工程預(yù)算在房地產(chǎn)建筑價(jià)值工程中的運(yùn)用

李蘭

蓮花縣財(cái)政局

摘要：萬(wàn)丈高樓平地起，每個(gè)項(xiàng)目的前期都的做預(yù)算，做好事先控制，沒(méi)有預(yù)算，工程造價(jià)就會(huì)失去控制。在整個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)中工程預(yù)算起著舉足輕重的作用。加強(qiáng)建筑工程預(yù)算在工程造價(jià)控制中的作用，可以在復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和建設(shè)過(guò)程中找到正確的信息，作出正確的決策，并運(yùn)用價(jià)值工程理論及時(shí)找到原因并予以糾正，這樣才能有效保障施、企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中具有一席之地。

關(guān)鍵詞：工程預(yù)算;房地產(chǎn)建筑;價(jià)值工程;運(yùn)用

工程預(yù)算是對(duì)工程項(xiàng)目在未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)的收入和支出情況所做的計(jì)劃。它可以通過(guò)貨幣形式來(lái)對(duì)工程項(xiàng)目的投入進(jìn)行評(píng)價(jià)并反映工程的經(jīng)濟(jì)效果。它是加強(qiáng)企業(yè)管理、實(shí)行經(jīng)濟(jì)核算、考核工程成本、編制施工計(jì)劃的依據(jù);也是工程招投標(biāo)報(bào)價(jià)和確定工程造價(jià)的主要依據(jù)。按照國(guó)家規(guī)定：基本建設(shè)工程預(yù)算是隨同建設(shè)程序分階段進(jìn)行的。由于各階段的預(yù)算制基礎(chǔ)和工作深度不同，基本建設(shè)工程預(yù)算可以分為兩類(lèi)，即：一是概算;二是預(yù)算。概算有可行性研究投資估算和初步設(shè)計(jì)概算兩種，預(yù)算又有施工圖設(shè)計(jì)預(yù)算和施工預(yù)算之分，基本建設(shè)工程預(yù)算是上述估算、概算和預(yù)算的總稱(chēng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目中的工程造價(jià)費(fèi)用由建筑工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、安裝工程、其他工程費(fèi)用四個(gè)部分組成。

建筑工程預(yù)算是建設(shè)單位在實(shí)現(xiàn)和完成建設(shè)工程項(xiàng)目花費(fèi)的預(yù)期目標(biāo)值。它是在工程項(xiàng)目開(kāi)始實(shí)施前進(jìn)行的對(duì)項(xiàng)目費(fèi)用的一種展望和預(yù)測(cè)，預(yù)算對(duì)成本控制很有用。預(yù)算意味者建立一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，然后一個(gè)時(shí)期一個(gè)時(shí)期的將實(shí)際成本與它進(jìn)行比較，預(yù)算這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是成本控制的基礎(chǔ)，只有讓工作始終處于高效率運(yùn)作狀態(tài)，才能相對(duì)降低成本，因此，我們首先需要設(shè)立一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判定項(xiàng)目進(jìn)行的是否有效率。并且工程預(yù)算是一門(mén)專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的工作，我們不僅要有扎實(shí)的基本功和良好的職業(yè)道德，還需要掌握一定的相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和有關(guān)政策、法規(guī)，還要了解相關(guān)的土建專(zhuān)業(yè)、設(shè)計(jì)、材料采購(gòu)、施工方法等多方面基礎(chǔ)知識(shí)。在充分熟悉掌握定額的規(guī)則及內(nèi)容的同時(shí)，才能著手編制。房地產(chǎn)工程預(yù)算依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地時(shí)開(kāi)始，地價(jià)、資金利息等都得計(jì)入成本，而建筑工程的建設(shè)的預(yù)算在整個(gè)項(xiàng)目一般是大頭，也是可控的因素。與其他商品的開(kāi)發(fā)相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大、耗力多、周期長(zhǎng)、高贏利、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)在人們的生活中占居越來(lái)越重要的地位，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，時(shí)代越進(jìn)步，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的范圍越廣，程度越深，內(nèi)容越豐富。而在中間過(guò)程中，工程預(yù)算起著相當(dāng)重要的位置。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)用成本預(yù)算分析的方法，分析各項(xiàng)資金運(yùn)用情況，核實(shí)預(yù)算是否與實(shí)際接近，能否控制成本分析的目的是總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，找出差距和原因，為改進(jìn)以后工作提供依據(jù)。運(yùn)用價(jià)值工程可以保證工期，保證工程質(zhì)量，更有效的控制成本，取得更好的建設(shè)方案，贏得客戶(hù)好評(píng)。

價(jià)值工程（ValueEngineering簡(jiǎn)稱(chēng)VE），也稱(chēng)價(jià)值分析（Value Analysis，簡(jiǎn)寫(xiě)VA），是指以產(chǎn)品或作業(yè)的功能分析為核心，以提高產(chǎn)品或作業(yè)的價(jià)值為目的，力求以最低壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品或作業(yè)使用所要求的必要功能的一項(xiàng)有組織的創(chuàng)造性活動(dòng)，有些人也稱(chēng)其為功能成本分析。價(jià)值工程涉及到價(jià)值、功能和壽命周期成本等三個(gè)基本要素。價(jià)值工程是一門(mén)工程技術(shù)理論，其基本思想是以最少的費(fèi)用換取所需要的功能。價(jià)值工程把“價(jià)值”定義為：“對(duì)象所具有的功能與獲得該功能的全部費(fèi)用之比”，即

