關于房地產企業財務管理問題的探討

宿素美

摘要：隨著經濟水平發展腳步放緩，改革進入深水區，因此房地產市場迅猛發展的勢頭亦逐漸放緩，也暴露出許多房地產企業于前期建設過程的相關問題。因此文章將從房地產開發的近幾年狀況出發，對房地產企業財務管理工作進行探究，并以此做出相關結論和意見。

關鍵詞：房地產企業;財務管理;成本控制

一、當前房地產企業存在的現狀

資金籌措、投資策略、企業資產、成本控制以及利潤分配等內容在各行業的企業管理是關鍵的一部分，因此這些內容也是房地產企業財務管理的重要組成部分。而其中成本控制管理貫穿于企業在施工前、施工中以及施工后的整個進程，因此成為房地產企業管理中十分重要的內容之一。不過現今成本控制管理仍有部分問題，其表現的管理特征有以下幾點。

（一）籌資額大，開發期長

在房地產開發中，其比須經過征地、土地開發以及施工交付等環節，而這諸多環節都需要大量由募集而來的資金去完成相對應的開發任務。并且房地產業本身就十分耗時，對資金的需求也大，這就造成了籌資金額大，開發周期長。

（二）管理人才要求高

雖然房地產行業收益可觀，但其難度較大，所需管理耗時較長，周期又跨越眾多環節，因此就會存在諸多難以控制的不確定因素。以上問題表明如果企業希望順利完成開發任務，就需要高水準的專業管理人才為企業提供高準確性的信息，從而加強財務管理的準確性。

（三）成本核算難度高

房地產業作為一項行業，其所涉方面廣、管理層次多樣、基礎設施完備而且土地組成多，因此會使得各個項目的成本由于人工和材料成本等構成不同而導致對應的不一致。而對于成本的核算，開發項目的內容也會以被核算的對象的不同而對成本進行分別計算。因此，對于單項工程規模較大、開發時間長的項目，就可以以區域為標準進行計算，做到區別對待。其次，對于建設成本的結算，應先去建宅施工然后才能進行后期結算。在基于此核算已售出住宅的成本之后，才能成為預提費用來進行配套設施的解決方案。

二、當前房地產企業存在的問題

房地產業如果想達到長盛不衰的產業狀態，就應該從企業財務管理模式入手，對其進行完善，以達到健康的企業發展。因此下文將對當前財務管理工作中產生的問題進行論述并分析。

（一）對財務管理認識的模糊

房地產企業的日常經營管理，多是因為施工和營銷兩方面的共同管理，然而部分房地產公司的領導缺乏財務管理觀念和認知，會將報表、記賬、報銷等各種工作停留在表面，支出方式和相關管理程序也都進行過資金支出、資產管理和預算，讓企業呈現出相對粗放的狀態和模式。另一方面，由于部分企業財產管理的從業人員，如部分財務人員同樣缺乏相關的財務管理觀念，缺少高度的運作能力和工作效率，并且對于資金工作的認識也不太準確，因此事后監督成為了房地產財務管理的主要部分，使得財務管理本身沒能發揮其應有的功能。

（二）重視財務管理的程度較低

當今，由于公司對內部財務管理的重視程度不高，導致財務管理很難發揮其所有的整體規劃和風險預測等等功能。正是因為在房地產業中，對于財務管理重視程度不夠充分，并且財務管理制度教育缺乏，對分析精準量也是時有缺失，尤其企業制定財務管理制度隨意性大，最后就導致企業缺少對自身財務情況深刻的了解和對本企業未來的長期規劃。因此，在面臨財務管理時使用功能較低、財務信息遲滯的劣勢之中，如若想要減小企業財務風險，就需要依據在財務管理中所規定的各項財務費用的幫助，盡量減少企業經受風險的損失。

（三）從業人員的水平較低

房地產業作為高度密集的產業，其基礎正是巨額的資金構成的。因此，只有具備高水準的行業素質和財務管理能力的從業人員，才能滿足房地產業對于財務管理能力水平的較高需求。然而部分從業人員的專業素質相對較低，并無豐富的管理經驗和出眾的管理能力。譬如當今多數從事財務管理的人員把財務管理的工作僅僅認為是發工資和記賬，沒能認識到自身對于公司風險管控的重要作用，這是與對從業人員的管理經驗和管理能力的要求不一致的。所以，缺少相應系統科學管理能力，會對全部房地產業的財務管理的業務留下隱患。

