淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題及改進(jìn)建議

劉常青

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動受國家宏觀政策的影響較深，資金需求量大。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營存在較多的風(fēng)險。做好內(nèi)部控制工作，是促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的內(nèi)在要求。但企業(yè)經(jīng)營管理層對此普遍認(rèn)識不足，不重視企業(yè)內(nèi)部控制工作的開展。文章結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)特點和管理要求，分析說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建立內(nèi)部控制規(guī)范體系和實施內(nèi)部控制過程中存在的幾個方面的主要問題，并給出相應(yīng)的改進(jìn)建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);內(nèi)部控制規(guī)范體系;問題;改進(jìn)建議

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立內(nèi)部控制規(guī)范體系的重要性

1. 有助于促進(jìn)企業(yè)長期戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的實現(xiàn)

企業(yè)內(nèi)部控制是由企業(yè)董事會、監(jiān)事會、經(jīng)理層和全體員工共同實施的旨在實現(xiàn)控制目標(biāo)的一個過程。實施內(nèi)部控制的最終目標(biāo)就是要促進(jìn)企業(yè)實現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略。

企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范體系的實施，要求決策層在明確企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的前提下，通過分析行業(yè)、市場、宏觀政策變化的可能性及其對企業(yè)的影響程度，由專職的部門或人員進(jìn)行風(fēng)險識別、分析和應(yīng)對。各管理層依據(jù)風(fēng)險管理要求，開展管理工作和風(fēng)險控制工作。

2. 有助于增強企業(yè)應(yīng)對經(jīng)營風(fēng)險的能力

近年來，我國多地出臺房地產(chǎn)調(diào)控新政，企業(yè)面臨的經(jīng)營風(fēng)險進(jìn)一步加大。許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外突破單一的房地產(chǎn)銷售模式，謀求轉(zhuǎn)型和相關(guān)多元化發(fā)展;對內(nèi)加快企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范體系的構(gòu)建并付諸實施，期望以此增強企業(yè)抗風(fēng)險的能力。

房地產(chǎn)屬高風(fēng)險行業(yè)，實施內(nèi)控旨在幫助企業(yè)識別和應(yīng)對各種風(fēng)險。內(nèi)部控制規(guī)范體系作為企業(yè)內(nèi)部的一項重要的管理制度體系，強調(diào)全員參與，能夠規(guī)范企業(yè)各級領(lǐng)導(dǎo)和基層員工的行為，合理保證企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的合法合規(guī)性;確保資金和各項資產(chǎn)的安全完整。

3. 有助于提升管理職能，促進(jìn)業(yè)務(wù)、財務(wù)有效融合

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實際開發(fā)過程中，從涉及領(lǐng)域廣，業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)和內(nèi)容極其繁雜，專業(yè)化要求高。項目開發(fā)過程涉及到的眾多環(huán)節(jié)之間相互聯(lián)動，業(yè)務(wù)同步開展，無明顯的業(yè)務(wù)起始界限，加上外部環(huán)境變化頻繁，以加強財務(wù)成本管理的財務(wù)風(fēng)險控制難度加大。客觀上促進(jìn)業(yè)務(wù)、財務(wù)加速融合。

企業(yè)內(nèi)控體系統(tǒng)籌企業(yè)資源，各組織間有機地相互配合，有助于把控各個經(jīng)營環(huán)節(jié)，加強內(nèi)部各部門之間的交流溝通，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部和諧氛圍的構(gòu)建，加強財務(wù)信息服務(wù)于經(jīng)營管理，促進(jìn)業(yè)務(wù)和財務(wù)的有效融合。

4. 有助于推動企業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展，提高企業(yè)核心競爭力

隨著房地產(chǎn)市場變化的不斷深入，市場細(xì)分趨勢越發(fā)明顯。兼并重組、轉(zhuǎn)型升級成為常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)從國民經(jīng)濟(jì)的支柱，轉(zhuǎn)型為人們美好居住生活整體解決方案的系統(tǒng)集成商。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有快速適應(yīng)這種市場的變化，不斷提升企業(yè)核心競爭力才能生存和發(fā)展。

通過內(nèi)部控制制度實施，整合企業(yè)資源，積極參與市場競爭，有助于提高企業(yè)核心競爭力，應(yīng)對房地產(chǎn)宏觀政策變化，促進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

1. 缺乏內(nèi)部控制規(guī)范意識，內(nèi)控規(guī)范體系不健全

房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展和高利潤掩蓋了企業(yè)內(nèi)控規(guī)范體系建設(shè)的不足，多數(shù)企業(yè)并不了解內(nèi)部控制的重要性，缺乏企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范意識，內(nèi)部控制體系不健全。

