房地產經濟和國民經濟波動的影響因素研究

■ 崔漠雄（湖南農業大學）

隨著我國國民經濟的不斷發展，人們的生活水平和生活質量也得到了提高，作為社會經濟的支柱，房地產經濟也得到了很大發展，并在社會經濟市場發展中起到了非常重要的作用。我國房地產經濟發展一般呈波動趨勢，需要通過分析影響房地產經濟穩定發展的因素，提出有效的解決措施，從而促進社會經濟的高效發展，提高人們的生活水平。

一、影響房地產經濟波動的因素

（一）房地產市場中的供需不均衡

供給和需求是房地產市場變動的兩個主要影響因素，房地產市場出現的波動是由于供給和需求之間的矛盾造成的。一方面，我國房地產市場中的供需不均衡是由于資金、勞動、技術等生產要素出現了變化，這些生產要素可以影響總供給量，導致總供給量出現收縮或者擴大。另一方面，房地產的需求變化量低于供給變化量也是造成房地產市場出現供需不均衡的因素之一。在這種情況下，政府部門要宏觀調控房地產市場的發展，減緩房地產經濟的波動情況，從而促進國民經濟穩定發展，提高人們的生活質量。

（二）房地產投資帶來的影響

房地產市場中，房地產投資是造成房地產經濟波動的一個重要原因，被稱為“引擎”。房地產行業在大量的房地產投資影響下，逐步擴張，進而進入了繁榮發展的時期，但是如果房地產投資金額逐漸降低，房地產行業將進入蕭條時期。此外，房地產投資行業和經濟周期之間，是同向共振的，振動的幅度具有一致性。

（三）金融資本的影響

金融學指出，金融資本和房地產市場之間是緊密聯系、不可分割的，房地產屬于經濟密集型產業，房地產行業的發展需要金融資本的大力支持。房地產市場的運營也需要大量的金融資本，金融資本可以促使房地產市場的穩健發展。

（四）土地要素的影響

在房地產開發過程中，一級市場的交易主要由土地部門提供的土地資源來完成，房地產開發商的主要作用是改造土地要素，創造出新的商品。土地要素的會影響著房地產開發商的市場競爭力，也是造成我國房地產行業波動的一個因素。

（五）政策帶來的影響

我國政府相關部門通過調研房地產行業的發展和運行，結合國民經濟發展的實際情況，制定了許多惠民利民的政策，并要求各企業和單位認真落實相關政策，嚴格按照法律法規經營貿易，這就是政策影響。政策影響著房地產行業的交易數量，造成了房地產經濟的波動。比如，我國相關部門出臺了公租房政策，這一政策要求各地政府按照實際情況，將房地產市場中的部分房屋作為公租房提供給人們使用，這個惠民政策既滿足了人們對于住房的需求，又減少了房地產總量，在這個過程中，房地產價格出現了一定程度的波動，國民經濟隨之也發生波動。

二、應對房地產經濟波動的有效措施

（一）重視市場調研活動

相關部門要大力進行市場調研活動，通過實地考察和探訪了解房地產市場的真實情況，從而清楚的了解市場定位，制定有效措施來促進房地產經濟的穩定發展。一般來說，投資主體結構會影響未來的市場周期發展情況，市場周期發展的價值將會在投資中最大限度的發揮出來。目前我國房地產市場中，職責界定尚不明確，缺少健全的預防風險機制，這些因素導致房地產經濟呈波動趨勢。為了健全房地產市場相關規章制度，維持房地產經濟的穩定發展，需要重視房地產投資的規模，通過分析和研究，確定合理的投資規模，讓投資規模符合經濟發展的趨勢。這一過程中，房地產開發商要明確市場定位，按照市場調研的實際情況，設計合理、科學的房地產開發方案，促進房地產經濟的健康發展，減少了房地產市場中的風險問題，讓房地產行業更加繁榮發展。

（二）完善房地產投資制度和政策

相關部門需要按照房地產市場的經濟現象，制定科學、合理的房地產投資制度和政策。一些國有企業產權不清，風險防范措施尚不完備，在投資主體結構發生變化的條件下，容易出現房地產經濟大幅度波動的情況，房地產周期也將發生變化。應當重視房地產投資規模的變化，在合理確定房地產投資比例的同時，宏觀調控房地產市場的發展趨勢。此外，要規范政府部門的投資情況，在重視房地產行業開發的基礎上，控制房地產行業的投資方向，讓房地產開發商合理利用土地資源，從而調整房地產經濟的波動情況。

（三）規范土地市場的交易

國家相關部門應當重視土地市場的交易情況，控制土地市場的總量，出臺一系列詳細政策來管理土地租賃工作，按照相關政策和規章制度，統一管理土地使用權和所有權，科學合理的規劃土地使用方向，并監督土地的用途，嚴格把控行政撥用地審批情況，確保房地產行業合理利用土地資源。還可以通過招標拍賣的方法，完善傳統土地讓出制度，在房地產市場中進行拍賣和招投標，這有利于提高土地資源的使用率，減少土地讓出工作中的貪污腐敗現象。同時，政府部門應當開放土地轉讓市場，宏觀調控城市的土地使用權，讓土地資源得到優化和重置，從而降低房地產市場的經濟波動幅度，提高人們的生產和生活水平，也有助于國民經濟的快速發展。房地產開發金融體系是房地產行業中非常重要的一項內容。房地產開發的過程中，要嚴格把控融資體系，創新并完善房地產開發金融制度，一方面要大力建設傳統的商業銀行貸款和房地產信托等金融形式，另一方面還要創新融資體系，在順應時代發展的潮流中建設多元的金融融資系統。同時，還要創新住房消費融資制度，除了傳統的政府優惠政策、商業按揭貸款和住房合作基金等住房消費融資渠道外，還需要擴充融資渠道，創造新的融資方式，實現住房消費融資渠道的多元化。此外，重視住房抵押貸款證券化的發展，通過合理利用住房抵押貸款證券化，規避房地產市場的相關風險，提高資金的流動性，創造更大的經濟收益，讓房地產行業得到長遠的發展。最后，對于住房金融管理制度，需要創新房地產投資模式，建立完整、合理的投資渠道，讓房地產行業得到政策和制度的支持，優化房地產投資環境，提高房地產經濟的發展，促進人們的生產和生活質量。

（四）健全房地產開發金融體系

三、結語

綜合上文所述，作為我國國民經濟的重要組成部分，房地產經濟的發展速度不斷加快，已成為社會經濟市場的支柱。穩定的房地產經濟可以提高國民的生活水平，改善國民的生活質量。因此，要高度重視房地產經濟的穩定增長，仔細分析影響房地產經濟波動的因素，深入研究其中的關鍵之處，群策群力，通過有效的措施和方法，及時控制房地產經濟的發展，將房地產經濟的波動控制在一個有效范圍內，在不斷提高人們的生活質量的同時，從而促進我國經濟的高速發展。