新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道探析

穆瑞彬 周喜悅

摘 要：中國(guó)居民傳統(tǒng)的思想是以安家置業(yè)作為成功的基本條件，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們物質(zhì)生活水平的提高，應(yīng)該擁有一套屬于自己的房產(chǎn)的思想更加在百姓的心中根深蒂固。在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，房地產(chǎn)漸漸成為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)支柱，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)向好。房產(chǎn)價(jià)值迅速增值，往往一套房產(chǎn)在一年內(nèi)可以增值1倍，使百姓心中始終持有投資房產(chǎn)是最好的投資方式的理念。房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆催生了大量房地產(chǎn)商涌入市場(chǎng)，大規(guī)模的購(gòu)地建樓，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了黃金十年。但是由于土地獲取價(jià)格不斷升高，以及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期投入資金較高，房地產(chǎn)商往往無(wú)法依靠自有資金進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，實(shí)踐操作中普遍選擇向銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，解決資金問(wèn)題?，F(xiàn)階段，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀存在著較大的問(wèn)題，本文首先結(jié)合了新形勢(shì)背景下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道的必要性，分析了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的現(xiàn)狀以及存在的一些問(wèn)題，闡述了在新形勢(shì)背景下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道的選擇，最后提出了拓展房地產(chǎn)多元化融資渠道的應(yīng)對(duì)對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 新形勢(shì) 多元化 資渠道 問(wèn)題 選擇 應(yīng)對(duì)對(duì)策

一、新形勢(shì)背景下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的現(xiàn)狀以及存在的問(wèn)題

1.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道現(xiàn)狀

經(jīng)相關(guān)的數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，自2013年以來(lái)，我國(guó)已經(jīng)有60%以上的人選擇購(gòu)房，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的到位資金多達(dá)12萬(wàn)多億元，至今為止每年都呈遞增的趨勢(shì)。然而這些資金的組成中，有80%都來(lái)自國(guó)內(nèi)的貸款，每年也在呈遞增的趨勢(shì)，由此可知，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)大部分的資金都是來(lái)自于國(guó)內(nèi)銀行的貸款，而購(gòu)房者依據(jù)國(guó)家的政策，采取個(gè)人按揭的方式，根據(jù)自己的征信向銀行貸款，最長(zhǎng)時(shí)間可以多達(dá)30年，只需要每年向銀行還一部分錢并且支付相應(yīng)的利息即可。房地產(chǎn)項(xiàng)目由于開(kāi)發(fā)及銷售周期較長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要大量資金，因此也選擇向銀行等金融機(jī)構(gòu)融資，整體房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行信貸的依賴程度已經(jīng)高達(dá)80%以上。