第一、普遍重視外部風(fēng)險對企業(yè)的影響，忽視了內(nèi)部控制規(guī)范體系的建立和完善;第二、企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和現(xiàn)金流直接來源于外部營收，內(nèi)部控制體系在規(guī)范過程中反而需要耗費時間和金錢，因內(nèi)部控制規(guī)范體系建立和實施而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益是隱性的、潛移默化的，需要經(jīng)過較長的經(jīng)營周期才能顯現(xiàn)。第三、大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將主要精力放在項目開發(fā)上，內(nèi)部控制規(guī)范體系的建設(shè)和實施似乎是可有可無、無關(guān)緊要的。還有的長官意志盛行，甚至抵制建立內(nèi)部控制制度。

2. 缺乏不相容職務(wù)相分離制度，沒有形成有效的內(nèi)部監(jiān)督

不相容職務(wù)相分離，使不同崗位、職務(wù)之間形成相互牽制、相互監(jiān)督的關(guān)系，這是內(nèi)部控制制衡性原則的基本要求。

目前許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對不相容的職務(wù)沒有嚴(yán)格分離，有的不相容職務(wù)由一人兼任，有的付款審批和支付由相關(guān)管理人員一人處理等。使得內(nèi)部牽制制度形同虛設(shè)，可能發(fā)生錯誤和舞弊行為。有些最初由非市場主體逐步發(fā)展為市場主體的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還沒有轉(zhuǎn)變經(jīng)營觀念。例如公司董事長往往兼任總經(jīng)理，經(jīng)營權(quán)不能受到強有力的監(jiān)督，直接影響內(nèi)部控制工作的有效開展。

3. 缺乏積極向上的企業(yè)文化引導(dǎo)，沒有團(tuán)隊協(xié)作精神

我國房地產(chǎn)行業(yè)市正處于戰(zhàn)略調(diào)整的關(guān)鍵時期，但大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是延續(xù)過去粗放的管理方式，較少對自身發(fā)展歷程進(jìn)行有意識的關(guān)注，未能對企業(yè)發(fā)展歷程中具有重要意義、體現(xiàn)企業(yè)價值特征事項進(jìn)行全面分析和總結(jié)，從而提煉出具有本身特色的企業(yè)文化。

企業(yè)使命、愿景、戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)等未能和員工對自身職業(yè)生涯規(guī)劃有效契合，員工對企業(yè)無認(rèn)同感和歸屬感，企業(yè)缺乏凝聚力，部門無法形成有效的團(tuán)隊分工協(xié)作，缺少戰(zhàn)斗力，影響企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，甚至導(dǎo)致企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)難以實現(xiàn)。

4. 缺乏防范企業(yè)運營風(fēng)險及財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)部控制措施，極易發(fā)生舞弊行為

招標(biāo)采購機制執(zhí)行不嚴(yán)格，授權(quán)審批不規(guī)范，導(dǎo)致采購質(zhì)次價高，特別是精裝修階段和園林綠化階段，由于市場上同類建材或物品品質(zhì)差別極大，價格相差幾倍甚至數(shù)十倍，極容易出現(xiàn)舞弊;有的故意加大合同金額，人為增大成本，逃避納稅，設(shè)立小金庫，中飽私囊。

銷售定價政策、折扣政策缺乏合理性，對于關(guān)系客戶銷售政策執(zhí)行過于隨意，產(chǎn)生漏洞，方便相關(guān)人員人為控制和操作，牟取非法利益;有的私自預(yù)留開發(fā)產(chǎn)品，擾亂正常銷售秩序。有的利用退換貨政策，從中獲取好處和差價。有的利用應(yīng)付工程款充抵購房款交易，通過人為增大裝修工程合同價格的行為，獲取抵債的商品房。

采購付款未嚴(yán)格執(zhí)行合同或協(xié)議，付款審核不嚴(yán);有的業(yè)務(wù)部門在簽訂合同時，故意繞開財務(wù)部門，造成既成事實，從中謀取私利。

相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)長官意志代替財務(wù)審批，造成企業(yè)采購損失。有的指定某些收入款項進(jìn)入個人賬戶，造成財務(wù)數(shù)據(jù)混亂。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的改進(jìn)建議

1. 增強內(nèi)部控制意識，建立健全內(nèi)控制度體系

學(xué)習(xí)國內(nèi)外先進(jìn)企業(yè)經(jīng)驗，引進(jìn)咨詢公司和實施全員培訓(xùn)，增強內(nèi)部控制意識，建立健全內(nèi)控制度體系。加強對內(nèi)部控制制度體系的建設(shè)工作，努力練好內(nèi)功，并以此應(yīng)對外部風(fēng)險。著眼于企業(yè)未來和長遠(yuǎn)發(fā)展，在重視項目開發(fā)的同時，完善和規(guī)范內(nèi)部控制各項制度建設(shè)。杜絕因長官意志等缺乏制度規(guī)范的行為給企業(yè)帶來無法挽回的損失。

