新時(shí)期城市土地資源優(yōu)化配置建議的思考

江志平

摘要：土地作為城市的載體，科學(xué)合理的城市土地資源利用配置，能有效的促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，如何改善土地資源問(wèn)題的關(guān)鍵是土地空間的合理配置因此，如何合理配置城市土地資源已成為現(xiàn)代城市發(fā)展中的一個(gè)重要問(wèn)題。本文主要探討和分析了新時(shí)期城市土地資源優(yōu)化配置的建議，以保證城市化進(jìn)程中土地資源的優(yōu)化配置。

關(guān)鍵詞：城市土地資源;優(yōu)化配置;建議;思考

一、土地資源優(yōu)化配置的內(nèi)涵

眾所周知，土地是人類賴以生存的基礎(chǔ)，城市土地資產(chǎn)是城市最重要的資源類型，要提高其開(kāi)發(fā)利用價(jià)值。土地資源優(yōu)化配置是通過(guò)規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和法律等手段，對(duì)土地資源的利用和保護(hù)進(jìn)行調(diào)控的過(guò)程。它主要包含兩個(gè)含義：一方面，選擇適合某一土地單元的用途。對(duì)土地資源特點(diǎn)進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)，確定其適宜或主要用途。另一方面，選擇了適合一定用途的土地單元。根據(jù)土地利用的特點(diǎn)，可對(duì)其他具有特征或類似特征的土地單元進(jìn)行綜合分析和科學(xué)識(shí)別，確定最佳的土地單元。加強(qiáng)城市土地資源優(yōu)化配置進(jìn)而實(shí)現(xiàn)最大化的土地資源開(kāi)發(fā)利用的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。

土地資源配置應(yīng)當(dāng)遵循以下基本原則：（1）土地利用整體效益原則，在土地配置過(guò)程中要堅(jiān)持統(tǒng)一經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益和社會(huì)效益三者平衡，不可過(guò)于追求其中之一。（2）合理用地規(guī)模的原則，在城市建設(shè)中，城市發(fā)展規(guī)模需要與城市的性質(zhì)、現(xiàn)有的資源以及潛在的建設(shè)資源進(jìn)行匹配，確保符合國(guó)家城市體系的發(fā)展需求。（3）土地區(qū)位選擇原則，在配置土地資源時(shí)，進(jìn)一步考慮土地利用區(qū)位選擇原則，以提高城市土地利用的結(jié)構(gòu)性效益。因此，實(shí)施城市土地資源優(yōu)化配置，可以有效地促進(jìn)城市建設(shè)中市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

二、新時(shí)期城市的土地資源在利用中存在的主要問(wèn)題

城市土地作為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，其利用水平的高低直接影響城市的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。目前，我國(guó)大多數(shù)城市土地供需矛盾較大，土地集約利用水平較低，嚴(yán)重制約了城市的發(fā)展。

（一）城市土地資源的利用結(jié)構(gòu)不夠合理

目前，我國(guó)城市土地資源主要以地租的形式配置和利用。其利用結(jié)構(gòu)受到城市產(chǎn)業(yè)布局、就業(yè)人口以及城市化水平息息相關(guān)。但目前城市土地資源利用結(jié)構(gòu)不合理，致使城市土地資源利用效率低下，阻礙了城市化水平的進(jìn)一步提高。

（二）城市土地資源在利用中存在著嚴(yán)重污染問(wèn)題

新時(shí)期，在城市規(guī)劃中對(duì)城市土地資源進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)時(shí)，由于缺乏對(duì)城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境發(fā)展規(guī)劃等因素的考慮，導(dǎo)致各種生態(tài)問(wèn)題層出不窮，而城市規(guī)劃中對(duì)土地資源的規(guī)劃建設(shè)也帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)。工業(yè)布局和建筑布局混淆了。尤其是各類工業(yè)廢水和廢渣排放后對(duì)我市的土壤和地下水資源造成嚴(yán)重污染。

（三）外延擴(kuò)張嚴(yán)重，內(nèi)涵挖潛不足

現(xiàn)階段，一些政府在錯(cuò)誤發(fā)展觀和盲目政績(jī)的影響下，采取了拼資源的發(fā)展模式。城市用地以“大蛋糕”的形式向外擴(kuò)張，加大城市新區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)，熱衷于大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。因此，城市郊區(qū)大量的農(nóng)業(yè)用地被圍為工業(yè)用地，造成荒地和荒地。據(jù)調(diào)查，除部分國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)外，其他開(kāi)發(fā)區(qū)的土地利用效率普遍較低，大部分城市有一定數(shù)量的閑置或廢棄土地。

三、城市土地利用問(wèn)題的因素分析

（一）城市土地真實(shí)價(jià)格被隱化

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，明確規(guī)定了土地使用權(quán)的分配方式范圍。但是，由于地方政府在土地供應(yīng)方面有很大的自由裁量權(quán)，法律法規(guī)的執(zhí)行力度不夠。一方面，尋租劃撥土地的政策給一些單位和個(gè)人留下了投機(jī)的空間，有的甚至是投機(jī)的空間。根據(jù)國(guó)家的供應(yīng)用地政策，土地被占用和囤積。另一方面，劃撥土地成本低，導(dǎo)致土地盲目封閉，土地利用效率低、粗放重復(fù)被禁止，難以建立節(jié)約集約用地的機(jī)制。

（二）地方政府盲目追求的政績(jī)和GDP

為了吸引當(dāng)?shù)氐耐顿Y和影響，一些地方政府部門(mén)出臺(tái)了各種優(yōu)惠政策，“筑巢引鳳”。例如，土地價(jià)格低、稅收優(yōu)惠、環(huán)境舒適等。在資源、土地和重復(fù)建設(shè)的情況下，最大的受害者是土地。