2.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)作為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)支柱型的產(chǎn)業(yè)，自然受到了國(guó)家的高度重視，國(guó)家從中獲取的稅收也是不可估量的。但是作為房地產(chǎn)企業(yè)，考慮到現(xiàn)金流流轉(zhuǎn)等因素，本身是拿不出這么多的自有資金來(lái)支付土地價(jià)款和開(kāi)發(fā)建設(shè)資金的，大多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都是選擇通過(guò)多種渠道進(jìn)行融資，但渠道仍然相對(duì)較少，最主要的方式還是通過(guò)銀行貸款的方式，但是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資存在著以下兩點(diǎn)問(wèn)題：①傳統(tǒng)的銀行貸款受政策影響較大，無(wú)法及時(shí)到位。房地產(chǎn)行業(yè)作為一種資金密集型的產(chǎn)業(yè)，對(duì)于資金量的需求大。根據(jù)各地政策不同，普遍均在取得兩證時(shí)已開(kāi)始進(jìn)行土建施工等，房地產(chǎn)公司需要前期墊付大量資金。同時(shí)，隨著房?jī)r(jià)的上漲，拿地成本不斷上升，這使房地產(chǎn)公司前期資金壓力加劇，但銀行資金需要取得四證后方可發(fā)放，由于取得四證時(shí)間較長(zhǎng)，房地產(chǎn)公司很難在銀行及時(shí)取得貸款。同時(shí)，近年來(lái)國(guó)家政府多次對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款提出的風(fēng)險(xiǎn)警示，將銀行存款的準(zhǔn)備金率逐漸上調(diào)，逐步提高對(duì)房地產(chǎn)貸款的手續(xù)要求，壓縮、控制銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投放比例。在較少的城市房地產(chǎn)公司可以在未取得全部手續(xù)時(shí)銷售房屋，通過(guò)個(gè)人購(gòu)買者的資金實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流。在鼓勵(lì)購(gòu)房的城市也出現(xiàn)了貸款的優(yōu)惠，個(gè)別城市甚者出現(xiàn)首套房7折優(yōu)惠的福利，融資成本與理財(cái)收益實(shí)現(xiàn)倒掛，房地產(chǎn)公司通過(guò)這種方式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盤活。但各個(gè)城市的普遍要求仍然為開(kāi)發(fā)商取得預(yù)售或現(xiàn)房銷售許可證后才可以開(kāi)始銷售房屋，且隨著國(guó)家政策的調(diào)整，逐步加強(qiáng)了各城市的銷售要求，提高了購(gòu)房資格及貸款利率。一些大城市也興起了退房的熱潮，房地產(chǎn)公司出現(xiàn)危機(jī)，房地產(chǎn)公司在融資及房屋的銷售方面陷入困境;②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款到期后無(wú)通暢的融資渠道進(jìn)行再融資。從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商始終無(wú)法脫離從銀行進(jìn)行融資的這種模式，只有這樣的方式才能滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于大量資金的需求。但如已經(jīng)均被驗(yàn)收具備可售條件的現(xiàn)房商品房出現(xiàn)空置的狀態(tài)，長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行積壓，無(wú)法及時(shí)在貸款到期前進(jìn)行變現(xiàn)，將出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)近年來(lái)我國(guó)金融領(lǐng)域的數(shù)據(jù)情況顯示，資本市場(chǎng)的規(guī)模在逐漸的縮小，一些企業(yè)的融資渠道慢慢的演化成直接融資的方式，雖然現(xiàn)階段我國(guó)的直接融資市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)較為迅速，但是在短時(shí)間內(nèi)仍然無(wú)法改變房地產(chǎn)企業(yè)以間接融資方式為主的主要格局。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以利用空置資產(chǎn)進(jìn)行住宅房屋資產(chǎn)證券化，即可實(shí)現(xiàn)有效開(kāi)拓了新的融資渠道，降低了房屋滯銷無(wú)法償還到期貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

因此，面對(duì)這樣的市場(chǎng)形勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更應(yīng)管控好自身的現(xiàn)金流，優(yōu)化項(xiàng)目手續(xù)取得時(shí)間，通過(guò)與各大金融機(jī)構(gòu)合作，嘗試新的融資方式，開(kāi)拓多種融資渠道。

