淺談房地產業中虛擬經濟和實體經濟的二重性

王馨怡

摘 要：房地產業是國民經濟中不可或缺的產業，具有了實體與虛擬經濟并存的二重性。房地產作為投資商品會吸引大量的資本從其他實體經濟行業流入，這種結果一來影響了市場結構的合理性，二來引起了房地產和實體經濟屬性的失衡。因此，國家、政府和投資者都該充分認識到這一點，發揮房地產實體經濟的穩定性，提高實體經濟在房地產市場中的比重，避免過度投機，保持市場的平衡與安全。

關鍵詞：虛擬經濟;實體經濟;泡沫市場;金融危機;穩定性

房地產業是國民經濟中不可或缺的產業，對國民經濟發展具有重要的拉動作用，而房地產業除了本身的價值還是一種投資的權益組合。從這個角度來看，房地產業具有了實體與虛擬經濟并存的二重性。這其中，房地產業從爆發式發展到目前的趨于平穩，但價格依然居高不下，這既有實體經濟的因素也有虛擬經濟的因素，體現了虛實的二重性。本文著重討論虛擬經濟和實體經濟對房地產的不同影響，并進一步提出應對方法。

一、房地產經濟的性質

（一）房地產的實體經濟

房地產中房屋是實打實的勞動與資源的消耗，產品是真實的房屋，滿足基本居住需求。這種房地產所帶來的物質上的真實性體現出房地產實體經濟的性質。首先，實體經濟中反映了部分房地產的本質和屬性，它必須經過“生產——分配——交換——消費”四個過程，從而形成完整經營活動過程。在生產層面上，房屋作為實物首先被工人建造出來，而建造的房屋本身就是實體，建造完成后再通過房屋中介進行銷售完成分配和交換，最后被消費者購買從而完成最終的生產經營活動。而企業在這個活動中獲得出售房屋所獲得的利潤。若是房地產行業向好，則還會獲得房屋增值，擴大資本，為發展房地產虛擬經濟奠定基礎。

（二）房地產的虛擬經濟

虛擬經濟是相對實體經濟而言的，是經濟通過虛擬化之后的產物。當這種虛擬化投射到房地產行業，就會出現以房屋為主要投資對象的投機行為，此時人們并不單單將房地產作為居住的物質條件，而是將其資本化作為家庭或企業資金配置的一種方法，投資者們更會將它作為一種投資品和理財產品。房地產所包含的也不再僅僅只是實體房屋，這樣來看虛擬經濟性質推動房地產與資本市場掛鉤，從而進一步地影響市場行為。

二、房地產虛擬性與泡沫市場

（一）房地產的價格波動

房地產虛擬性賦予了房地產新的含義，即它作為一種投資品，可以用來在資本市場上進行增值。正是因為房地產擁有了投資品的這種特性，房地產價格也會發生劇烈的波動。

價格的劇烈波動根本上是由資本化定價造成的，虛擬性質的房地產具備了不確定性和資產增值的可能性，同時受到市場行為調配，投資者的情緒和行為受到外部環境影響也會產生對未來收益造成不確定因素，使房地產價格出現劇烈波動。其實，土地的價格沒有同定的衡量標準，它是被未來收入所決定的，因此建立在土地價格基礎之上的房地產經濟的資本化定價方式尤為明顯。

我們舉個簡單的例子來說明，除去人工造陸這樣極少數的例子，土地價格短期內的漲幅并不是非常劇烈，但從長期來看，土地價格似乎一直在上升，即使我們考慮到了物價、收入等因素仍是如此，在房屋數量不變的基礎上，土地價格的上升可謂是反應房地產虛擬性最直接的因素，即使隨著開發力度的不斷加大，適用的土地面積不斷地增加，房價依然會不斷升高。若果把觀察對象規定到一個特定的區域，受人口增長等多種因素的影響，房地產實物量不升而價格上升的現象還是非常明顯的。

但是，房地產仍然保證其基礎價值的存在，即實際生產和消費創造的價值，不會長期偏離。這也是房地產相對于金融資產更加穩定的原因，因為房地產兼有虛擬性和實體性，基礎價值也就成了聯系兩種屬性的重要紐帶。如果出現大量資本涌入土地的情況下，土地價格被哄抬，房地產價格遠離基礎價值，就會出現“假繁榮”的泡沫市場。

（二）房地產與金融危機

Allen&Gale分析了關于房地產與泡沫的關系，認為當投資者運用銀行貸款來投資時，若其投資組合的價值高于銀行貸款價值，他將獲得扣除貸款本息后的剩余部分;如果其投資組合的價值不足以償還銀行貸款，他就會選擇破產以避免更大的損失。這種收益與風險的不對稱會引起投資者的風險轉移，產生過度投資現象，最終導致風險資產價格高于其價值即產生泡沫。泡沫增加了金融危機爆發的風險，這個過程共分為三個階段：第一，由于自由化市場或中央銀行有意識調控等因素，致使信貸規模大量增加，增加的資金南此流入房地產和金融市場，進一步導致資產價格的不斷上升，形成資產泡沫;第二，在較短的時問內，房地產泡沫破裂，資產價格大幅下跌，趨于崩潰;第三，通過借款取得資本的投資者們因為資產價格的崩潰而無法歸還欠款，違約行為大量發生，從而引發銀行的次貸危機。

20世紀90年代起美聯儲為促進經濟增長、增加就業而推行低利率政策，但過低的利率導致了信貸規模的快速擴張，加上人們對房地產前景的樂觀估計，導致房價飛速上漲，泡沫擴大。隨著貸款逐級累加，利率也不斷升高，致使投資者的負擔增加，當投資者無法按期歸還債務時，就出現了對銀行的違約情況，違約情況越多對銀行造成的影響也越大，當大批次級抵押貸款的借款人不能按期償還貸款，便引發了“次貸危機”。

但是，對于不同地區和國家而言，金融危機所造成的沖擊和損失也并非完全相同，以東亞國家為例，在這次金融危機中，泰國、馬來西亞受到的損失最為嚴重，房地產價格波動也最大;日本也受到金融危機的沖擊，但房地產價格并未有劇烈變化，因為日本的房地產市場早在20世紀90年代就已經瀕臨崩潰。

三、房地產實體經濟穩定性

對于大多數實體經濟而言，都沒有房地產行業這樣的高收益，房地產作為投資商品會吸引大量的資本從其他實體經濟行業流入，這種結果一來影響了市場結構的合理性，二來引起了房地產和實體經濟屬性的失衡。但如何發揮房地產的實體性，將房地產的產出作為使用品，其居住功能滿足人們的住房需要，就能在一定程度上緩解房地產投資過熱的情況。當房地產實體經濟性質被市場廣泛接受，其投資品從屬性會降低，導致社會對房地產預期看漲的心理減少。從長遠來看，房地產在實物資產中的比重必然增多，穩定性必然增強。

四、小結

現代經濟中，房地產的虛擬屬性往往高于實體屬性，房屋常常被當作投資品。過高的收益預期和對虛擬經濟的不合理調配容易引起市場價格大幅變動和金融危機。本文重點強調的是，房地產實體經濟的穩定性和虛擬性是相輔相成的，虛擬性為房地產籌集資金實現資本的方式，而實體性可以來預防和彌補虛擬性帶來的風險，因此，國家、政府和投資者都該充分認識到這一點，發揮房地產實體經濟的穩定性，提高實體經濟在房地產市場中的比重，避免過度投機，保持市場的平衡與安全。

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