我國房地產企業(yè)融資渠道分析

唐朝光

摘 要：在我國大部分房地產企業(yè)中，來源于銀行的資金占到項目開發(fā)建設總資金的七成以上，通過對我國房地產企業(yè)的項目開發(fā)建設資金的來源分析可以看出，我國房地產金融業(yè)的發(fā)展狀況己經不能支撐我國房地產企業(yè)的監(jiān)控發(fā)展。

關鍵詞：房地產;融資;貸款

在我國，房地產行業(yè)是一個資金密集型的行業(yè)，房地產開發(fā)需要大量資金投入，房地產企業(yè)融資能力的大小、融資渠道的多寡，決定了其房地產開發(fā)的競爭實力。隨著房地產行業(yè)不斷向品牌化、集中化發(fā)展，房地產行業(yè)面臨新一輪洗牌。據統(tǒng)計，2019年截至7月24日，年內全國已有274家房地產企業(yè)發(fā)布破產公告。除了大量小微房企，位列全國500強第215位的上市房企銀億集團也在破產之列。除了宏觀經濟政策的影響，真正扼住倒閉企業(yè)命喉的是資金債務問題，流動性危機導致這些企業(yè)轟然倒地。本文將房地產企業(yè)融資渠道作簡要比較，為房地產企業(yè)融資能力拓展提供一個視角。

1 我國房企融資渠道概況

在我國，房地產行業(yè)融資渠道主要有以下幾種：

1）境內間接融資：主要有銀行貸款、委托貸款、信托貸款、帶回購條款的資產或受益權轉讓、融資租賃、債務重組。

2）境內直接融資：一是在滬深股市股權轉讓，主要包括IPO、增發(fā)、配股;二是發(fā)行境內信用債，包括公司債、企業(yè)債和非金融企業(yè)債務融資工具;三是發(fā)行境內資產支持證券，包括證監(jiān)會主管的ABS和交易商協會主管的ABN，主要有應收應付款、按揭尾款、持有物業(yè)租金和增值額等資產。此外還有大股東增資和引入戰(zhàn)略投資者，對項目引入股權投資者，合作開發(fā)、個人借款、企業(yè)間拆借等。

3）海外融資：主要有境外銀行貸款;發(fā)行海外債券，包括優(yōu)先票據、可轉換債、可交換債;海外股權市場上市和再融資;海外發(fā)行REITs、外資并購等。

4）供應鏈融資：對工程接包方、物料供應商等上游供應商的商業(yè)信用融資。

5）銷售回款融資：包括購房者自有資金和商業(yè)銀行個人住房貸款、公積金個人住房貸款，以及違規(guī)流入住房市場的消費貸。

據統(tǒng)計，近年我國房企融資規(guī)模持續(xù)增長，2015年至2018年一季度分別為13.9萬億、18.3萬億、19.5萬億和5.9萬億。融資規(guī)模從大到小依次是個人住房金融市場、銀行貸款、應付款融資、非標融資、國內證券市場、海外融資。2017年分別占總融資規(guī)模的43%、20%、17%、15%、3%和2%。除去銷售回款，房企主要的融資工具是銀行開發(fā)貸、應付款融資、委托貸款和信托貸款，2017年分別為3.6萬億、3.4萬億、1.9萬億和1.1萬億，分別占比18%、17%、10%和6%。

2 我國房地產企業(yè)融資渠道的現狀及存在的問題

2.1 房地產企業(yè)融資以銀行貸款為主導致一定風險

由以上分析可知，2017年我國房企融資中，個人住房金融市場、銀行貸款兩項占到總融資規(guī)模的63%，而這是我國房地產企業(yè)長期體現出的共性。換言之，我國房地產企業(yè)的主要資金來源還是銀行貸款。因此可以說國內銀行金融體系支持了我國房地產業(yè)的快速發(fā)展。有研究機構對“2019中國房地產上市公司TOP10研究”的研究對象104家滬深上市房地產公司和69家大陸在港上市房地產公司分析指出，滬深及大陸在港上市房地產公司資產負債率均值分別為69.03%、75.16%，樂居財經報道：2018中國上市房企資產負債率排行榜TOP100中，排在第一位的上市公司魯商置業(yè)，資產負債率為94.09%，排在第100位的合生創(chuàng)展集團資產負債率為58.7%，。以典型房地產企業(yè)碧桂園為例，2018年12月31日，碧桂園總資產為1.63萬億元，總負債為1.46萬億元，凈資產為1734億元。公司資產負債率為89.36%。巨大的債務迫使我國的房地產企業(yè)不得不進入高負債、高周轉的循環(huán)中去。這種狀況在國家寬松的信貸政策下，房地產行業(yè)能得到較快發(fā)展，一旦宏觀調控政策收緊，房地產企業(yè)從銀行中獲得貸款難度加大，整個行業(yè)將面臨資金緊缺風險。會導致企業(yè)資金鏈斷裂，整個行業(yè)進入衰退階段。

