淺談房地產金融風險及其對策

馬靖民 張權中 吳義天 劉克明

【摘 要】目前，房地產金融對于一國宏觀經濟和微觀經濟的發展有著舉足輕重的地位。它在房地產開發、流通和消費的過程中，利用多種金融方式和金融工具籌集和融通資金來為房地產行業資金流的穩定運營提供保障，使得房地產再生產過程可以順利進行。它對個人住房、房地產企業經營和市場經濟的運作有著直接的影響。但在房地產金融活動中，由于存在系統性風險、非系統性風險以及其它難以預料的諸多因素，有可能使得預期收益與實際收益存在差異，從而造成資金虧損。本文針對房地產金融風險的成因進行研究，通過對引起房地產金融風險的原因的分析，提出解決辦法及應對策略。

【關鍵詞】房地產金融風險;泡沫;風險預防

一、引言

（一）問題的引出

房地產行業與金融業是相互促進的關系，互相都對對方有著深刻的聯系與影響，一旦房地產市場中某一環節出現問題，風險實際上會由參與資金流通的金融機構所承擔，而銀行作為與類似房地產行業之類的資金密集型行業關系最為密切的金融機構，幾乎承擔了房地產市場的大部分風險。一些地區片面追求GDP增長，強調房地產業對經濟增長的推動作用，這樣就造成當地經濟增長對房地產開發投資過分依賴。而當房地產開發企業資信較差、竣工期限與房屋質量無保證時，現行的以虛擬房地產作為抵押物的做法會給銀行帶來更大風險。i

從服務內容來看，房地產金融主要基于房地產融資和金融服務。 因此，房地產金融風險可分為金融風險和其他風險。金融部門的風險包括信貸，流動性，利率和通脹風險。其他風險包括管理不善，業務運營錯誤和國家政策影響等風險。我們需要考慮上述類別中的因素。

除此之外，房地產行業也是眾多投資、投機者所關注的焦點，積聚了大量社會資金，如果房地產金融處理不當出現大幅波動，那么宏觀經濟也會受到影響。

綜上所述，我們應該重視房地產風險，針對我國房地產金融風險的發展狀況進行整理與分析，以便及時應對所出現的危機。

（二）國內文獻綜述

周京奎（2006）認為如果房地產開發商和置業者都可以從銀行取得貸款，當房地產市場存在群體投機行為時，房地產價格將高于基礎價格，并且會隨著金融支持力度的增加而不斷上升，這一上升的部分我們稱之為泡沫。此時，如果房地產借款者違約行為迅速蔓延，房地產泡沫將隨之破滅，并有引發金融危機的危險。ii

學者高鵬，李雪等（2012）應用博弈模型模擬后提出，市場繁榮時銀行采取寬松政策，擴大貸款規模，大量資金涌入，風險加劇，市場不景氣時，房地產抵押價格下滑，此時銀行采取緊縮政策，加快價格下降，最終導致金融危機。政府應采取緊縮的信貸政策，降低風險，而且政府應將資金重心放在實業，防止產業空心化，加強風險的抵御能力。

李英賢（2016）認為我國房地產業存在的問題有，企業融資渠道單一，房地產不良貸款率極易導致銀行壞賬，個人住房貸款的金融手段單一，家庭風險較大，應該完善征信制度，控制信貸規模，適度的放松金融監管和控制。

盛增雄（2017）認為我國房地產還存在住房貸款形式缺乏變化，結構不合理，地域分布不均勻的問題。需要一定的金融創新和法律支持來解決問題防范風險。

二、我國房地產金融現狀

（一）房地產金融定義

在研究房地產金融風險之前，我們首先需要對房地產金融進行一些了解。

房地產金融的本質就是通過金融業的服務來為房地產業籌集、融通、清算資金以及有關金融需要的金融活動。在房地產金融的幫助下，房地產行業得以借助金融杠桿快速獲得大量資金。而政府也可以通過房地產金融政策來在宏觀層面對房地產行業進行指導或調控。

（二）發展歷程

我國的房地產金融的發展是十分坎坷的。1958年房地產收歸國有，民眾沒有權利交易房屋土地，那時的中國還不存在房地產市場，直到1980年鄧小平提出“出售公房，調整租金，提倡個人建房買房”的設想，中國房地產行業才進入萌芽階段。1984年十二屆三中全會的召開促使我國房改從分批分期轉向全國推進，房地產業也開始發展起來。在住房消費方面，人們的觀念和看法也開始發生變化，從而加快住房商品化和房地產業的發展。1998年中國人民銀行頒布了《個人住房貸款管理辦法》對于我國住房貸款以及各種擔保形式作出了詳細的規定，隨之而來的便是我國商品化住房以及住房貸款市場進入了高速發展時期。

