新鄉市主城區城市零售商鋪租金價格空間分析

溫魁潭

摘 要：本文以河南省新鄉市紅旗區、衛濱區、牧野區三區為研究區，對該研究區的沿街零售商鋪租金的價格樣點進行收集，獲得樣點數據，其中包括租金、租約、臨街寬度、臨街深度、建筑面積等，并計算出單位租金。在Arcmap10.2地理信息系統的支持下，采用GIS空間分析技術中的普通克里金插值法（Ordinary，Kriging）。結果顯示將研究區分為三個級別，第一級別為主城區的核心區租金價格范圍在77.21-180.34（單位是元/平方米）、第二級別為40.81-77.21（單位是元/平方米）、第三級別為0-40.81（單位是元/平方米）。通過對等值線、一級租金價格區域、新鄉東區分析得出城市零售商鋪租金價格分析受城市中心轉移的影響，和在調查中遇到的問題及建議，并預測未來新鄉與鄭州城市融合平原新區將出現新的一級租金區域。

1. 研究區域概況

1.1社會經濟條件

新鄉市轄8個縣（新鄉縣、獲嘉縣、原陽縣、延津縣、封丘縣、長垣縣、輝縣市、衛輝市），四個區（衛濱區、紅旗區、牧野區、鳳泉區），全市總人口為614.39萬人，常住人口為576.9萬人，截止到2016年新鄉市城區面積為140.00平方千米，城區人口為76.96萬人。本次的研究對象為新鄉市區的三個區即衛濱區、牧野區、紅旗區。

2.數據處理

2.1樣點數據獲取

2.1.1調查準備

測距儀、樣點調查表、調查人員、新鄉市城市土地定級與基準地價規劃圖、工作證、筆、電腦、Arcgis。

2.1.2劃分調查區域

本次研究區區域是基于2018年新鄉市土地定級和基準地價更新項目中的商業店鋪租金價格調查，因此區域初次劃定為新鄉市市區三個主要行政區。

2.1.3數據收集完畢

為了保證商業店鋪樣點的租金價格能夠反映當地的租金水平，按照以下原則進行篩選： ①所選樣點在形狀、面積、臨街狀況、地價水平等方面具有代表性，其土地開發程度等屬正常水平 ②易于獲取店鋪自身特征因素資料的; ③樣點在地域分布上要盡量均衡、合理的。據此在Arcmap10.2中選取牧野區、衛濱區、紅旗區三個行政區內較為集中的樣點數據，確立了1522個商業租金樣點。

2.2插值分析

本研究采用該插值方法，在Arcmap10.2平臺上進行操作，獲得所需零售商鋪租金的空間分布數據庫。 本次區域選定了紅旗區、衛濱區、牧野區三個區域作為研究區。同時，對上述樣點空間分布數據進行投影轉換，形成了統一的地圖投影（UTM）坐標系統，并將樣點數據較為分散的鳳泉區，以及新鄉市的管轄縣新鄉縣和延津縣的數據樣點進行刪除，并按照行政區圖層保留牧野區、紅旗區、衛濱區三個行政區的面積圖層，并將其他三區外的租金樣點刪除得到上圖的樣點分布圖如上所示，樣點圖上方為牧野區，左下為衛濱區，右下為紅旗區。按照空間分析方法的log變換類型，對其進行了數據轉換，采用OrdinaryKriging插值法，生成結果圖層。

通過普通克里金插值法，選取單位租金字段，獲得大于研究區范圍的圖層，對于該圖層進行表面分析，選擇自然間斷分級法和相等間隔分級法，建立等值區域。然后將兩類結果進行對比，經過對比發現自然間斷分級法得出的分積等值區域，是比較符合該樣點數據等值分布規律，并對此進行重分類，分為三類，中斷值分別為40.8、77.2、180.3，即在選擇等值線得到不同等值間距的零售商鋪租金的等值線，，得到研究區范圍內的三類等值線，并且得到給圖層相應屬性值數據庫。所得結果為：一級為77.2-180.3（單位是元/平方米）、二級為40.8-77.2（單位是元/平方米）、三級為0-40.8（單位是元/平方米）

2.3誤差分析

在得出插值分析結果后1，要進行誤差分析，以判斷插值結果是否可信，在地統計向導，克里金法中在源數據集中選擇調查樣點數據集，數據字段選擇單位租金，在克里金法類型中選擇普通克里金法，在變換類型中選擇無和log變換兩種變換類型進行對比，得到半變異函數，和半變異圖，再講模型進行優化，將各向異性中的True選出，最后得出的誤差。兩種變換類型的結果的正態QQ圖對比：

對上述插值分析結果要進行誤差分析的結果表明： （1）零售商鋪租金的樣點概率分布曲線要經過經對數轉換，其結果接近一條直線，滿足正態分布來得到正確的結果（2）對插值結果進行交叉驗證，其均差為28.87275，均方根為28.3，均方根標準誤差為0.94941，接近于1。因為樣點零售商鋪租金的對數概率分布接近直線，并且其均方根標準誤差又接近于1，所依可以得知該插值分析結果可信。

3.結論和建議

3.1在Arcgis的Geostatistical模塊下，采用Kriging插值，獲得了研究區范圍內的商鋪租金價格等值線。單位租金概率的正態分布和誤差檢驗表明，插值結果能反映租金價格的空間分布。

3.2新鄉市租金價格空間分布規律，通過本文對新鄉東區的研究，可以得到該規律受到城市重心轉移，以及政府等外界因素對城市的影響。通過該樣點數據研究可以對鄭新未來城市融合過程中的商業網址網點，以及居民區選址有研究意義。

3.3采用GIS空間分析技術研究城市商鋪租金分布規律時，需要進一步探討的問題有： 如何考慮各種微觀因素的影響，如店鋪的可見性和可達性，區位因素，人流量，貨品的剛性需求指數等。

3.4在未來新鄉市與鄭州市的城市融合發展過程中，新的平原新區商業網點選址要考慮多種因，根據本文研究新鄉市城市中心和城市副中心所出現的兩個一級租金區域預測平原新區也會出現一級區域。因此在未來的商業網點選址中，以及個人在選取商鋪過程中，建議從不同的影響因素影響下進行綜合考慮得出可靠結論。在城市融合過程中，對于商業網點的建造，要使得影響因子的作用最大化。

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（作者單位：中共湖南省委黨校，湖南 長沙 410000）