2.2 債券融資逐漸成為新型融資渠道，但存在兌付風險

房地產債券是指房地產資金需求企業(yè)發(fā)行債務憑證給資金的供應者，根據票面上約定的利息，在一定時間內還本付息。發(fā)行債券可以聚集社會閑散資金，為房地產開發(fā)帶來大規(guī)模的長期資金，用于土地開發(fā)和房地產項目投資等。當房地產企業(yè)在開發(fā)中有長期的資金需求時，債券是一種重要融資渠道。但是，我國房地產企業(yè)要進行房地產債券融資，必須滿足上市公司和凈資產達到億以上人民幣等兩個硬性指標，中小型房地產企業(yè)無法達到條件，造成我國發(fā)行房地產債券的企業(yè)也屈指可數。

但是，國務院在2004年頒布了《國務院關于推進資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》，該文件的頒布大大的提高了房地產企業(yè)采用債券的方式進行融資的可能性。同時，我國提出了大力發(fā)展資本市場和擴大企業(yè)之間融資比例的發(fā)展思路，房地產債券市場將會進入到一個較快的發(fā)展道路。當然，對債券發(fā)行人而言，發(fā)行房地產債券程序比向銀行貸款復雜，成本較高，到期也存在兌付風險，這是需要特別關注。

3 國內房地產企業(yè)融資渠道的拓展

經過多年的快速發(fā)展，我國房地產市場也逐漸走向成熟，融資模式和融資渠道也逐漸呈現多元化。理論上講，適合自己的融資方式就是最好的融資方式。房地產企業(yè)要根據自身的資金需求和風險偏好來設計適合資金的融資模式和選擇恰當的融資渠道。

3.1 大型房地產企業(yè)可采取股權融資

對于具有實力的大型房地產企業(yè)來講，其應該實現企業(yè)和資本結合的理想融資渠道，即通過實現公司上市，采用股權融資的方式來提高自有資金的比例，降低償債。房地產上市后，其可以進行股權融資，不僅可以提高企業(yè)自有資本金在企業(yè)總資產中的比例，還可以確保在降低房地產企業(yè)的財務風險前提下，優(yōu)化房地產企業(yè)的資本結構。房地產企業(yè)為了緩解資金需求方面的壓力和化解房地產行業(yè)宏觀環(huán)境和各種政策對其融資的不利局面，房地產企業(yè)可以通過首次公開發(fā)行或者配股增發(fā)的方式籌集資金。股權融資是房地產企業(yè)融資的最佳選擇模式，其具有以下優(yōu)點：1）不用定期償還本金，降低了償債風險;2）作為自有本金，資金流動性較高;3）通過上市提高公司的知名度，易于打造品牌。但是，由于我國對上市公司具有較為嚴格的審查制度，尤其是證監(jiān)會針對房地產企業(yè)上市所下達的一些通知和規(guī)范，導致房地產企業(yè)在內地實現上市的希望更加嫩茫。

3.2 積極發(fā)展多元化融資渠道，減少對銀行貸款的依賴

如前所述，發(fā)行債券是少數符合條件的房地產公司可以選擇的融資渠道。相對其他融資渠道和融資模式，債券融資的成本是比較低的，其在企業(yè)融資過程中可以替代銀行貸款來滿足企業(yè)對短期資金的需求。為了拓寬我國房地產企業(yè)的融資渠道和推動我國債券市場的快速發(fā)展，可以制定相關的法律和監(jiān)管政策，從而適當的增加房地產企業(yè)發(fā)行短期融資債券和可轉換債券的規(guī)模，在未來還可以發(fā)行房地產企業(yè)的中長期債券。房地產投資信托（REITs）在國際上運營比較成熟，也是可以在融資中使用的資金來源。大股東增資和引入戰(zhàn)略投資者，對項目引入股權投資者，合作開發(fā)、個人借款、企業(yè)間拆借也是我們大多數企業(yè)可以嘗試的融資手段。多元化融資方式可以有效緩解企業(yè)經營風險，促進企業(yè)良性運行。

參考文獻

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