二、新形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道的選擇

1.私募股權(quán)融資

自上個(gè)世紀(jì)以來(lái)，美國(guó)經(jīng)歷了全國(guó)儲(chǔ)蓄和貸款行業(yè)的崩潰和瓦解，房地產(chǎn)的私募股權(quán)基金就隨之而誕生了。私募股權(quán)房地產(chǎn)投資基金通常情況下是一些基金公司發(fā)行的一些證券收益的憑證，這可以幫助一些需要融資的人募集資金，最后基金公司將這些獲得的資金交由專門的投資管理的運(yùn)作的人進(jìn)行運(yùn)作。這些投資的管理者就是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將這些資金全部投入到房屋的建設(shè)當(dāng)中去，通過(guò)相應(yīng)的資本增值而獲得相應(yīng)的收益。這樣的方法不但能夠有效、科學(xué)的幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商募集大量的資金，并且使得投資者也能獲得許多的收益，這在一定程度上實(shí)現(xiàn)了雙贏。實(shí)際上，私募股權(quán)基金的投資周期相對(duì)比較長(zhǎng)，正好符合了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，由于這些資金主要是來(lái)源于長(zhǎng)期的投資，這些投資者基本上都是由養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)公司以及相應(yīng)的政府機(jī)構(gòu)組成的，與一定的保障。近年來(lái)，我國(guó)頒布并且已經(jīng)實(shí)施了《合法企業(yè)法》，為我國(guó)私募股權(quán)基金打下了堅(jiān)實(shí)的法律基礎(chǔ)，為私募股權(quán)基金的發(fā)展提供了法律支持，因?yàn)樵谶@個(gè)法律內(nèi)中融入了大量有限的合法方式，但是由于承擔(dān)責(zé)任的人是無(wú)限的合伙人，并且還需要將出資人分配的利潤(rùn)分配給合伙協(xié)議，這就為資本的合理退出創(chuàng)造了有利的條件。盡管私募股權(quán)基金存在著許多的問(wèn)題，但是對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)仍然具有很大作用，私募股權(quán)基金區(qū)別于銀行等融資機(jī)構(gòu)的信貸資金，它受銀監(jiān)局監(jiān)管相對(duì)較小，由于資金直接投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的股權(quán)或者進(jìn)行明股實(shí)債，因此資金用不受限制，可以有效解決項(xiàng)目的拿地資金、資本金及在手續(xù)不齊時(shí)支付工程款。私募股權(quán)基金由于投資股權(quán)，因此也伴隨著一定的風(fēng)險(xiǎn)，但高風(fēng)險(xiǎn)與高收益并存，他的收益要遠(yuǎn)高于銀行儲(chǔ)蓄的的利息收益。但是現(xiàn)今社會(huì)中，由于私募基金發(fā)展歷程較短，大多數(shù)的人不相信社會(huì)中的一些理財(cái)機(jī)構(gòu)，認(rèn)為他們都存在一些非法集資情況，都選擇將錢存至銀行當(dāng)中，如能解決該問(wèn)題，私募股權(quán)基金將成為一個(gè)有效補(bǔ)充房地產(chǎn)行業(yè)資金的較好的方式。

2.房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托主要是起源于美國(guó)，在美國(guó)的房地產(chǎn)信托資金主要采取的是公司或者是信托的組織形式，通常是需要集合多個(gè)投資者，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行投資或者是收購(gòu)一些持有收益類的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)。最為常見(jiàn)的就是一些寫字樓、公寓、商務(wù)中心和酒店等等，這些股票一般都是在證券市場(chǎng)上進(jìn)行交易的。根據(jù)有關(guān)的數(shù)據(jù)顯示，在美國(guó)的大部分的商業(yè)類型的房地產(chǎn)都以房地產(chǎn)信托形式進(jìn)行融資，然而房地產(chǎn)信托同樣也占據(jù)著相關(guān)的機(jī)構(gòu)投資者所持有的房地產(chǎn)份額。由此可知，此類的房地產(chǎn)信托的模式對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有巨大的推進(jìn)作用，各個(gè)國(guó)家都選擇將這個(gè)比較適用的模式引入到國(guó)內(nèi)實(shí)行，我國(guó)同樣也不例外。房地產(chǎn)信托引進(jìn)的初期，我國(guó)房地產(chǎn)信托的規(guī)模并不是很大，但是在這整個(gè)市場(chǎng)中的發(fā)展空間巨大的。近年來(lái)，多元化的發(fā)展趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托市場(chǎng)，并且占據(jù)著重要的地位，最主要是置業(yè)購(gòu)買信托、債權(quán)信托、股權(quán)型信托、資金貸款型信托等等，并且這些種類的信托募集資金可達(dá)數(shù)億至數(shù)十億元。信托資金的用途寬泛，受監(jiān)管影響相對(duì)較小，可以有效解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于房屋滯銷所應(yīng)導(dǎo)致的無(wú)法按時(shí)償還銀行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款的問(wèn)題，延長(zhǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷售房屋的時(shí)間。