2. 加強企業(yè)文化建設(shè)和引領(lǐng)作用，提升團(tuán)隊協(xié)同作戰(zhàn)能力

設(shè)立專門的機構(gòu)或人員，對企業(yè)的發(fā)展歷史、目前所處的內(nèi)外環(huán)境現(xiàn)狀、企業(yè)的發(fā)展理念、愿景、自身發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)定位、行業(yè)市場、社會責(zé)任、競爭對手等進(jìn)行全面總結(jié)和認(rèn)真分析，提煉出具有本企業(yè)特色的企業(yè)文化。廣泛深入地引導(dǎo)全體員工的文化認(rèn)同，在企業(yè)文化引領(lǐng)下，不斷推進(jìn)思維創(chuàng)新，管理創(chuàng)新，技術(shù)創(chuàng)新。

加強企業(yè)文化建設(shè)，增強企業(yè)社會責(zé)任感;培育積極向上的價值觀，增強員工價值認(rèn)同。在企業(yè)內(nèi)部大力倡導(dǎo)誠實守信、愛崗敬業(yè)的團(tuán)隊協(xié)作精神，有利于各級員工之間的有效溝通，加深相互理解，從而增強員工的歸屬感和認(rèn)同感，使得企業(yè)發(fā)展目標(biāo)和員工成長目標(biāo)高度契合，企業(yè)中的團(tuán)隊協(xié)作精神和昂揚向上的企業(yè)文化將促使企業(yè)可持續(xù)發(fā)展和戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)。

3. 加強和完善不相容職務(wù)相分離制度，發(fā)揮內(nèi)部監(jiān)督制衡作用

首先，要在內(nèi)控制度中明確企業(yè)所有不相容崗位。比如出納和會計、某業(yè)務(wù)經(jīng)辦與審核批準(zhǔn)等。不相容崗位職務(wù)之間有天然的相互牽制作用，完善不相容職務(wù)相分離制度并推動有效實施，能夠自動形成監(jiān)督和制衡機制，有利于發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部控制監(jiān)督評價體系的作用。其次，嚴(yán)格劃分崗位職責(zé)權(quán)限，不相容崗位嚴(yán)禁一人多崗，防止相互制約和監(jiān)督機制失效。最后，授權(quán)批準(zhǔn)與具體業(yè)務(wù)經(jīng)辦等崗位是不相容崗位，應(yīng)該分由不同的人員負(fù)責(zé)。

4. 加強防范和控制風(fēng)險，落實企業(yè)內(nèi)部控制措施

企業(yè)經(jīng)營過程中的運營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險，需要企業(yè)圍繞發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，充分考慮企業(yè)面臨的內(nèi)、外部條件，確定企業(yè)自身風(fēng)險偏好和風(fēng)險承受度，針對企業(yè)風(fēng)險管理的有效性標(biāo)準(zhǔn)，選擇風(fēng)險應(yīng)對策略。不同的風(fēng)險應(yīng)對策略對應(yīng)不同的內(nèi)部控制措施。

加強供應(yīng)商認(rèn)證和工程招標(biāo)管理，完善采購材料和設(shè)備驗收流程，完善合同管理和付款流程;重要合同嚴(yán)格執(zhí)行集體決策制度、招標(biāo)和訂立合同時，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)關(guān)系人員回避制度。

無論是公司自己銷售還是委托第三方銷售平臺銷售，都必須制定統(tǒng)一的銷售定價政策、折扣政策。關(guān)系戶預(yù)留房屋納入銷售總表控制，一律簽訂正規(guī)的銷售合同。

加強對采購業(yè)務(wù)的會計系統(tǒng)控制，嚴(yán)格核對合同、發(fā)票、完工進(jìn)度等資料，加強賬務(wù)核對和相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)分析，旨在發(fā)現(xiàn)虛假合同等舞弊行為或苗頭線索，嚴(yán)格對各審批環(huán)節(jié)的復(fù)核，發(fā)揮財務(wù)付款環(huán)節(jié)的監(jiān)控作用。

嚴(yán)格遵守項目所在地房地產(chǎn)銷售和合同備案規(guī)定，建立統(tǒng)一的退房、換房政策，建立統(tǒng)一的工程款抵購房款政策，堵塞政策漏洞，杜絕舞弊行為的發(fā)生。繳納訂金或保證金，所有款項一律入賬，嚴(yán)禁款項進(jìn)入非公司賬戶。

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（作者單位：深圳市永卓御富資產(chǎn)管理有限公司）