V=F/C式中，V為“價(jià)值”，F(xiàn)為功能，C為成本。

價(jià)值V：指對(duì)象具有的必要功能與取得該功能的總成本的比例，即效用或功能與費(fèi)用之比。公式為V=F/C。

功能F：指產(chǎn)品或勞務(wù)的性能或用途，即所承擔(dān)的職能，其實(shí)質(zhì)是產(chǎn)品的使用價(jià)值。

成本C：產(chǎn)品或勞務(wù)在全壽命周期內(nèi)所花費(fèi)的全部費(fèi)用，是生產(chǎn)費(fèi)用與使用費(fèi)用之和。

價(jià)值工程活動(dòng)的全過(guò)程，實(shí)際上是技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策的過(guò)程，其基本程序是：

①選擇價(jià)值工程對(duì)象。選擇的具體原則是：a.從產(chǎn)品構(gòu)造方面看，選擇復(fù)雜、笨重、材貴性能差的產(chǎn)品;b.從制造方面看，選擇產(chǎn)量大、消耗高、工藝復(fù)雜、成品率低以及占用關(guān)鍵設(shè)備多的產(chǎn)品;c.從成本方面看，選擇占成本比重大和單位成本高的產(chǎn)品;d.從銷(xiāo)售方面看，選擇用戶(hù)意見(jiàn)大、競(jìng)爭(zhēng)能力差、利潤(rùn)低的產(chǎn)品;e.從產(chǎn)品發(fā)展方面看，選擇正在研制將要投放市場(chǎng)的產(chǎn)品。選擇的具體方法有：重點(diǎn)選擇法、百分比法、產(chǎn)品生命周期法等。

②收集有關(guān)情報(bào)。收集的情報(bào)資料，包括該企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、經(jīng)營(yíng)方針、生產(chǎn)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)效果的資料，以及各種經(jīng)濟(jì)資料和歷史性資料，最后進(jìn)行系統(tǒng)的整理，去粗取精，加以利用，尋找評(píng)價(jià)和分析的依據(jù)。

③進(jìn)行功能分析。功能分析是對(duì)產(chǎn)品，對(duì)產(chǎn)品的部件、組件、零件或是對(duì)一項(xiàng)工程的細(xì)目，系統(tǒng)地分析它們的功能，計(jì)算它們的價(jià)值，以便進(jìn)一步確定價(jià)值工程活動(dòng)的方向、重點(diǎn)和目標(biāo)。功能分析是價(jià)值工程的核心和重要手段，主要包括以下幾方面：a.明確對(duì)分析對(duì)象的要求;b.明確分析對(duì)象應(yīng)具備的功能;c.進(jìn)行功能分類(lèi)，并進(jìn)一步把功能明確化和具體化;d.確定功能系統(tǒng)，繪制功能系統(tǒng)圖，把功能之間的關(guān)系確定下來(lái);e.進(jìn)行功能評(píng)價(jià)，以便確定價(jià)值工程活動(dòng)的重點(diǎn)、順序和目標(biāo)（即成本降低的期待值）等。

④提出改進(jìn)設(shè)想，擬訂改進(jìn)方案。

⑤分析與評(píng)價(jià)方案。常用的方案評(píng)價(jià)方法有：優(yōu)缺點(diǎn)列舉法、打分評(píng)價(jià)法、成本分析法、綜合選擇法等。

⑥可行性試驗(yàn)。一方面驗(yàn)證方案選擇過(guò)程中的準(zhǔn)確性，發(fā)現(xiàn)可能發(fā)生的誤差，以便進(jìn)一步修正方案;另一方面從性能上、工藝上、經(jīng)濟(jì)上證明方案實(shí)際可行的程度。

⑦檢查實(shí)施情況，評(píng)價(jià)價(jià)值工程活動(dòng)的成果。

在工程預(yù)算與價(jià)值理論的分析問(wèn)題時(shí)要避免一般化，概念化，要作具體分析。（1）收集好一切可用的資料。（2）使用最好、最可靠的情報(bào)。（3）找出障礙，克服障礙。（4）充分發(fā)揮專(zhuān)家的作用。（5）最大效益的使用每一分錢(qián)。等等。項(xiàng)目的成本受設(shè)計(jì)和說(shuō)明要求的影響。在完成最后設(shè)計(jì)之前，建筑師或者工程師應(yīng)該仔細(xì)考慮在建設(shè)項(xiàng)目匯總可能采用的方法和設(shè)備。應(yīng)該拒絕那些會(huì)增加成本，但不會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)效益的要求。對(duì)于建筑師或者工程師的最后決定，應(yīng)該結(jié)合施工方法和成本進(jìn)行合理理解。舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，在同一個(gè)項(xiàng)目中，層高3.3米與層高3.6米的工程造價(jià)相差約為單方工程造價(jià)的1.5%。還有在選擇戶(hù)型上面，因同一單元建不同戶(hù)型影響預(yù)算，而在銷(xiāo)售時(shí)的銷(xiāo)售收入與戶(hù)型的市場(chǎng)需求息息相關(guān)，一居室可售41萬(wàn)元，兩居室可售60萬(wàn)元，三居室可售76萬(wàn)元，收入與成本構(gòu)成價(jià)值工程分析數(shù)據(jù)。

工程預(yù)算在房地產(chǎn)建筑價(jià)值工程中的運(yùn)用是可行，有效的。價(jià)值工程中的功能與成本是相輔相成的，而工程預(yù)算的成果是確定合理的成本，合理有效的運(yùn)用，可以提高房地產(chǎn)建筑質(zhì)量，更加滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。