房地產公司資金管理及風險控制分析

殷平

摘 要：隸屬于資金密集型行業的房地產公司在獲取高收益的同時也承擔著高風險，財務風險是房地產公司所面臨的主要風險。在日益激烈的市場競爭當中，只有嚴控財務風險，才能有效提升房地產公司的核心競爭力。因此，本文在對當前我國房地產公司資金風險產生的因素進行深入分析的基礎上，提出了基于風險控制的房地產公司資金管理有效策略供廣大同仁參考。

關鍵詞：房地產公司;資金管理;風險控制

一、當前我國房地產公司資金風險產生的因素

（一）可行性研究階段產生資金風險的原因分析

房地產公司面臨的資金風險在可行性研究階段集中表現為兩點：第一，投資回報率與預期投資回報率之間存在較大差異;第二，資金供求的動態平衡出現問題，各種原因導致資金鏈斷裂的不良狀況產生。在一個新的房地產項目開發之前，從市場預測、建設規模、產品方案、選址以及環境影響等外在方面以及結合企業自身人力、財力等具體情況對其可行性展開研究，從而明確該項目的投資建設可行性，是房地產項目開發的起始階段。在可行性研究階段做出科學的決策，可以盡可能地提高項目開發帶來的經濟效益、有效規避投資失誤帶來的風險。但一般而言，在比較長的項目周期當中，外在的社會環境、我國的宏觀經濟政策都有可能發生改變，并且從房地產公司自身而言在較長的項目周期當中自身情況也可能發生變化，房地產企業在項目可行性研究階段編制的可行性報告與項目開發結果存在較大差異的可能性極大。

（二）項目開發建設過程中產生資金風險的原因分析

項目開發建設是一個周期較長的過程，在這一過程中產生的資金風險呈現復雜化、多樣化特征。項目開發建設過程中產生的資金風險主要表現在以下兩方面：第一，在一般為2-3年的項目開發周期當中，項目預售前資金一直處于凈流出狀態，直到銷售階段資金才能逐步回流;第二，在我國經濟快速發展的大背景下，部分城市房地產市場泡沫嚴重，我國針對房地產市場不僅調控政策頻出而且力度也逐漸升級，在較長的項目開發建設周期當中房地產公司面臨的不確定因素很多，因而隨著后續資金的不斷跟進所面臨的資金風險也越來越大。由此可見，在一般為2-3年的項目建設周期當中，房地產公司無法對項目建設速度與資金供給速度進行協調，無法做到依據項目建設速度對有限的資金進行合理分配，在項目上長期占用大量資金，這是導致現金流斷裂，從而產生資金風險的主要原因。

（三）銷售過程中產生資金風險的原因分析

雖然進入銷售階段代表資金可以逐步回流，投資收益得以實現，但這一環節房地產公司所面臨的資金風險是最大的。無論是以銷售還是以出租的方式展開營銷，過高或者過低的定價都會影響房地產公司的利潤，甚至對房地產公司的形象、信譽造成不良影響;商品房的升值能力、房地產公司的聲譽與可持續發展也與物業服務水平密切相關;再者，頻出的國家宏觀調控政策下頻繁變化的微觀市場也是造成銷售過程中房地產公司產生資金風險的重要原因。在這一資金回流、投資收益實現的關鍵時期，如果缺乏科學完善的營銷策劃，現金流入速度慢，企業無法在償還融資負債的同時預留足夠的保證企業未來發展的資金，資金流入與流出之間無法達成平衡，這是銷售過程中產生資金風險的主要原因。

二、基于風險控制的房地產公司資金管理策略

（一）做好可行性研究工作，嚴控資金風險

對房地產開發項目績效產生影響的因素是多方面的，既有包括行業政策、融資環境等在內的宏觀因素影響，也受建材價格、拆遷成本以及主要競爭項目等在內的微觀因素影響。因此，在項目可行性研究階段房地產公司應該對包括行業政策、融資環境、項目規模、設計方案等進行全面分析，做好項目建設可行性研究工作，并且在初步確定資金使用量的基礎上制定出合理的融資方案，從而在項目可行性研究階段嚴控資金風險。具體而言，在項目可行性研究階段嚴控資金風險應該從以下四方面做起：第一，在充分開展項目調查的基礎上制定出細致的開發方案，做好風險預測工作，尋找最佳開發時機、確定最佳開發類型、方案與規模，并科學預測出項目投資費用與回報率，從而把項目開發決策風險降至最低;第二，結合不同項目的具體情況及企業自身情況合理安排項目開發進度;第三，通過對未來2-3年的市場變化進行科學預判初步估算開發成本費用;第四，在對國家宏觀金融政策、資金融通風險等進行綜合分析的基礎上制定出最佳融資方案。