（三）目前狀況

1998年以來，我國房地產業進入高速發展時期，為了防止房地產金融發展過快以至于留下許多風險隱患，政府就頒布了多項舉措，對房地產金融進行一定程度的管控，但因為其所蘊含的巨大潛力，金融機構依舊對于房地產行業的投資十分熱衷。此外，許多擁有一定資金的企業看中了房地產行業所帶來的巨大利潤紛紛開始涉足房地產業，但真正能達到上市融資標準的企業數量很少。大多數企業融資的主要渠道是銀行貸款。全國房地產銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發商對銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。iii

三、我國主要房地產金融風險發生的原因

從目前來看我國目前房地產金融風險主要由以下幾種原因所導致：

（一）融資渠道單一，大量依賴銀行貸款

房地產項目需要投入大量的資金，而且資金的回收周期長，單靠房地產企業的自有資金難以負擔得起項目對于資金的需求，這時就需要外來資金的介入，來幫助房地產企業利用金融杠桿擴大工程以及緩解資金壓力。

在我國，房地產企業方面，企業融資往往是通過國內貸款等間接融資手段來籌集資金的，長期貸款的償還周期長，利率適中，與房地產行業較長的開發周期與較高的收益率相匹配，所以是房地產企業籌措資金的重要方式。根據相關統計顯示，國內貸款占據了房地產企業資金的三分之一。但這種融資方式的實質還是向銀行申請貸款，大部分國內貸款的資金來源都是商業銀行。

消費者方面，購房者普遍都是工薪階層，難以負擔得起高額的房價，只能轉而向銀行尋求貸款。如此一來，從房產的開發到成本的回收所需要的資金，都離不開銀行貸款，銀行承擔了大量的信用風險。這些信用風險在經濟平穩時期并不顯露出其危害，可一旦出現房地產價格下降或是經濟波動時期，大量積壓的住房貸款可能難以被償還，從而引發資金鏈的斷裂，帶來金融危機。

（二）房地產泡沫化

房地產作為重要的資源性資產和生產要素，不僅是作用對象，還是調控手段，對實體經濟的發展產生重要影響。

據 wind 數據庫顯示，房地產行業中上市公司凈利率從 2006-2014 年 9 年間，均超過 10%，平均達到14.30%。與此相對照，以重型機械行業為例，2006-2014 年間，除 2007 年超過 10%，其余年份均低于 10%，平均為6.75%，達不到房地產業凈利潤的 50%。

高額的利潤導致房地產行業流入大量資金。無論是個人投資者還是投資機構都更愿意投資房地產，金融機構也愿意推出更多的針對房地產行業的金融衍生品。

按照國際標準，商品房住房空置率大約在百分之三以上，百分之十以下是為正常水平，但在我國大多數民間機構發布的商品房空置率卻高達百分之二十乃至百分之三十，在由西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁發布的《2017中國城鎮住房空置分析》報告中的數據顯示：一線城市、二線城市、三線城市住房空置率分別為16.8%、22.2%、21.8%。iv比國際水平高出數倍。這意味著我國有大量商品房閑置，許多持有房產的人購買房產不是為了自己居住或開發使用，而是為了通過投資商品房來實現資本增值，導致許多房地產資源沒有被有效利用。

隨著土地成本的增加，房地產價格也不斷增高，房地產資產越來越堆積在有資本而無住房需求的投資者的手中。沒有足夠資金的住房需求者只能借助于貸款或是其他金融衍生品，這樣又會推動金融機構的資金流入房地產業，房價增長的速度遠高于社會財富的積累速度，房地產的價格處于虛高的狀態，脫離了正常的供需曲線，產生“脫實向虛”的現象。

于是就會導致房地產泡沫的產生，高于自身價值的房價表面上讓投資者以為具有良好的投資收益，實則暗含著巨大的金融風險，這樣的泡沫經濟很容易破滅，一旦泡沫破滅勢必會引起大量貸款出現違約，因為房價下跌，許多購房者的資金被之前高額的房價套牢，陷入資產流動性不足的危機，無法償還貸款。貸款無法償還還會引起更多的連帶效應，銀行賬面大部分資產都是信用所衍生的資金，如果資金鏈斷裂，銀行業會遭受巨大的沖擊，從以房屋貸款為標的的信用違約互換等金融衍生品一直蔓延到保險業以及證券公司，整個金融行業都會受到損失，一如2008年的美國次貸危機。

