淺談房地產(chǎn)招標(biāo)采購的管理措施

趙剛

中鐵十五局集團東來地產(chǎn)開發(fā)有限公司

摘要：房地產(chǎn)招標(biāo)采購是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)中重要的一個環(huán)節(jié)，關(guān)系到房地產(chǎn)項目的順利實施及成本控制。在競爭日趨激烈的房地產(chǎn)市場，如何搞好房地產(chǎn)招標(biāo)管理也是每個房地產(chǎn)企業(yè)比價關(guān)心的一個重要問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);招標(biāo)采購;成本控制;管理措施

隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭的日益激烈，投資成本控制成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的重點。招標(biāo)采購是投資成本控制的首要環(huán)節(jié)。本文就如何讓招標(biāo)采購機制充分發(fā)揮成本管控作用提出幾點個人意見。

筆者認(rèn)為搞好招標(biāo)采購管理，可以從以下幾方面做起：

一、做好招標(biāo)采購工作，要建立規(guī)范的招標(biāo)采購制度。

當(dāng)前招投標(biāo)活動中存在一些突出問題，如：招標(biāo)管理工作力度不夠，有的公司不愿意招標(biāo)或規(guī)避招標(biāo)，招標(biāo)不規(guī)范或不公正;招投標(biāo)中存在不正當(dāng)交易和嚴(yán)重腐敗現(xiàn)象。為了避免這些突出問題，招標(biāo)應(yīng)從制度上規(guī)定招標(biāo)的范圍、招標(biāo)的程序及流程、招標(biāo)管理機構(gòu)及職責(zé)分工等方面做出詳細(xì)規(guī)定，應(yīng)該招標(biāo)的就必須招標(biāo)。制定招標(biāo)采購制度及相關(guān)流程：建立健全招標(biāo)采購制度及招標(biāo)采購標(biāo)準(zhǔn)化流程;建立評標(biāo)專家?guī)欤òㄔu標(biāo)專家抽取辦法）;建立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組、評標(biāo)小組/競爭性談判小組及監(jiān)督小組。公平、公開、透明招標(biāo)制度，才會使更多的供應(yīng)商或分包商參與進來。規(guī)范的招標(biāo)制度也防止暗箱操作，減少人為因素增加成本。

二、做好招標(biāo)采購工作，要加強前期工作市場調(diào)查工作。

招標(biāo)單位進行某個項目招標(biāo)前，應(yīng)組織人員進行市場調(diào)查，主要是了解需要招標(biāo)項目的市場價格、合格的分包商等情況。通過市場調(diào)查，了解市場價格，開標(biāo)后價格談判時就會有的放矢。房地產(chǎn)行業(yè)有很多是邀請招標(biāo)或公開招標(biāo)，通過市場調(diào)查，可以了解更多的分包商，同時通過介紹企業(yè)相關(guān)情況也可以讓潛在的分包商了解企業(yè)的相關(guān)情況，增加相互之間的信任。分包商相信企業(yè)的實力、信譽后，更加愿意參與投標(biāo)，也會報出合理的投標(biāo)價格。更多的分包商參與投標(biāo)，競爭就會更激烈，投標(biāo)價格就會對招標(biāo)企業(yè)更有利。

三、做好招標(biāo)采購工作，要加強工程量清單及控制價的編制。

作為招標(biāo)用的工程量清單計價的編制過程可以分為兩個階段：工程量清單的編制和編制招標(biāo)控制價。工程量清單主用于投標(biāo)單位投標(biāo)報價，控制價是招標(biāo)單位結(jié)合工程具體情況編制的招標(biāo)工程的最高投標(biāo)價格。工程量清單計價模型的成本構(gòu)成包括分部分項工程費、措施費、其他工程費、規(guī)費和稅金。工程量清單是招標(biāo)文件的重要組成部分，是編制投標(biāo)控制價和投標(biāo)報價的直接依據(jù)之一。工程量清單編制清單項目不完善、漏項，會導(dǎo)致成本增加，進而會導(dǎo)致成本失控。工程量清單的編制應(yīng)從以下幾個方面著手：熟悉工程量清單施工的基本數(shù)據(jù)，如工程施工圖、工程質(zhì)量施工技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和驗收規(guī)范等;嚴(yán)格按照《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》的要求進行編碼;描述項目特征要全面、準(zhǔn)確;嚴(yán)格按照《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》的工程量計算規(guī)則計算工程量。控制價的編制工作需要做好以下幾方面工作：分部分項工程費需嚴(yán)格按照工程量清單的項目特征描述進行組價，工作內(nèi)容考慮完善;措施費用要完整;控制價編制完成后要進行復(fù)核。

