，綠化率為35%。

A物業四期小區，總占地面積約為47397.73平方米，總建筑面積約123280.11平方米。綠化面積約為18981平方米，住戶數約543戶，保安人數為25人。綠化率為40%。

兩小區情況如表1所示。

3.2 標準作業成本法在物業服務項目的應用設計

物業公司應用標準作業成本法的核算流程包括以下步驟[9]：

3.2.1 確定資源耗費

資源耗費主要包括：人工費、能源費、材料費等[10]。

歸納資源耗費如表2 所示。

將企業的各項資源費用進行確認和計量，對A物業公司的資源耗費進行分類。如表3所示。

3.2.2 劃分作業中心

劃分作業是對項目的整個服務流程的科學解構。從操作和經濟的角度來看，我們根據服務項目本身的特點，將一些最關鍵的作業進行了劃分，以歸集成本，并將相關的作業中心劃分。

物業服務企業需要收集與分配與所分作業相關的成本信息，其作業的劃分應以成本效益原則為基礎[12]。（表4）

3.2.3 確定成本動因

成本動因是分配作業成本的關鍵，在服務項目成本核算中起著至關重要的作用。保證成本信息準確性的關鍵在于選擇合適的成本動因，而不同的成本動因會產生不同的分配標準和分配結果。（表5）

3.2.4 確定成本對象

以一期與四期小區為成本核算對象，以該小區的作業動因分配率為分配標準，根據各個小區作業量的不同，分配間接成本。如表 6 所示。

3.2.5 成本歸集

A物業一期的總成本=34.78+148.11=182.89（萬元）

A物業四期的總成本=46.41+199.41=245.82（萬元）

（總成本=直接成本+間接成本）

3.3 標準作業成本法在物業服務項目的應用差異計算分析

通過對兩個案例的對比分析，找出兩個小區之間作業成本的差異，進行作業回查，尋找成本產生原因。

由表7中的數據對比分析可知：

①A物業一期的安保費用是 50.61萬元，A物業四期的安保費用是 84.35 萬元。對其進行作業追蹤后發現：由于A物業四期有3個出入口，且A物業四期的監控設備尚未完全覆蓋，A物業四期需要更多的安保人員。所以其安保成本要高出許多;

②A物業一期的工程管理成本為 52.84萬元，A物業四期的工程管理成本為 28.72萬元。對此進行作業分析發現：雖然A物業四期建筑設施面積更大，但是A物業一期的運營起始時間較早，公共設施設備受到外部環境與人為因素的影響較大，導致A物業一期的工程管理成本比較高;

③A物業一期的保潔服務成本為 25.03 萬元，A物業四期的保潔服務成本為 64.32萬元。對此現象進行作業分析后發現：A物業四期管理類型較多，而一期只涉及高層和底商，管理性質的不同導致對物業保潔的服務要求的差異，造成了A物業四期保潔費用偏高。

4? 改進措施及結果

4.1 安保秩序中心作業改進

通過標準作業成本進行的數據分析，發現該項目秩序中心人工成本比較高，公司決定投入18萬元用于裝設全范圍覆蓋的電子監控系統，這樣既提高安保強度又減少秩序人工費用。通過此改進可以提高利潤15萬元。

4.2 保潔中心作業改進

通過對該中心成本分析，發現其人工成本較高，效率較低。經公司研究決定提高保潔特約服務的利用效率，加大盈利值大的特約服務項目的范圍及推廣力度。經整改后，保潔中心成本減少10萬，向小區業主提供專門特約保潔服務增加利潤15萬元，為公司增加盈利25萬元。

參考文獻：

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