（三）金融監管體系不完善

我國金融監管實行的是分業監管，各個監管部門只能監管房地產金融中的一部分，很難有效全面地監督管理房地產金融機構，加之我國正在大力推廣金融業的對外開放，也使房地產金融市場的監管更加困難。

四、針對以上幾點原因提出的對策

（一）融資渠道多樣化

事實上，除了向銀行貸款以外，房地產企業還可以通過發售債券、房地產證券化、私募基金以及其他等等直接融資方式來籌集資金，來避免融資渠道單一所產生的金融風險。

如今，在直接融資困難的的情況下，傳統的融資渠道不再具有優勢，企業開始尋找融資手段，許多房地產企業都會選擇ABS資產證券化這一手段來籌措資金，從證券市場融資，通過IPO在證券市場上市來募集資金。

私募基金也是一種較好的融資方式，有能力建立私募基金的投資者往往都具有專業的投資眼光，所掌握的信息完善，能夠使資金流向更有發展前景的房地產項目，從而在融資環節便能甄選出優質房產并降低房地產金融風險。

與此同時，金融機構可對房地產金融進行一定程度的金融創新，針對房地產開發推出具有針對性的金融產品，為參與資金供求的雙方提供更多融資渠道。完善二級市場，增強房地產金融產品的流動性，從根本上應對房地產金融風險。

（二）征收房產稅

我國房地產泡沫化主要是由于投資者對于房地產行業的投資偏好較高并且有較高的投資收益。為了減小房地產泡沫化的程度可以通過征收房產稅來降低人們對于投資房產的熱情，從而穩定房價，削弱房地產泡沫化所帶來的房地產金融風險。同時，征收房產稅還能為政府帶來稅收收入，利于社會的發展。

當然，房產稅征收的制定一定需要科學合理的方法，并配套以相應的法律法規。不同地區應當因地制宜，征收房產稅的政策需要根據地方差異做出調整。此外，房產稅的初衷是為了降低房地產投機，而不應給消費者帶來購房壓力與價格負擔，所以針對不同納稅人可以做出適當調整，采用不同的征收稅率。例如，對于殘疾人，老年人以及低收入家庭推出優惠政策。

2011年1月28日，上海重慶作為房產稅試點已經開始針對個人住房征收房產稅。而房產稅的全面推廣可以根據這兩個試點得出的數據以及其他征收房產稅國家已有的經驗來作為參考和借鑒。

（三）完善監管體系，識別并監控風險

完善監管體系，加強對于信用貸款的審查，降低不良貸款產生的風險，在風險尚未暴露之時對其進行防控，防止“假按揭”等行為的發生。針對房地產交易方面制定更加細致的法律法規，針對利用“雙合同”等不良手段抬升房價的行為予以管制。

提高信息的準確度，保證信息的真實性，加強監管機構之間的協作，互通信息資源。

建立一套從房地產企業開發房產到將產品銷售給購房者的垂直監管體系，對現金流以及參與資金往來的雙方進行監管，覆蓋涉及房地產金融的房地產企業、購房者以及金融機構三個方面，減少高違約風險的交易，將金融風險控制在安全范圍之內。但同時不能約束房地產金融本身的發展，否則將會增加其房地產企業融資難度，因此還需要更加具體嚴格地制定相關細則。

五、結論

本文以引起房地產金融風險的三個主要原因為切入點，從融資渠道、房地產在市場上的價格波動以及政府金融監管機構的角度來對房地產金融風險進行論述，并提出與之相對應的解決辦法，通過拓展融資渠道、征收房產稅以及加強金融監管等手段來控制房地產金融風險，使得房地產金融能更加健康穩定的發展和更加有效率的運作。

注釋：

i我國房地產金融風險的分析與防范 方榮才-2008-10-21-《商場現代化》.

ii房地產泡沫生成與演化--基于金融支持過度假說的一種解釋 周京奎-2006-05-10-《財貿經濟》.

iii中國房地產上市公司資本結構優化實證研究 范璐璐-2009-06-01-哈爾濱工業大學.

iv 2017中國城鎮住房空置分析 甘犁-西南財經大學.

作者簡介：馬靖民（1998-），男，安徽蕪湖人，大學本科。張權中（1972-），男，安徽宿松人，研究生。吳義天（1995-），男，安徽銅陵人，大學本科。劉克明（1999-），男，安徽合肥人，大學本科。

指導老師：張權中

基金項目：銅陵學院2018年度大學生科研基金項目：“以銅陵地區為例對房地產金融風險的探究”，項目編號：2018tlxydxs047