四、做好招標(biāo)采購工作，要提高招標(biāo)文件的編制質(zhì)量。

招標(biāo)文件全面準(zhǔn)確地反映了招標(biāo)的內(nèi)容和要求，招標(biāo)文件的主要內(nèi)容包括：第一部分有招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書、投標(biāo)人須知、評標(biāo)方法、投標(biāo)文件格式等，主要闡述招標(biāo)項目的工程概況、招標(biāo)的要求、投標(biāo)標(biāo)文件格式等;第二部有工程量清單、設(shè)計圖紙、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求、合同條款等，這部分不僅是招標(biāo)活動的主要依據(jù)，也是合同文件的重要內(nèi)容，對投標(biāo)人和中標(biāo)人具有約束力;第三部是供投標(biāo)人了解和分析招標(biāo)項目相關(guān)參考資料的參考資料。只有在招標(biāo)文件的格式和內(nèi)容符合規(guī)范的情況下，才能成為合格的招標(biāo)文件。招標(biāo)文件文件易出現(xiàn)錯誤有以下及幾種情況：投標(biāo)人資格要求不明確;投標(biāo)報價要求不明確;評標(biāo)辦法不合理;付款方式不合理。想要做好招標(biāo)文件的編制工作一定要堅持遵守公正、公開、透明的原則，在整個過程中不能運用任何手段排斥任何潛在的的投標(biāo)人。嚴(yán)格控制招標(biāo)文件的要點內(nèi)容，必須直觀、清楚的反映出整個工程的規(guī)模、性質(zhì)和對技術(shù)、質(zhì)量方面要求等，保證整個招標(biāo)文件的準(zhǔn)確性與完整性。

五、做好招標(biāo)采購工作，要加強招標(biāo)采購計劃管理及供應(yīng)商管理。

招標(biāo)采購計劃是招標(biāo)工作的第一步，有招標(biāo)計劃就可以根據(jù)工程進度合理安排招標(biāo)工作時間，合理的時間保證是招標(biāo)成功的關(guān)鍵。招標(biāo)計劃應(yīng)包括招標(biāo)項目名稱、招標(biāo)時間、進場時間、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)提供時間等內(nèi)容。有不少項目公司就因沒招標(biāo)計劃，時間安排不合理，招標(biāo)時錯誤百出或耽誤工期。做好招標(biāo)計劃管理，要做好以下幾方面：要編制招標(biāo)采購計劃并及按時調(diào)整，編制公司年度招標(biāo)采購計劃，制定項目年度招標(biāo)計劃報審制度;根據(jù)現(xiàn)場施工進度調(diào)整招標(biāo)采購計劃，保證招標(biāo)計劃與現(xiàn)場進度相匹配。加強供應(yīng)商管理，可以幫助公司選取優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商。加強供應(yīng)商管理，同供應(yīng)商建立長期互惠合作關(guān)系，可以促使供應(yīng)商保證質(zhì)量、信守合同和提高服務(wù)水平，同還可以降低成本。供應(yīng)商制定采購及供應(yīng)商管理制度及評價體系應(yīng)做好以下幾方面：建立健全供應(yīng)商選擇、合格供應(yīng)商資源庫和供應(yīng)商評價體系;定期對供應(yīng)商進行評價，確保供應(yīng)商提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

六、做好招標(biāo)采購工作，要加強合同管理工作。

招標(biāo)完成后，就需要簽訂合同，合同質(zhì)量的高低關(guān)系到招標(biāo)的最終成敗。為了提高合同管理的質(zhì)量，我們可以從以下幾方面入手：①建立合同管理制度及相關(guān)流程：建立健全合同管理制度;建立合同評審制度;建立相關(guān)的履約評價制度;對公司合同履行情況實行統(tǒng)一監(jiān)督和管理并不定期檢查。②編制標(biāo)準(zhǔn)化合同范本，減少人為失誤。③建立合同存檔制度，對各項目公司合同進行分類歸檔;建立合同臺賬并定期更新。④對合同管理人員進行培訓(xùn)，提高合同管理人員的業(yè)水平。

七、結(jié)語：

通過加強招標(biāo)采購的制度化、流程化管理，充分發(fā)揮市場競爭機制，按照合理的低價、高性價比的原則選擇合適的供應(yīng)商和承包商，達(dá)到控制好房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本的目的，可有效的保證了房地產(chǎn)項目的質(zhì)量、工期、安全和效益。

參考文獻：

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