3.現(xiàn)房商品房證券化

在當(dāng)前的社會(huì)背景下，我國(guó)所推行的現(xiàn)房商品房證券化的條件已經(jīng)初步具備，在這其中有力的條件主要包含：①可以借鑒國(guó)際中房地產(chǎn)證券化的成功經(jīng)驗(yàn);②國(guó)內(nèi)具有巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)且現(xiàn)房持續(xù)增加;③我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)在突飛猛進(jìn)的發(fā)展;④我國(guó)的證券市場(chǎng)已經(jīng)初步的走向成熟與發(fā)展，如果政府對(duì)入市的一些產(chǎn)品條件放低的情況下，這也就意味著我國(guó)的證券市場(chǎng)已經(jīng)逐漸的走向成熟;⑤相應(yīng)的制度條件目前已經(jīng)逐漸的走向成熟，例如生活中的銀行、證券以及個(gè)別地區(qū)房地產(chǎn)領(lǐng)域的法律體系機(jī)構(gòu)已經(jīng)初步的建成，這就意味著現(xiàn)房商品房證券化存在于法律的環(huán)境下，受到法律的保護(hù)，同時(shí)在一定程度上有利于促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)范化的發(fā)展。我國(guó)目前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的有效推廣，即CMBS。該種產(chǎn)品的推廣有效的盤活了商業(yè)物業(yè)持有者的資產(chǎn)，增加了持有者的現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)的有效再融資，為資產(chǎn)持有提供了資金的靈活性?，F(xiàn)房商品房具有一定的市場(chǎng)價(jià)值且價(jià)值相對(duì)平穩(wěn)，隨著二胎政策的放開(kāi)，我國(guó)的商品房的需求量仍然可期。同時(shí)，為了解決部分人群居住問(wèn)題國(guó)家推行了公租房政策，解決無(wú)法購(gòu)房的問(wèn)題。如能通過(guò)法律手段將發(fā)行的產(chǎn)品附加一定時(shí)間居住的權(quán)利，該模式將具有極大的可行性。將閑置的現(xiàn)房商品房進(jìn)行資產(chǎn)證券化，發(fā)行產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)不但可以解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的再融資問(wèn)題，更可以使證券產(chǎn)品的購(gòu)買者有機(jī)會(huì)享受相應(yīng)的一定時(shí)間的居住權(quán)利，這與國(guó)家推行的公租房政策相呼應(yīng)。如能打通該融資渠道，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將會(huì)具有極強(qiáng)的再融資能力，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)新的機(jī)遇。

三、拓展房地產(chǎn)多元化融資渠道的對(duì)策

1.根據(jù)企業(yè)的需求情況選擇合適的融資渠道

對(duì)于不同的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，融資的目的是不同的，對(duì)于需要進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的且手續(xù)齊全的項(xiàng)目可以向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款，能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)在成本較低的情況下獲得資金支持。對(duì)于房地產(chǎn)公司需要項(xiàng)目資本金或者在四證不齊的情況下需要資金支持時(shí)，可以選擇引入私募股權(quán)的融資方式以及供應(yīng)鏈融資等方式。其中，此私募股權(quán)融資資金使用時(shí)間較長(zhǎng)且不受手續(xù)的限制，可以有效的支持房地產(chǎn)企業(yè)在銀行資金無(wú)法到位情況下需要支付工程費(fèi)的需求。同時(shí)，當(dāng)項(xiàng)目取得四證后可以用銀行的貸款置換前期私募股權(quán)融資支付的除資本金外的工程款。當(dāng)房屋建成后出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象無(wú)法及時(shí)回收現(xiàn)金流償還到期的銀行融資時(shí)，可以通過(guò)向信托公司申請(qǐng)融資，置換前期的銀行融資，解決到期的償付壓力。同時(shí)，如能打通現(xiàn)房商品房的直接融資渠道，把閑置的現(xiàn)房商品房進(jìn)行資產(chǎn)證券化，獲得長(zhǎng)期資金，不但可以償還到期債務(wù)，更可以降低償債壓力，緩解企業(yè)的現(xiàn)金流壓力。