（二）降低融資成本，嚴控資金風險

為有效規避資金風險，提高綜合競爭力，房地產公司應轉變完全依靠銀行貸款的單一融資方式，進一步拓寬融資渠道，在綜合分析不同融資方式優缺點的基礎上盡可能選擇較低融資成本、較長償還周期的融資方式，從而將融資風險盡可能降至最低。除了通過銀行貸款實現融資之外，發行債券融資、上市融資以及通過與其他同類型企業建立聯盟成功解決融資難題等都是常見、有效的融資方式。雖然上市融資門檻高，但不受還款期限制約、融資金額大是上市融資的顯著優勢;雖然目前我國金融市場針對房地產行業的債券評級以及發行規模等方面仍舊缺乏較為完善的措施，但通過在金融市場發行債券融資，并按照約定好的期限、利息償還本息也不失為一種有效的融資方式;與單個房地產公司孤軍作戰相比，建立起同類型企業聯盟在成功解決融資難題、嚴控資金風險的同時還可以讓企業聯盟在項目競標過程中更具優勢，從而獲得更好的發展機會。

（三）做好資金控制工作，嚴控資金風險

房地產公司面臨的資金風險主要存在于周期較長的項目開發建設過程中，嚴控資金風險，也應從加強項目開發建設過程中的資金控制工作做起。第一，為嚴格控制項目建設成本，房地產公司應在招標階段做好清單報價工作，與建設總承包單位就工程變更、計價調整標準、建設工期以及工期延期處罰標準等方面進行明確約定，從而嚴格控制項目開發建設過程中可能出現的建造費用增加以及工期延長所造成的資金風險。在項目開發建設過程當中，房地產公司也應該將加強過程管理作為重點，對建設成本進行嚴格控制。第二，結合項目開發進度合理編制出同時包括資金預算流入與流出的資金預算表，并根據項目開發進度及時對月度、年度預算進行調整。第三，房地產公司應該在結合項目進度的基礎上，以月、季、年為節點加強對資金使用的動態監控，在深入分析預算執行情況的基礎上及時發現問題、及時解決問題。第四，為有效應對項目開發建設過程中所遇到的外部環境及企業自身情況的變化，及時對原有的資金預算進行適當調整，從而使資金預算更貼合項目實施實際，并制定出科學、詳細的考核標準，加強對不同班組的考核，并嚴明獎懲，從而將較長開發建設周期當中所產生的極為復雜的資金風險成功降至最低。

（四）加速項目資金回流，嚴控資金風險

銷售階段是房地產公司資金逐步回流、投資收益實現的關鍵階段，為有效規避這一關鍵階段產生的資金風險，加速項目資金回流，縮短資金循環周期，房地產公司就必須制定合理的營銷策略和推售計劃。首先，房地產公司通過對項目的經濟測算、競品銷售市場價格、意向客戶的蓄客量等方面進行深入分析，應制定合理的銷售價格，在意向客戶蓄客量達到一定比例，選擇恰當的銷售策略，項目建設達到預售條件的前提下，盡快實施開盤銷售;一方面能更早抓住市場目標客戶，減少客戶流失，另一方面可盡快實現資金回流，同時也降低房價下跌風險的不利因素。其次，加大項目營銷力度，通過人員銷售、廣告銷售、搞好公共關系、做好營銷推廣等舉措，拓寬銷售渠道、提高客戶對項目的購買興趣。在營銷策略上進行與時俱進，銳意創新，注重品牌營銷、人文營銷、綠色營銷，以成功的營銷縮短項目的銷售周期，使資金快速回籠，嚴控資金風險，有效提升房地產公司的經濟效益。

三、結語

房地產公司隸屬于資金密集型行業，因而財務風險是其面臨的主要風險，做好風險控制工作也應該從加強資金管理做起。房地產公司應該在對公司當前財務管理當中存在的主要漏洞進行深入分析的基礎上制定出合理策略，對原有資金管理模式進行優化，嚴控建造成本、加速項目資金回流，從而使項目回報率得以有效提升，以加強資金管理、嚴控資金風險為抓手，促進房地產公司核心競爭力的有效提升。

參考文獻：

[1]魯祖翼.淺議房地產開發企業財務風險控制分析[J].環球市場，2019，（7）：66-67.

[2]李亞新.試論房地產開發企業財務風險控制實現途徑[J].中國集體經濟，2019，（4）：149-150.

[3]趙娜.房地產企業內部風險控制現狀及完善對策探討[J].中國集體經濟，2018，（35）：67-68.