（四）管理企業成本不到位

在房地產項目里，其大部分成本經常同土地使用權和項目方案有著較為密切的關聯。然而在當今中國經濟發展環境中，市場上部分企業對于競買土地的價格與購買權和設計方案的管理相對較差，存有進行分析和考慮現實狀況時綜合性差，考慮不到位的的問題，使得其承擔工程建設時略顯困難。

（五）融資方式略欠缺

因為房地產業資金周轉率低、流動較快、使用時間很長，并且融資方式部分不盡合理，也不夠完備與健全。另一方面，由于房地產融資方式單一，大部分企業的融資多為以貸款的方式進行實現的。這樣就導致企業負擔沉重的債務壓力，企業負債率的增加，進而導致房地產業的發展不能達到健康有序的狀態。

三、對當前房地產現存問題對策建議

（一）建設制度優化

對于建設房地產企業的內部制度，企業要做到：首先，對財務管理進行預先決算;其次，提供預算管理材料時，應當提高其質量。而對于企業制度實施對應的成本控制，也是成本控制部門應當遵從和需要的。因此，就有必要加強成本監控，譬如仔細規劃財務部門和成本部門的相關規章制度，對這兩部門進行系統的約束，亦或是加強相關管理部門教育培訓，加強其自身成本控制能力，提升自我約束能力。唯有如此，才能將有限的數量、金額和規格得到有效的確認和審核。

（二）財務管理結構體系的完善

增強對基礎財務的管理，才能建立完備的財務構成系統，以期使得公司財務管理水準得到更大的提升。對于財務工作與財務理念，都是公司管理的核心所在，如果想要提升這兩者，就需要提高新技術。對于日常數據的處理，利用新技術來解決，就可能提高企業財務管理水準，為從業人員提供一個較好的能力發揮環境，使其更好的發揮。

（三）管理體系規范化

如果房地產公司想要形成一個統一的有體系的產業，并與一個較強的外包公司達成一套完備的戰略合作，那它必須擁有完備的價值鏈才能達成以上目標。對于企業的供應商來說，不僅應當提供優質的設備材料，其更應該為企業提供良好的售后培訓，形成一套完整的產業鏈。最后形成一系列完整的全面性、開放性、標準性的操作體系。

（四）加強防范財務管理風險

如上文所述，房地產企業由于受諸多原因的影響，并且在諸多影響中不確定因素尤為居多，這導致房地產公司相較于我國其他企業擁有更多的不確定風險在其中，尤其會對房地產企業的財務管理帶來巨大的風險。因此，房地產企業要在深刻了解自身的情況的同時，還要不斷向外學習，吸收和借鑒其他行業的優秀經驗，才能推動本行業與本企業的健康發展并帶來一定的積極影響。

（五）增強相關從業人員的業務水平

專業的財務管理人員對于房地產企業的財務管理來說，起著十分關鍵的作用。所以企業想要加強對風險的防范，就必須加強本企業的相關從業人員的專業水平。因此，企業應當對財務人員進行專業系統的培訓，培養其相關的風險管理意識與風險管理能力，同時也要加強財務人員自身對于風險管理的重視程度，以達到上下同心的狀態，加強整體風險防范能力。與此同時，還要重視財會部門的專業素質，如若提高整個企業的財務會計水準，就可以幫助控制企業風險程度，使得整個企業減少一定的資金損失，從而增強企業自身的競爭實力。

（六）強化對財務成本的掌控

一方面對于財務成本來說，強化對其掌控，可以有助于對房地產企業的財務風險進行更好的控制，因為讓房地產企業的項目成本涵蓋竣工、預算和概算決算，從而使得財務管理人員在管理環節中加強對成本的運算和控制。從另一方面來說，對資金的有效掌控也可以為投資決策提供一定的依據。

四、結語

總之，當今時代對于房地產公司來說，如果想要制度建設得到強化財產管理體系更加完善，就要緊跟國家宏觀經濟的規劃并接受宏觀經濟的管制。與此同時，企業還應當協同其財務和成本的管理，并且同時增強財產管理制度與完善制度設計，對自身內部進行調整。所以，面對不同運作流程、政策變化，企業也應及時調整戰略，以強化核心競爭力。

參考文獻：

[1]張曉漫.房地產企業財務管理存在的問題及對策建議[J].財經界：學術版，2014（29）.

[2]張亮.房地產企業財務管理存在問題與對策探討[J].財經界：學術版，2014（05）.

（作者單位：山東華邦建設集團有限公司）