2.關(guān)注融資后對(duì)于控股權(quán)的影響

通常情況下，不同的融資情況對(duì)于控股權(quán)都有著不同程度的影響，不同的融資結(jié)構(gòu)對(duì)于控股權(quán)也有著不同的要求。例如上文提到的私募股權(quán)融資在一定程度上會(huì)稀釋控股股東的股份，對(duì)于其控股權(quán)造成一定的影響，如果當(dāng)控股的股東持股具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的時(shí)候，私募股權(quán)融資對(duì)其控制權(quán)的影響就會(huì)比較薄弱。相反，如果當(dāng)控股股東持股失去優(yōu)勢(shì)的時(shí)候，這就意味著私募股權(quán)對(duì)于控制權(quán)的影響就會(huì)比較大，但是目前對(duì)于持股比例具體的數(shù)值是否具備優(yōu)勢(shì)，并沒(méi)有明確的規(guī)定，因此控股的股東只能根據(jù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)判斷股東所持有的股份是否占據(jù)著絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。因?yàn)?，不論是有限?zé)任公司還是股份有限公司中，股東所持有股份的比例，直接影響到股東在開(kāi)發(fā)公司的操盤地位，為了避免因私募股權(quán)融資讓渡股權(quán)而影響到開(kāi)發(fā)公司的經(jīng)營(yíng)管理，可以以協(xié)議的形式對(duì)股東各方的職權(quán)進(jìn)行明確。

3.房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)提升自身實(shí)力來(lái)提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力

現(xiàn)今我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模較大，大量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，要想在如此嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力面前降低融資成本，提高企業(yè)自身的市場(chǎng)份額，首先需要企業(yè)擴(kuò)大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模，創(chuàng)造更大的發(fā)展空間。進(jìn)而在進(jìn)行房地產(chǎn)融資時(shí)能夠獲得更多的操作空間;其次要切實(shí)提高企業(yè)內(nèi)部的管理水平，從財(cái)務(wù)預(yù)算、稅收籌劃以及企業(yè)賬本透明化等方面精簡(jiǎn)企業(yè)機(jī)構(gòu)，將辦事效率最大化、合理化，長(zhǎng)此以往形成良性的企業(yè)運(yùn)作流程;此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要在公司內(nèi)部設(shè)立科學(xué)合理、公平公正的獎(jiǎng)懲機(jī)制和相對(duì)平衡的監(jiān)督管理機(jī)制，增強(qiáng)員工的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，以此來(lái)提高員工的工作熱情，為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展做好鋪墊。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在面臨融資問(wèn)題時(shí)，大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都會(huì)選擇向銀行融資的方式，但是銀行融資存在受政策影響較大，需要手續(xù)齊全方能放款等問(wèn)題，無(wú)法及時(shí)有效的滿足房地產(chǎn)企業(yè)全部需求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該拓寬融資渠道，運(yùn)用好融資工具。在如今復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境下，在出現(xiàn)資本金問(wèn)題、手續(xù)取得不及時(shí)問(wèn)題、房屋出現(xiàn)滯銷無(wú)法到期還貸等問(wèn)題時(shí)選擇恰當(dāng)?shù)娜谫Y方式，搭配使用銀行貸款、信托融資、私募基金融資、房屋資產(chǎn)證券化等產(chǎn)品，解決融資難題，才能使經(jīng)營(yíng)的企業(yè)穩(wěn)健、可持續(xù)的經(jīng)營(yíng)下去，這才是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)目前市場(chǎng)的融資出路。

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