新型理財產品及房地產信托投資基金產品的參與風險

鄭再杰

摘 要：2017年10月，中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持計劃在上海證券交易所審議通過，這一產品的總規模超過50億元，以保利地產自持租賃住房為底層物業資產，采取儲架、分期發行的機制，這是全國首單央企租賃住房房地產信托投資基金（REITs）、首單儲架發行的REITs。本文將以此為例，對房地產信托投資基金產品的參與風險展開分析，提出相關對策。

關鍵詞：房地產;信托投資基金;參與風險;對策

如今，我國公共租賃住房的建設資金含有財政預算資金、土地出讓金、銀行貸款等相關渠道，但僅僅依據財政資金難以滿足公共租賃房屋建設的大量資金需求。而保利租賃住房REITs為解決這一問題提出了可供參考的途徑，對于這種新的融資模式，我們必須引進并加以利用。

一、產品簡介

保利租賃住房REITs項目為保利集團在住房租賃領域踐行央企責任的首單，REITs成為了保利集團搭建以房地產開發經營為主、以房地產金融與社區消費服務為兩翼的業務布局，積極開發住房租賃市場的金融模式創新。

這一單的REITs為公募REITs積累了很多經驗。首先，從發行的結構分析，保利REITs分為兩個模塊——規模為15億元的優先級與規模為1.7億元的次級，公開交易的比例在90%以上，已經較為接近公募REITs。其次，保利REITs采用儲架、分期發行的機制。儲架發行為未來公募發行的可能做好了準備，進而間接實現了公募REITs的功能。

這一項目的優勢在于，保利REITs優先級的低利率實際上有一個強主體兜底，靠的是主體信用，并不是靠資產自身質量。保利作為央企，具有較強的信用優勢，同時在資產端具有體制優勢與便利條件，能夠優先參與租賃用地的出讓，租賃用地的價格僅為市場價格的五分之一，屬于政府讓利，具有一定的成本優勢。

二、存在的參與風險

（一）基礎資產收益

對于基礎資產，具體表現為是否具有穩定的現金流量，其次為資產的產品收益率是否可以達到投資者的預期。保利集團目前的現金流量是健康的，但隨著房地產市場的發展、政策的變動以及外界環境的變化等，如果基礎資產的收益率下降，其就不可能達到投資者的實際預期，存在一定的風險。

（二）公寓的出租率與租金回收率

長租公寓項目是為解決我國大城市買房難而推出的新模式，目前還沒有全面鋪展開來。隨著項目的開展，所推出的項目能否得到租客的認可并獲得較高的出租率還是一個未知數，同時，對于租金的回收等能否順利開展還有待于時間的考驗。

（三）通貨膨脹導致收益下降

我國經濟在飛速發展的同時，也面臨較為嚴重的通貨膨脹問題。通貨膨脹帶來的就是資產的縮水，基金的收益并不會隨著通貨膨脹的加劇而提升，相反，通貨膨脹會導致基金收益下降。通貨膨脹實際影響的是貨幣的購買力，也就是實際收益。由于保利REITs為國內首單，實際的收益情況還有待考驗，如果不能跑贏通貨膨脹，就會導致投資者的收益率降低甚至出現負增長的風險。

（四）物業老化導致投資者權益保障降低

REITs是基于物業資產而開展的融資模式，物業資產是其最重要的抵押物。對長租公寓項目來說，隨著時間的推移，物業老化是不可避免的問題，而隨著物業的老化，其價值降低，進而會導致投資者的權益保障降低。

三、對策方案

（一）加強對投資者的專業培訓

房地產信托基金在我國還屬于新生事物，因此，對廣大的投資者需要開展必要的培訓與教育活動，使人們了解其運作模式以及可能存在的風險，在投資之前就做好充足的準備，進而可以開展較為理性的投資操作活動。

（二）監控和維護物業建筑質量與使用品質

公租房作為一種特殊情況下的物業模式，假如監管不力，極易導致各種問題，成為政府的長期負擔并降低投資者的收益。為避免類似情況產生，發起成立保障性住房私募基金的企業必須信譽良好，且具有較雄厚的實力，并通過政府部門開展全程監督與管理。

（三）制定靈活的退出機制

退出機制針對兩個方面，首先，在租戶層面，對已經不符合條件的租戶不再提供房源，而對仍然符合條件的可以使其遷入其他公租房內。租戶退出管理，不論是對政府管理的公租房還是對私營機構管理的公租房來說都是一個難題，重要的是在租戶入住時就制定合理預期。公租房對租戶而言應是個過渡性的住房解決方案，在合理的預期下，如果租戶需要遷移，不易引發社會矛盾。其次，在投資者層面，需要開放二級市場，允許REITs進行交易等，有效促進市場自由靈活發展。

（四）提供政策支撐

對于REITs這一新生事物，需要進一步完善其在建設、運營管理方面的相關制度與法律，建立明確的資格認定、申請以及配給制度。搭建REITs操作過程的設立、募集、運作以及分紅、終止退出等各個環節的法律制度。對于符合條件的企業給予政策支撐與稅負減免等，促進其健康發展。為避免該REITs產品淪為單純向市場融資的工具，應在補貼和租金回收上有相當程度的保證。政府或其他資產發起人應設專項預算，并擁有一定的風險準備金，對無法支付自己應承擔的租金或物業管理費的困難租戶加大補貼幅度。

四、結語

本研究依托于保利REITs項目，在對保利REITs項目展開系統介紹的基礎上，詳細分析了基金運作中投資者可能面臨的風險，并根據我國實際情況，給出相關的對策與建議。希望通過本文的研究，可以有效降低REITs項目運營中存在的投資風險，促使廣大投資者進入這一新興的基金項目，在自身獲得投資回報的同時，促進我國長租公寓項目的發展，緩解大城市的住房壓力。

參考文獻

[1]沈夢佳，張利花.房地產投資信托基金風險評估及實證研究：以香港7只REITs產品和內地兩只基金為例[J].經營與管理，2017（12）.

[2]龍天煒，陳飛虎，于遨洋，等.房地產投資信托基金風險研究述評與思考[J].工程管理學報，2017（5）.

[3]余世暐.港臺地區房地產投資信托基金市場風險溢出效應研究[J].經濟與管理，2018（3）.

[4]劉天宇.房地產投資信托基金的風險研究[J].中國商論，2017（14）.

[5]李雪瑩.類房地產信托投資基金產品解構及市場完善[J].甘肅金融，2018（10）.

[6]肖文博，胡嘉威.我國房地產投資信托基金的困境探析[J].時代金融，2017（20）.

[7]顧春峰.房地產信托投資基金（REITs）產品運作的會計處理[J].中國商論，2017（11）.

[8]王慶德，閆妍.我國房地產信托投資基金稅收制度的問題與建議[J].稅務研究，2017（8）.