房地產開發企業成本管理中存在的問題及對策

摘?要：本文以房地產開發企業成本管理為探討主題，針對當前我國地產企業成本管理的發展現狀，指出其中存在的管理觀念落后、控制力度不足、精細化程度低等問題，提出樹立科學的成本管理觀念、做好成本核算;完善成本控制體系、創建動態管理模式;優化管控方法、加強精細化管理;成本控制信息化、提高管理效率等有效策略，為房地產開發企業成本管理的高效開展提供良好建議。

關鍵詞：房地產開發;成本管理;管理策略

一、 引言

現階段，政府相關部門調控房地產行業的力度逐步加大，在工程項目建設經營過程中，企業面臨的不確定性因素愈發增多，對成本控制工作提出了更高要求。開發直接成本、間接成本與其他費用是組成房產開發成本的主要內容，直接成本是主體內容，包括勘察設計與拆遷補償費等工程建設的前期費用。在開發房產的各個階段做好成本控制管理工作具有重要意義。

二、 房地產開發企業成本管理中存在的問題

從當前大部分房地產開發企業的經營情況來看，成本控制管理工作主要存在以下問題。（1）成本管理觀念落后，財務核算工作缺乏科學性。現階段房產行業內大部分開發企業在開展成本管理工作時，仍將控制重點放在項目竣工后的工程成本核算，使得成本控制作業鏈存在嚴重缺陷。使得管理范圍愈加狹窄，歸集與分配的費用支出缺乏科學性，數據核算口徑存在誤差。（2）管控力度不夠，成本動態管理未得到有效落實。部分企業未形成基本的成本控制管理制度體系，或標準規范尚未完善，都會影響監督管理工作的切實落實。（3）控制成本的方法缺乏實效性，精細化管理不到位。成本控制方法仍主要依靠于經驗判斷，缺少科學性、系統性與量化性。

三、 房地產開發企業成本管理的改進策略

（一）樹立科學的成本管理理念

要使得房地產開發成本核算更加完善，企業應做好全面預算的準備工作，樹立科學的成本管理理念，在項目竣工階段嚴格執行成本結算流程。財務人員應首先將預算編制的涵蓋范圍予以擴大，對地產開發項目涉及的各方面成本因素進行深入了解，然后以企業的成本經營特點與開發項目的實際情況為基礎，開展有序的預算編制工作。構建科學的費用報銷審批標準，落實到項目建設費用支出的各個報銷流程中，并保存完整的資料憑證。在工程造價決算階段，可以將期間費用規劃到超限期的基本成本中，雙向對比不同房地產工程建設的開發成本。

（二）完善成本控制體系

構建科學的成本控制制度體系是房地產開發企業做好成本管理工作的基礎與關鍵所在（圖1），在項目開發的不同階段，應采用具有針對性的不同的管控方法，對于控制內容的組織架構予以優化，設定協同合作的成本管理控制崗位，將具體的崗位職能與權責逐一明確，通過嚴格的績效考核檢驗手段，強化企業職工對于成本控制的正確認識，有效提升約束力度。

在工程結算等關鍵環節，細致嚴格地檢驗工程變更簽證與工程量清單。還可以采用對比審核、重點抽查等方式，進行嚴格的成本結算監督與審核。房地產開發企業應結合實際的經營需求適當遷移成本監管中心，將費用數據信息的整理與審核作為工作重點，保證各類財務數據是可靠的、準確的，為房地產開發項目的順利完成提供堅實保障。

（三）優化成本控制方法

在現代化社會技術快速發展的大環境下，要實現成本控制方法的合理改進與優化，設定合理的預算目標，以此為基礎對各項成本控制活動進行規劃與指導，實現房地產項目開發整體效益的穩步提升。應用作業成本法有利于企業管理工作的規范化進行，達到資金管控水平大幅提升的目的。要實現成本管理的精細化發展，應將管理目標進行分解，詳細規定工程建設過程中具體的項目數量、計價驗工數量與施工圖數量等，為后續的審計考核作業提供有效的借鑒依據。

（四）強化成本信息化管理

在工程開發建設完成后，企業應將相關的費用數據資及時收集起來，并以此為參考編制最終的財務結算說明，在分析龐大的成本結算數據時，可以有效結合對信息化計算機科學技術的使用，將各項數據全部錄入到電子系統中，構建專門的成本信息數據庫。還可以改進并完善已有的信息化系統，豐富信息化管理流程，融入目標成本、責任成本與作業成本等多種類型。在項目開發的設計階段，主要涉及目標成本與測算成本，在執行管理階段，主要包含動態成本，在最后的項目結算驗收階段，核算成本是核心所在。在建設房地產開發項目建設的成本數據庫時，可以將以上數據類型分階段予以錄入，提高成本管理效率。

四、 總結

在房地產開發企業的項目管理工作中，成本管理是關鍵的作業環節。管理人員應提高對成本控制工作的重視，樹立科學的管理觀念，將企業內的成本控制制度體系逐步豐富并完善，采用具有針對性的控制方法，將現代化的信息技術充分應用到數據管理工作中，促進房地產企業項目開發的高效發展。

參考文獻：

[1]謝莎莎，方俊，吳春虹，等.營改增規制下房地產開發企業成本管理策略分析[J].財會通訊，2018（35）.

[2]郝惠鵬.關于房地產開發項目精細化成本管理的探討[J].企業改革與管理，2017（2）.

作者簡介：蔣后兵，南京雅寧房地產開發有限公司。