房地產項目開發設計階段的成本管理

邵春雷

青島涌泰置業有限公司

摘要：為了提高設計的質量，提升速度，調控設計階段的資金投入進而把控整個項目的成本，獲得市場的核心競爭力。文章從實際數據分析控制該階段成本的必要性，并重點剖析了其中的主要影響因素，結合實際了提出改良計策以及相關的建議，以幫助房地產開發行業建立一個較為完善的管理體系。

關鍵詞：房地產開發;設計階段;成本控制;管理

據市場數據顯示，雖然進行設計的費用比重在整個的開發項目成本中僅僅占據五十分之一，但是其影響在整體的比重中卻超過了四分之三，這足以顯示出這一階段對于整體項目成本控制的重要性。而對于設計階段的投入不單單是指直接意義上對于設計所支付的金額，還包含它在后期對總計成本的影響。面對房地產行業市場變幻莫測的局面，國內的很多企業已經不可以再只是簡單追求高利潤，將其作為發展目標。尤其開發設計是一個將圖紙變現的過程，因此能否合理地控制項目的開發成本一定程度上決定了該企業能否在激烈的競爭市場中站穩腳跟，成為最終的贏家。

一、房地產項目開發設計階段成本控制管理的影響因素

（一）設計各階段費用

開發設計的整個過程首先是從確立概念開始的，接著便是進行規劃以及方案的設計，然后經過調整后進入施工圖階段，最后進入對于景觀風格的確定以及室內裝修設計。整個過程都是需要源源不斷的資金投入，要做到控制開發成本，均可以從選材以及設計方案的優化性等方面進行資金控制。譬如，國內某個項目在進行概念設計的階段時，其所選用的材料單方造價要比市場的平均價格多10元，當然對于較小的項目，其成本投入的差異可能無法引起重視，但是倘若規模大到了30萬平方米，那么它的設計成本就將會高出300萬元。而這僅僅是前面所提到眾多步驟之一，試想這種情況在其他階段也出現了，那么這無疑是一筆巨大的額外投入。因此，房地產企業只有整個設計階段進行成本控制，才能從整體獲得更多利潤。

（二）項目造價

眾所周知，建筑結構類似于骨架是一個有著支撐作用的體系，它由基礎、柱、墻體、梁、樓板、屋面板等部分組成。而在進行結構設計的時候，其實施的合理性則會影響到材料的選用以及使用材料的數量。建筑材料費往往是一筆很大的投入，它占據占總成本的六到七成，因而對這些構件在選材的過程就是其實就是決定了對于成本的投入，這也是項目成本控制中必須要考慮的因素。而同樣，在房地產開發行業，對于總體的規劃和建筑物格局的把控、選用什么樣的建筑材料以及對園林的植被品種的選擇等均是影響項目成本的主要元素，任一因素一旦出現不可控，都會造成無法預料的后果進而增加總體的成本投入。因此，不放過設計的任何細枝末節，減少不必要的經濟損失才是關鍵。

二、控制建議

（一）清晰定位產品

在設計階段初期，倘若房地產企業沒有對自身產品有精確的定位，那么在后期項目的實施過程中就會有產生很多變數，以至于增加一些不可預測的風險，從而大大增加了設計成本。可以這樣進行比喻，產品定位就像是整個項目的基石，它在一定程度上決定了整個項目的發展趨向。開發商要想在最短的時間并以較高的價格銷售樓盤，贏得市場的青睞，就必須得把握目標客戶的層次以及愛好，提出一個好的規劃概念，確立清楚的新品定位。而且這樣既能降低前期不必要的成本投入，也能在后期盡快得到項目的收益反饋，從而使項目的銷售風險降低。

（二）完善招投標制度

在招標的過程中，房地產企業應權衡建筑與經濟方案，堅守原則，將較為分散的各個環節的工作內容由支離破碎的碎片變為統一的整體，并形成具體的限制條件，設立相應的標準，進而挑選出適合于自身項目開發并且有能力承擔招標項目的供應商。而在評標過程中，發起企業則應該仔細分析投標供應商對該項目的整體布局的把握，并以此選擇出一批最為適合己方公司未來銷售的設計方案，然后結合現實市場調查，在比較成本之后，再選擇最佳的方案進行施工圖的設計。

（三）重視設計成果的質量和進度

在實際工程中，隨著設計圖的通審，一個工程的投入成本基本也都會隨之確定。因此，若是想要較少資金的投入，就應該從源頭進行改進。在保證絕對滿足項目所需功能的前提下，適度的改良設計可以在很大程度地減少整個工程的成本。結合實踐，初始的開發設計不僅影響著成本，還會影響工程項目的開發周期，因而，房地產企業在最初應選擇有能力的設計公司，確保項目初期成果的高質量，從而可以避免因未通過圖審而返工所帶來的經濟損失。因此，雙方協議的付款條件還應對設計成果的質量作出明確的要求，可以提出在圖紙通過審批后再付款的要求。此外，還應對設計成果提交的時間有所明確規定，精準規劃設計周期，減少對于項目開發進度的影響。

（四）加強圖審以及提高成本核算

現在大多數企業在向設計單位支付費用的時候都是按照《工程勘察設計取費標準》，這樣一來也就形成設計費會隨著項目成果的造價的升高而水漲船高的現象。但是最容易被人忽略的是，在這種固定思維下，過分強調對設計費用的限制有可能會導致出現墨守成規的設計，這就失去了設計的意義。也因此，開發者有可能失去對整個項目的成本控制，甚至會導致產品定位在后期的一變再變。

因此，管理人員應從多方面進行成本分析，比如從結構選材以及平面布局等方面與建筑師保持有效溝通，以便得到更為優化的方案。與此同時，管理者要評估審查整個設計方案的計算過程，杜絕人為失誤，加強對設計圖和設計費的核算水平。需要值得一提的是，目前限額設計已經在國內的部分房地產開發行業開始試行，它的優勢在于已經對資金投入劃出了范圍，做出了規劃的大前提。由此，加強對于它的管理更有助于控制設計資金的投入，同時將已經商定的設計造價作為前提也會在一定程度上鎖定產品定位，減少可變因素，縮短開發周期，并節約了成本投入。

三、結語：

綜上所述，設計這一階段在項目的整個開發中起到了不容忽視的作用，而對于該階段的控制不僅需要甲方的主要引導，還需要設計單位與造價部門以及工程監理單位有效配合才能從容地完成。而從大局出發，該行業的管理高層更應該順應國家政策，堅持科學可持續發展的理念，落實對于設計全階段資金投入的內部控制。只有建立起完善的管理體系，深入到內部的方方面面，全面把控資金去向并且合理配置資源，做到不浪費一分錢，才能夠推動產業的突破創新。從而獲取更多的經濟收益，增強企業的中堅力量，在市場中占得一席之地。

參考文獻：

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