（三）相關(guān)土地利用的法律法規(guī)不完善

盡管其在城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃中具有法律地位，但其威懾力稍顯不足，違法成本較低。在某些方面，它增加了違法的可能性。此外，城市規(guī)劃以城市總體發(fā)展為目標(biāo)，土地利用總體規(guī)劃以城市規(guī)劃為基礎(chǔ)，根據(jù)城市建設(shè)和發(fā)展用地需求編制。土地利用規(guī)劃失去了原有的作用和意義。

四、土地資源優(yōu)化配置的建議策略

（一）制定科學(xué)的土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃

土地利用規(guī)劃應(yīng)具有前瞻性，以確保區(qū)域土地資源的優(yōu)化配置。土地利用規(guī)劃應(yīng)從生態(tài)合理性、經(jīng)濟(jì)可行性和社會(huì)可接受性三個(gè)方面入手，實(shí)現(xiàn)土地可持續(xù)利用。同時(shí)，土地利用規(guī)劃不僅要注重土地資源的空間分布，還要注重時(shí)間的合理配置。建設(shè)用地與耕地的關(guān)系要協(xié)調(diào)好，工業(yè)用地與其他建設(shè)用地的關(guān)系要協(xié)調(diào)好。規(guī)劃要明確定位城市功能，適應(yīng)市場(chǎng)需求，超前規(guī)劃，注重規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)效益和可行性，科學(xué)的城市規(guī)劃必須是以區(qū)域規(guī)劃和城市體系規(guī)劃為指導(dǎo)的可操作的建設(shè)規(guī)劃。在引導(dǎo)城市土地資源配置中發(fā)揮主導(dǎo)作用。通過(guò)對(duì)土地利用和利用程度的控制，解決了建筑與環(huán)境的關(guān)系，保證了城市發(fā)展速度不偏離區(qū)域?qū)嶋H。

（二）引入市場(chǎng)機(jī)制，建立和規(guī)范土地市場(chǎng)

為了實(shí)現(xiàn)城市土地資源的優(yōu)化配置，必須引入市場(chǎng)機(jī)制，建立和規(guī)范土地市場(chǎng)。除依照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定劃撥的土地外，還通過(guò)招標(biāo)、拍賣等方式向土地開(kāi)發(fā)商提供土地。建設(shè)土地市場(chǎng)不僅有利于吸引投資，發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，而且有利于土地資源的可持續(xù)利用。有助于避免土地利用的隱性經(jīng)營(yíng)，減少腐敗滋生，增加土地收入，避免國(guó)有土地資產(chǎn)流失。每一寸土地都要進(jìn)入土地交易市場(chǎng)上市。政府通過(guò)在土地市場(chǎng)上配置土地資源，實(shí)現(xiàn)土地開(kāi)發(fā)的宏觀調(diào)控，控制進(jìn)入土地市場(chǎng)的土地總量，調(diào)節(jié)土地市場(chǎng)，保持供求平衡，避免投機(jī)炒作。因此，建立和規(guī)范土地市場(chǎng)是保證土地利用公開(kāi)、公平、公平的必要條件，也是實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置的必要條件。

（三）城市土地資源優(yōu)化配置方法

現(xiàn)階段，城市土地優(yōu)化配置中普遍利用模型法，其主要涵蓋灰色線性規(guī)劃模型、線性規(guī)劃模型、人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型等。但是，仍然有一些限制。前兩種模型屬于靜態(tài)模型，往往不能滿足動(dòng)態(tài)或彈性的要求，即使在實(shí)際應(yīng)用中，也可能無(wú)法求解或優(yōu)化結(jié)果不符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)逐步優(yōu)化和演進(jìn)的過(guò)程。重點(diǎn)應(yīng)放在系統(tǒng)的長(zhǎng)期、全面和趨勢(shì)描述上，因此提供的答案往往不是最佳解決方案。雖然SD模型可以方便、靈活地進(jìn)行決策仿真和多方案比較，但它是主要模型。同時(shí)，在預(yù)測(cè)方案的優(yōu)化設(shè)計(jì)中，一些參數(shù)難以準(zhǔn)確、任意量化。人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型雖然解決了非線性問(wèn)題，但所需樣本量大，訓(xùn)練結(jié)果不一定符合實(shí)際，而且周期性和時(shí)滯問(wèn)題不能解決，限制了其在實(shí)際中的應(yīng)用。

（四）挖掘城市土地的剩余潛力

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷完善，城市建設(shè)要充分挖掘城市土地剩余潛力，加強(qiáng)資源的優(yōu)化利用和配置，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高土地容積率、產(chǎn)出率，擴(kuò)大城市用地規(guī)模。因此，在城市土地開(kāi)發(fā)利用過(guò)程中，要堅(jiān)定不移地堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，有能力，做好城市可持續(xù)發(fā)展工作。全面實(shí)施各項(xiàng)規(guī)劃的編制、審批和實(shí)施。從我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的角度來(lái)看，城鎮(zhèn)化正進(jìn)入一個(gè)相對(duì)較快的發(fā)展階段，城市用地需求將繼續(xù)上升。

五、結(jié)語(yǔ)：

總之，隨著城市土地資源日益短缺，加強(qiáng)土地資源的合理利用是促進(jìn)當(dāng)前城市化進(jìn)程的重要手法。因此，相關(guān)各部門(mén)積極聽(tīng)取社會(huì)群眾預(yù)計(jì)土地管理部門(mén)的建議，結(jié)合城市人文特色，對(duì)城市土地資源進(jìn)行合理配置，提高土地利用效率，促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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作者身份證號(hào)：362523198212156018