淺談新型委托公證的風險和預防對策

雷杰峰

摘要：新型委托公證的應用場景新穎，買賣和委托代理法律關系交織，當事人之間權利義務不清晰，情況較復雜。涉及眾多當事人，容易引起群體維權和觸發群體上訪事件。根據各地發生的以防養老詐騙事件、套路貸以及返租騙局，結合司法部關于公證執業“五不準”規定，從法律上、經濟上、社會穩定上的角度分析新型委托公證存在的風險、隱患并提出應對防范措施。

關鍵詞：新型委托;風險;預防對策

近日，廣東省廣州、珠海、中山等地公證機構均接到咨詢，要求公證機構派員對數個商業項目批量委托書進行公證，委托書用途是商業項目業主將二手商鋪轉讓至買受人即委托人名下，買受人購買二手商鋪附條件必須出具購買委托書，委托業主指定的第三人代為購買商鋪、代辦過戶手續、代繳稅費、代領不動產權證書。

筆者了解到如下信息：商業項目均屬于商城綜合體，業主將商城用玻璃間隔成約5～20平方米作為商鋪出售。商鋪總量1000多卡，每卡位銷售總價20萬～

100萬左右。付款方式可以選擇通過一次性付款或銀行貸款按揭方式付款。辦理購買委托書公證書（俗稱買委公證）的目的是方便辦理不動產權證書和繳納稅費，避免買受人來回多次跑。鑒于商鋪銷售新業態和此新型委托公證的新應用場景，公證機構對此風險評估和預判不足。近期部分當事人已經向人民法院提起訴訟，要求解除買賣合同，也有當事人向公證機構申請撤銷委托，不再委托第三人代辦購買商鋪等手續。結合近年來各地發生以房養老、套路貸等詐騙事件，根據司法部關于公證執業“五不準”規定，筆者從法律上、經濟上、社會穩定的角度分析新型委托公證存在的風險、隱患并提出應對防范措施，化解執業風險。

一、可能存在的執業風險

（一）法律上的風險

買受人與商鋪業主之間簽訂了買賣合同，買受人同時又作為委托人，委托業主指定的第三人為代理人，可以說是買賣和委托代理法律關系交織在一起，當事人之間權利義務不清晰。由于代理人是業主指定，買受人即委托人與代理人互不相識，存在不信任基礎而造成情況更復雜。

（二）經濟上的風險

為了營銷，帶租約出售，出賣人已經將上述商鋪已出租給關聯的第三方公司。但由于互聯網對零售業態沖擊，此商城項目經營方式、商業業態存在巨大的不確定性，經營不可持續性，租約履行存在重大違約可能。因此，一旦商鋪不能持續經營下去，買受人會面臨巨大投資風險和租金經濟損失。

（三）社會穩定的風險

一方面，由于代理人是業主指定，代理人存在按商鋪業主指示或更傾向有利于商鋪業主方向行使代理權，存在不信任基礎。另一方面，從過戶到買受人名下的進度視乎代理人的主動作為，如代理人故意拖延，那么會嚴重影響甚至侵害買受人合法權益。涉及眾多購買二手商鋪的當事人，容易會引起群體維權和觸發群體上訪事件，影響社會和諧穩定。

二、防范和應對措施

（一）關于審查形式問題

委托書公證是指公證機構根據當事人的申請，依法證明委托人授權他人以自己的名義實施某種法律行為的意思表示的真實性、合法性的活動。眾多公證機構或公證員均強調并認為基本底線要求是眼見為實，只要詢問當事人時，當事人口頭確認委托意思表示真實即可，不用了解用途、物權狀況、信任基礎等。其實，根據司法部關于公證執業“五不準”規定，嚴格且詳細規定了公證機構和公證員須履行實質審查職責，否定了僅證明簽名屬實的形式審查方式。實質審查內容和環節包括但不限于委托人主體資格、委托人婚姻狀況、物權狀況、是否存在權利共有人和存在抵押查封等瑕疵？還要通過交叉詢問了解辦理公證真實用途，有無信任基礎以及不能存在代收房款委托事項。

（二）關于審查標準和邊界問題

現在部分執業公證員認為，買委公證屬于純收益、不屬于處分類公證事項，不用過多審查意思表示。上述委托購買二手商鋪的買委公證事項，委托書權限是普通事項，代理人僅限于代辦購買過戶、代繳納稅費、代辦登記并領取不動產權證書，完全是純收益的委托書，沒有重大處分行為，不屬于處分類公證事項，不屬于“五不準”規范范圍。因此，公證機構在核實主體資格和意思表示均真實基礎上就可以出具委托書公證書。筆者認為，我國公證制度是預防性法律制度，公證機構的定位和職能必然是預防糾紛，通過辦理具體公證案例去發揮溝通、服務、監督、證明職能。因此，公證員在辦理任何一個公證事項包括買委公證，都必須按照《中華人民共和國公證法》《公證程序規則》的規定標準，從主體資格適格、意思表示真實、沒有違反法律規定三個方面范圍內重點審查。

（三）關于審查當事人真實的意思表示問題

對于二手商鋪出賣人來說，規定二手商鋪買受人必須委托出賣人指定的第三人作為受托人，代理辦理相關事宜。由于雙方互不認識，不存在互相信任基礎，是基于出賣人規定，有強迫的情況，不是買受人即委托人自愿委托，委托意思表示存在不信任，存在瑕疵。公證機構在遇到此類公證申請時，公證員應該是與委托人單獨面談，了解是否認識，是否自愿，是否了解二手商鋪物業的狀況，履行充分的告知義務，特別是委托書的法律意義和法律后果。為防范公證機構執業風險，保護公證員依法執業，建議公證員對辦理新型委托書時全程錄音錄像，全流程留痕，反復提示和告知，不遺漏重點詢問事項。

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